대치동 선경아파트는 현 SK건설의 모태인 선경건설이 지은 아파트이다. 현재 대치동 재건축 우선미로 유명하다.

또한, 부정적인 소식이 많이 들려 현실판 "더글로리"라는 별명을 가진 아파트이다.

관리소장의 갑질로 경비원이 투신자살하고 동료의 죽음을 공론화하려던 것을 뒤집어 씌우고 집값이나 이미지 하락을 우려하여 항의하던 현수막을 철거한 아픔이 있다.

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집값은 떨어지면 안되고 경비원은 떨어지는 아파트로 수많은 사람들이 비난을 했다. 참 30억이 넘는 아파트인데 집값 얼마 떨어진다고..

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오늘은 현대판 더글로리 대치동 선경아파트 정비구역 지정 추진 재건축 분담금 분석해보겠습니다.

대치동 선경아파트는 1983년에 완공되어 현재 41년차이다. 세대수는 1,034세대이고 용적률은 179%이다. 선경 1,2차와 3차로 나뉘어져있다. 강남 대치동에선 "빅3"라고 불린다.

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우성, 선경, 미도아파트를 빅3라고 하며 대치동 재건축 최대어이기 때문이다.

초중고 접근성이나 3호선이 바로 앞에 있는 초역세권이다. 비록 아파트가 낡고 주차가 어렵지만 이만한 입지는 없다고 본다.

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사교육 때문에 학부모들이 대치동으로 이사오기에 밤 10시만 되면 차가 많이 막힌다.

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양재천이 근처에 있어 라이딩하기도 산책하기도 좋은 리버뷰의 아파트이다.

대치동 선경아파트의 추진위원회는 크게 "클린선경신속통합재건축"과 "대치선경재건축 추진위원회"가 있다. 서로 다른 방식의 재건축을 추진하고 있다.

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두 추진위의 쟁점은 재건축 방식이다. 두 곳 모두 용적률이 300%까지 상향하는 것을 추진하지만 "클린선경" 측은 일반분양을 최대한 확보하자는 입장이고 "대치선경" 측은 일대일 재건축을 추진하고 있다.

그러나 작년 7월 대치선경은 서울시 신속통합기획 신청을 철회한다. 재신청이 가능한 만큼 향후 일반 재건축, 일대일 재건축, 신속통합 재신청 등 폭넓은 방안에서 고려한다.

수인분당선 한티역, 3호선 도곡역, 대치역이 근처에 있다. 게다가 슬리퍼 신고 가도 될 정도로 초역세권에 위치한다. 버스정류장도 많아 원하는 노선을 통해 갈아탈 수 있다.

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주로 주민들은 코엑스 현대, 한티역 롯데백화점을 주로 이용한다고 한다. 게다가 슈퍼스타자리, SSG마켓, 롯데프리미엄마켓, 쿨마트, 오아시스, GS더프래시 등 대형마트도 근처에 많다.

대치동은 강남 8학군이다. 개포고, 경기고, 경기여고, 단대부고, 숙명여고, 은광여고, 중대부고, 중동고, 중산고, 진선여고, 휘문고가 강남 8학군의 고등학교에 포함된다.

강남구에서 대왕중, 압구정중, 대청중, 대명중, 신사중이 탑 5 학업성취도를 가진 명문 중학교이다.

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개포 우성, 대치동 선경아파트는 대치초등학교, 대청중에 배정받는다. 인근 고등학교로는 단대부고, 중대부고, 숙명여고, 진선여고 등의 명문 고등학교로 갈 수 있다.

위례신사선은 착공은 아직 미뤄졌지만 위례신도시 뿐만 아니라 대치동도 호재가 된다. 원래는 걸어서 삼성역까지 갔다고 한다. 근데 실제로 멀지는 않다고 한다.

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그래도 학여울역을 통해 삼성역으로 갈아타 GTX-A와 C를 통해 수도권 지역으로 내려갈 수 있다. 그리고 근처 신분당선 연장을 통해 신사역도 가고 일자리가 풍부한 판교까지 갈 수 있다.

그러나 이미 강남은 일자리가 매우 많기에 미미할 수도 있지만 고연봉의 질 좋은 일자리가 많은 판교를 이용할 수 있다는 것이 나름 호재이다.

선경 1차와 2차는 일대일 재건축 혹은 일반분양을 포함한 신통기획을 신청했지만 공사비 부담과 고금리로 철회를 했다.

일대일 재건축은 일반분양이 없기에 왠만한 현금을 가지고 있지 않은 사람들에게는 부담이 크다. 투기과열지구이기에 재건축 초과이익환수제가 적용되기에 조합원 이익이 높게 산정될 가능성이 있다.

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올 초에 기세좋게 신통기획에 신청해 승승장구할 것 같았지만 아쉽게 조합이 취소신청을 하고 결국 강남구 시청에 철회 통보를 받았다.

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선경3차의 경우 수직증축 리모델링을 추진하다가 인근 동해상가와 대치상가를 통합하여 개발하는 가로주택정비사업으로 전환하였다.

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수주 당시에는 총 공사비가 753억으로 평당 845만원의 공사비가 제안되었지만 최근 공사비 인상으로 조합원의 분담금이 높아졌다. 사업성이 크게 나지 않고 분담금만 높아지자 결국 포기한 것이다.

시공비는 1천만원에 평당 7천만원으로 가정해보았다.

일반분양은 34평으로 가정하고 평당 시공비를 1천만원으로 가정했을 때,

34평 조합원 원가 = 순수건축비 550,000,000 + 기타사업비 181,500,000 = 731,500,000원이다.

허용용적률을 300%로 가정하면 필요 대지지분 10.75평이다.

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평균 대지지분이 23평이므로 아파트용 대지지분 = 23평 - 기부채납 15% 가정하면 = 19.55평이다.

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 23평 - 필요 대지지분 10.75평 = 8.8평이다.

일반분양가는 평당 7천만원으로 하면 2,380,000,000원으로 23억 8천만원이다. 물론 이는 가정이므로 진짜가 아니다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 2,380,000,000원 - 건축비 550,000,000원 = 1,830,000,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 1,830,000,000원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 170,232,558원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 170,232,558원 × 일반분양 기여 대지지분 8.8평 = 1,498,046,512원

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분담금 = 조합원 분양가 731,500,000원 - 일반분양 기여금액 1,498,046,512원 = -766,546,512원이다. 즉, 7억 6천만원을 환급받을 수 있다는 계산이 나온다.

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총 투자금액 = 현재 매물을 30억이라 가정하면, 3,000,000,000원 - 766,546,512원 = 2,233,453,488원이다.

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차익은 일반분양가 2,380,000,000원 - 2,233,453,488원 = 146,546,512원이다.