정부가 10일 "국민과 함께하는 민생토론회"를 열었다. 그리고 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였다.

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하지만 내용을 살펴보면 아쉬운 내용들이 있다. 게다가 민주당과 합의가 필요한 부분들도 여러 개 들어있다.

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지방 미분양 아파트를 살리고 싶어하는 것도 알지만 수도권 위주의 정책과 일자리가 수도권으로 몰리는 이상 누가 지방에 사려고 하겠는가 ?

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지방에는 실소유자 및 다주택자들이 매수희망자들이다. 하지만 다주택자들은 아직 시기가 아닌 것을 알고 있다. 정부는 아직 다 안 풀었다. 비아파트와 미분양 주택수 제외 혜택은 건설사 부도 위험을 개인들에게 전가하는 것이다.

진짜 위험한 시기가 오면 위의 대책처럼 취득세 중과폐지, LTV, DSR을 다 풀 것이다. 마래푸가 미분양 났을 때처럼 말이다. 이번 대책은 총선 대비용 포퓰리즘이라고 생각이 안되서 아쉽다.

오늘은 포퓰리즘 1.10일 부동산 대책정리 주택수 제외 노후도 안전진단 완화에 대해 분석해보았습니다.

재건축 패스트트랙 절차를 통해서 기존의 재건축 절차를 획기적으로 줄여서 빠르게 서울과 수도권 주택을 공급한다. 결국 수도권 위주이다.

지금까지는 안전성을 우선적으로 보았지만 앞으로 주차난, 층간소음, 배관문제 등 주민들의 불편함을 중점적으로 본다.

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여기서 중요한 사항은 안전진단 없이 재건축을 할 수 있다고 나와있지만 실상은 "사업시행인가 전까지 안전진단 통과"이다. 문제는 재건축이 한창 진행 중인데 막상 안전진단 통과가 안되버리면 시공사 선정이나 사업 추진하는데 엄청난 돈이 쓰인다.

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안전진단은 막혔고 조합은 해산도 못하는데 정부는 "나는 몰루"만 시전할 것이다. 게다가 민주당과 협의가 필요한 사항이다.

재개발의 경우 "노후도"가 중요한데 기존까지는 신축빌라가 있어 방해되는 경우가 있었다. 그래서 노후도 60%까지 완화하고 이는 "시행령"이므로 여야 통과 필요없이 바로 진행가능하다.

정비구역 요건에 해당되지 않는 "유휴지", "복잡한 자투리 부지"도 포함될 수 있도록 구역지정 요건을 개선한다.

관리처분인가 전에도 기금융자제공 및 HUG보증대상 확대로 초기 사업비 융자를 추진한다. 공사비 조정, 분쟁 예방을 위한 표준 계약서 배포 및 분쟁조정위원회 결과를 재판상 화해 효력을 부여한다.

이는 소규모 재건축, 가로주택정비, 일반재개발 사업 등에 해당된다. 소규모 정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진 지구를 지자체와 협동하여 용적률 완화 등 특례를 부여한다.

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사업성이 열악한 곳에는 LH 등 공공기관(LH는 믿을 수 있나?)이 사업계획을 제안하고 실행하여 빠르게 진행한다.

방설치 제한 완화, 오피스텔 발코니 허용, 세대수 제한 폐지(300세대 미만), 입지규제 완화를 통한 쾌적한 주택을 만들어 소형주택을 많이 매수하라는 정부의 신호이다.

24년 1월부터 25년 12월까지 2년간 준공된 오피스텔, 빌라를 구매할 경우 주택수 산정에 제외되어 취득세, 양도세, 종부세 산정시 제외된다. 마치 공시지가 1억 미만 주택처럼 되는 것이다.

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문제는 신축만 가능하다는 것이다.

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그리고 이는 "시행령"이기에 여야 통과없이 바로 시행하고 소급적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 추가 구입시 1세대 1주택 특례(양도세, 종부세) 미적용된다.

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또한, 전용면적 60㎡ 이하 다가구, 주거용 오피스텔(아파트 제외) 등의 소형주택을 임대등록하는 경우 세제 산정시 주택수 제외한다고 하는데 국회통과가 되어야 시행이 되니 주의한다.

당연히 여야 통과되어야 한다. 그래서 이건 22년도부터 시행한다고 했는데 렌트홈에선 아직 안된다고 못을 박았다.

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20년 8월 폐지된 주택임대사업자를 계속 부활시키려 한다. 이를 통해 다주택자의 필요성을 느끼는 것 같은데 여야통과가 되어야 한다. 문제는 DSR이다. 대출이 막혔는데 주택을 어떻게 매수하겠는가.

지방의 악성미분양 아파트를 시민들에게 전가하고 건설사를 살리려는 속내가 뻔히 보인다.

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미분양 주택의 경우 다주택자가 구입해도 혜택이 적용되지만 인구감소지역의 경우 무주택자 혹은 1주택자가 추가 매수했을 때만 혜택을 준다. 즉, 인구감소지역은 다주택자는 해당이 안 된다.

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그리고 여러 채를 매수하면 혜택을 주는 것이 아니라 딱 1채만 매수했을 때 혜택을 주는 것이다. 게다가 다주택자가 일부로 인구감소지역에 투자할 일은 거의 없을 듯이다. 미분양 주택의 경우 다주택자는 아직 계산기를 두드리고 있을 것이다.

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정부가 아직 안 급해보이니 어떤 결과가 나올지 관망하는 입장일 것이다. 게다가 이는 소득세법 발의가 필요하기에 국회통과가 필요하다.

결국엔 과거 10년도부터 시작된 하락기 때처럼 되어야 정부가 다주택자들아 빨리 주택을 사라고 규제를 풀 것이다.

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아직 DSR도 막혀있고 취득세 중과, 주택임대사업자도 부활이 되지 않았다. 현 정부 입장에선 많이 풀고 싶어하는 입장도 보이는데 민주당에 의해 막히는 경우도 있다.

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현재 건설사 PF대출 문제가 연쇄부도의 위협을 주고 이에 따른 시민들의 매수에 대한 공포가 생겨 거래량이 감소하고 있다. 그러니 지금처럼 위험한 시기엔 전세로 사는 것이 낫다고 판단해 전세가가 올라가고 있다.

그러나 전세가가 올라가다 보면 매수가와 비슷해진다. 그럴 때면 차라리 주택을 매수하는 것이 이득이라 판단하여 매수가가 오른다. 결국 부동산은 사이클이다.

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