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부동산 투자에 이런 세계도 있구나 하고 놀란 책. 경매는 언제나 관심을 가지려 하지만 선뜻 손이 가지 않음. 더 공부해야 언젠가 써먹을 듯.
부동산 경매 단기투자는 입찰하기 전부터 이 부동산을 필요로 하는 사람을 파악해두고 하는 투자 필요로 하는 사람이 있는 물건에 투자를 해서 낙찰 받은 뒤 그대로 그 사람에게 되파는 방식살고 있는 사람을 내보낼 필요도, 수리를 할 필요도, 중개업소에 매매를 의뢰할 필요도 없음.
기존 시장의 숙련자들 보다 뛰어난 실력을 쌓아서 경쟁하는 것은 무리. 단기 경매의 경우 아직 선점하고 있는 기존의 숙련자들이 적어 가능성이 높음.
좋은 단기투자용 물건은 협상 상대도 입찰에 참가하는 경우가 많은데 자신이 낙찰을 받지 못하면 당황해서 큰소리치며 낙찰자를 나쁜 놈으로 모는 경우많음.
아파트나 오피스텔 같은 표준화된 규격상품은 집합건물이라고 해서 하나의 등기부등본으로 구성되어 있음. 반면 규격화되지 않은 단독주택 및 빌딩 등은 토지와 건물에 대해 각각의 등기부등본을 가지고 있음. 해당 부동산의 소유권을 가지고 완전하게 권리를 행사하려면 토지와 건물에 대한 등기부등본을 모두 소유해야 하는데 이때 해당 부동산은 토지가 여러 개 일수도 있고 건물이 여러 개 일수도 있음.
이처럼 여러 개의 부동산이 모여야 비로소 하나의 완전한 부동산이 되고, 제 역할을 해내는 경우는 의외로 많음. 가장 흔한 예가 토지와 건물의 등기부등본이 따로 구성되는 단독 혹은 다가구 주택.
어떤 토지만 소유한사람이 은행에서 돈을 빌리고 돈을 못갚으면 토지에 한해서만 경매를 신청하게 됨. 아무리 토지 소유주가 건물에 살고 있고, 건물은 아들이나 부인의 소유라고 하더라도 건물에 대해서는 경매를 넣을 권한이 없음.
이렇게 건물과 분리되어 토지만 부동산경매에 나오는 경우 토지 하나만으로는 해당 부동산을 완전하게 소유하지 못하고 활용할 권리도 갖지 못하기 때문에 일반적으로 사람들은 별로 관심을 갖지 않음. 여기에 단기투자의 성공 가능성이 숨어있다.
건물 소유주가 해당 건물에 살고 있거나 권리를 행사하고 싶을 경우 토지를 되찾고 싶을것. 토지 소유권을 누군가 가져간다면 앞으로 건물을 철거해야 할수도 있고 철거와 상관없이 토지를 사용하는 사용료를 지불해야 할수도 있음.
단기투자에서 중요한 것은 입찰 전에 내가 낙찰 받은 후 그 부동산을 되살 사람을 미리 파악해두는 것.
탄기투자용 부동산은 특정한 물건이 아닌 특정한 상황을 가지고 있다. 그 특정한 상황에서 내가 낙찰받은 부동산이 없으면 누군가 큰 어려움을 겪에 됨.
단기투자는 기존 세입자와의 재계약을 염두에 두고, 부동산경매에 나온 상가를 조사하고, 입찰하는 것과 상당히 유사하다. 부동산의 시세와 임대 전망 등은 물론, 세입자의 성향과 의도까지 최대한 많은 것을 파악해야 한다.
단기투자 기존조건
1.부동산 경매에 나온 물건보다 이것의 영향을 받는 부동산의 값이 훨씬 비싸야 한다. 경험상 두배 이상.
2.경매 물건의 가격보다 등기부등본에 기재된 채무금액이 훨씬 더 많아야 한다. 채무금액이 경매 물건의 가치보다 세 배 이상 많아야 함. 등기부에 기재된 채무가 많으면 경매 물건의 소유주는 이를 갚으려 하기보다는 편법을 써서 라도 없애기를 바란다. 그 과정에서 부동산경매가 자연스레 채무를 세탁하는 방법으로 떠오르고 이를 떨어내는데 사용한다.(돈이 없어서 경매에 나온 것이 아니다.)
3.이전에 부동산 경매가 취하된 적 있거나 사해행위로 취소처분을 받아 원 소유주인 현재의 채무자에게 소유권이 되돌아와서 부동산경매가 실시되고 있는 물건. 부동산 경매가 취하된 후 다시 실시되고 있다는 것은 소유주가 경매 물건에 애착을 두고 채무를 갚으려는 의지를 보여주는 것. 다만 재차 부동산경매에 나왔다는 것은 소유주에게 돈이 없을 수도 있다는 의미일 수 있으므로 유의
추가요건
단기투자 물건은 항상 그 가치를 현재 시점으로 판단
부동산경매에 나온 물건은 해당 지역의 중심지에 있으면 좋음.
토지면적은 어느정도 건축이 가능할수록 좋다.
경매 물건의 등기부등본에 기재된 채무 건수가 적을수록 단기투자를 하기에 좋음.
토지와 건물이 합쳐져서 하나의 부동산으로 이용되고 있다가 건물은 제외하고 토지만 부동산경매에 나와서 다른 사람에게 낙찰될 경우 그 토지위에 있는 건물은 법리를 따져서 앞으로 사용을 못하게 될 수도 있음. 이때 법적인 권리분석을 제대로 하는 것이 중요.
만약 토지의 소유권이 다른 사람에게 넘어가도 법적으로는 그 건물을 계속 사용할 수 있다면 건물 주인은 굳이 토지를 살 필요가 없음. 물론 토지주가 요청하면 토지사용료를 줘야하지만 이는 통상 은행의 정기예금보다 조금 더 높은 수준이라 투자의 가치가 없다.
건물주가 건물을 철거하지 않고 계속 사용할 수 있는 경우 법적지상권이 성립됨. 이는 곧 건물주에게 유리한 상황. 법적지상권이 성립되지 않는 물건이 더 매력적.
물론 법적지상권이 성립되더라도 가격이 앞으로 올라갈 것으로 예상되거나, 건물주가 돈이 급해 토지와 건물을 합쳐 더 큰 대출을 받고 싶어하거나 유찰이 여러번 된 물건인 경우 시세를 기준으로 하는 토지사용료가 부담될 수 있음.
