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거주인구와 유동인구가 많은 곳에 상권이 크게 발달하기에 눈에 띄는 1층 상가가 좋다는 것은 누구나 안다.
그러나 이런 상가는 매우 비싸다. 또한, 비싼 가격 대비 사람들의 능력에 따라 장사가 잘되느냐 안되느냐가 결정된다.
수익성 부동산인 상가는 월세를 내리는 순간 매매가도 같이 내려가기에 우리는 어떻게 높은 수익률을 낼 수 있을까 고민해야 한다.
여기에 상가로 성공한 몇 가지 사례를 들어보며 앞으로 상가 투자 전략을 세워보도록 하자.
오늘은 특급 상가 투자 전략 아이디어 활용한 상가 성공사례(FEAT. 홍철책빵)에 대한 분석입니다.
인적이 없어도 성공한 사례
콘텐츠를 연결한 카페
카페는 당연히 유동인구가 많고 길 다니기 좋은 곳에 개점을 해야 장사가 잘 된다. 하지만 사람이 거의 살지 않는 곳에서 카페를 열어 매출이 높게 나는 경우도 있다.
그것은 콘텐츠를 연결한 카페이다.
춘천 스카이워크 전망대와 울산 진하해수욕장이 대표적이다. 스카이워크 및 전망대에서 사진을 찍고 마치 구름 위에 떠 있는 듯한 기분이 들어 사람들을 사로 잡는다.
사진 찍기 좋은 바다뷰가 좋은 카페를 만든다면 사람들이 SNS를 통해 입소문을 타 핫플레이스가 될 수 있다. 이제는 커피를 단순히 "마신다"가 아니라 "보고 느낀다"의 개념으로 이어지는 것이다.
건물의 변신
맥도날드나 스타벅스 등의 드라이브스루 매장이 늘고 있다. 이런 매장의 특성상 차량이 회전할 수 있는 공간이 필요하다. 그래서 일반 매장에 비해 넓은 부지를 필요로 한다.
기존에 오래된 주유소, 낡은 공장, 모델하우스, 개인 주택 등 부동산 시장에서 외면받았던 장소들이 DRIVE THROUGH매장으로 성공한다.
특히, 주유소의 경우 폐업 시 토지정화 및 철거비용이 1억 5천만원에서 2억원이 든다고 한다. 이런 곳들이 돈이 급한 사정으로 싸게 급매로 나오는 경우가 있다.
이를 매수해서 스타벅스나 맥도날드 등으로 바꾸면 토지가격이 급등하는 경우가 많았다.
수영장을 개조한 카페
수영장을 카페로 개발한 사례가 있다. 부산 영도의 "젬스톤"은 수영장을 카페로 개조한 곳으로 독특한 콘셉트를 추구하여 많은 사람의 발길을 사로 잡는다.
수영장 풀을 그대로 살린 파란 바닥, 벽의 타일, 감각적인 디자인, 정말 시원하게 뚫린 배치 등으로 피서 온 기분을 준다. 카페투어가 시들해지면 배이커리 시설을 늘리고 세미나실을 개조하여 교육사업도 한다.
게다가 부산에는 컨테이너 박스를 쌓아 올린 "신기산업"이란 카페도 있다. 층마다 통유리로 되어 있어 바다를 감상하기도 좋고 루프탑에 올라 부산의 야경을 조망할 수 있어 인기가 많다.
노홍철의 북카페
"일단 유명해져라, 그럼 똥을 싸도 사람들은 박수칠 것이다"의 대표주자이다. 방송인이자 사업가인 노홍철은 자신이 빵과 초콜릿을 엄청 좋아하기에 자신이 좋아하는 것을 직접 만드는 사업을 했다.
주택가를 개조한 가게 이름이 "홍철책빵"이다.
용산에 처음 입점하여 성공시키고 김해점에는 드라이브스루까지 설치한 지점을 만들었다. 게다가 이 카페는 핫플레이스가 되어 사진 찍는 곳으로도 유명해졌다.
게다가 노홍철의 굿즈, 와인, 젤리, 식료품 등도 판매하고 있다. 그런데 이름과 다르게 조용히 책을 읽을 수 있는 곳은 아니다.
맛도 물론 중요하지만 인플루언서의 효과를 제대로 본 케이스이다. 그 이면에는 멋진 인테리어, 맛있는 빵, 사람들을 기분좋게 만드는 마케팅 멘트 등이 사람들을 휘어잡았다.
높은 수익률을 위한 업종별 전략
빵집
파리바게트, 뚜레쥬르 등으로 대표되는 프랜차이즈가 내 상가에 입지하려면 상권을 분석하고 입점 가능한 위치인지 확인해야 한다.
"중소기업 적합업종 제도"에 따라 빵집 프랜차이즈의 경우 인근 중소제과점과 500M 이내에는 신규 출점을 못한다. 따라서, 500미터 이내에 중소제과점이 있다면 프랜차이즈 빵집은 입점하지 못한다.
중소제과집 빵집이 입점된 상가를 인수하면 반드시 타 빵집의 신규 출점을 알아야 한다. 거리제한은 국내 대기업 프랜차이즈 업체의 경우 500미터 이내에 입점하지 못한다.
그러나 외국계 브랜드 빵집은 이 규정을 적용받지 않아 신규 출점이 가능하다. 따라서, 상권이 좋다면 언제든 외국계 빵집이 들어올 수 있다.
우리나라는 대기업 브랜드 빵집끼리는 출점 제한거리가 없다. 현재 파리바게트가 입점된 상가를 비싼 돈에 매입해도 인근 건물에 뜌레쥬르가 탄생할 수 있으니 주의해야 한다.
김밥, 분식집
만약, 내가 분식집 같은 밥집을 차린다면 어느 정도가 적정 월세일까 고민해야 한다. 예상되는 하루 매출을 산정하여 3일분에 해당하는 월세가 적당하다.
만약, 하루 예상 매출이 40만원이라면 가게 월세는 120만원 이내가 적정하다고 볼 수 있다. 그 이상이면 다른 자리를 알아보는 것이 유리하다.
장사를 하면 반드시 월세 + 재료비 + 인건비 + 각종 유지비 및 세금이 발생하는데 모든 비용을 제외하고 남는 수익을 얻는 구조에서 높은 월세는 문제다.
요즘에는 김밥집 프랜차이즈도 생기고 있다. 인건비를 줄이기 위해 자동화가 생기고 적은 인원으로 빠른 시간 내 김밥을 만든다.
그러므로 많은 인건비를 부담하며 높은 월세까지 내면 더욱 위험하므로 임대인과 임차인은 서로의 이해관계를 잘 분석해야 한다.
