대한민국 대표 부자들이 사는 곳이 어딜까 ?
강남이다. 그리고 그 강남에서도 유명한 청담동이 있다. 청담동 부자들은 TV에서도 많이 봤을 것이다.
그런 청담동에서 24년 하이엔드 브랜드인 롯데 르엘을 분양한다. 그 이름하여 "청담르엘"이다. 물론 나와는 전혀 상관이 없어 너무 슬프다.
오늘은 투기과열지구인 청담동 삼익아파트를 재건축한 청담르엘 분양가 예상을 해보겠다.
청담동 삼익아파트
아파트 단지가 넓고 한강과 코엑스가 가까운 역세권이다. 역시 오래된 아파트이다 보니 주차가 문제였고 층간소음이 있었다고 한다. 그러나 지금은 이주 후 철거해서 상관없다.
문제는 분양을 언제하느냐이다. 작년 상반기에 원래 분양을 하기로 했지만 하반기에도 못해 예상입주민들은 입주가 뒤로 밀려버렸다. 과연, 올해는 분양을 할 지 안 할지 그것이 문제로다.
청담르엘
이름부터 발끝까지 정말 너무 비싸보이는 아파트이다. 최초에는 롯데캐슬로 분양될 예정이었지만 자연스럽게 부자 동네에 맞게 하이엔드 브랜드인 르엘로 바뀌었다.
근처 아파트들이 평균 평당 5천만원이다. 분양가상한제가 적용되어 서울의 로또 청약지로 소문이 자자하여 수많은 사람들이 몰리게 될 것으로 보인다.
원래 분양은 23년 하반기였지만 공사비와 여러 시장상황 등의 문제로 뒤로 미루어져 24년에 분양하게 된다.
입주는 25년 9월로 예정되어 있고 일반분양 세대는 176세대이다.
왜 이렇게 분양이 미뤄질까 ?
대부분 분상제가 적용되는 강남구에서 분양을 미루는 이유를 설계 변경이나 조합 사정, 공사비 등이라 말한다.
하지만 본심은 결국 돈이다.
"일반 분양가를 높게 받는다"의 목표를 통해 기업 본원의 목적을 달성하는 것이다.
재건축 사업은 분양 수익이 줄어들수록 조합원의 분담금이 증가한다. 그러나 서울 강남은 투기과열지구로 분양가상한제가 정해져있다.
그래서 마음대로 분양가를 정할 수 없다. 많은 사람들은 24년 금리인하와 동시에 아파트 가격이 상승할 것이라 예상하고 있다. 많은 이들이 기대하는 만큼 분양시기를 늦추어 분양가를 올리려 한다.
대한민국 최고의 입지 중 하나
교통과 상권, 학군 모두 빠지지 않는 최고의 위치이다.
7호선 청담역 출구가 500m 안에 있고 바로 옆에 한강이 있는 한강뷰이다. 봉은초등학교를 안고 있는 초품아이기도 하다. 봉은중, 경기도도 근처에 있다.
경기고는 강남 8학군에 속하고 봉은초는 도로 걱정 없이 아이들을 도보로 보낼 수 있는 위치에 있다. 대치동 학원가도 10분 안에 갈 수 있다.
위례신사선도 공사 중이고 삼성역도 가깝기에 트리플역세권이라고도 말할 수 있다.
상권도 풍부하다. 스타필드, 현대백화점, 갤러리아 백화점이 2km 반경 이내에 있고 기타 대형 상권들도 많다. 과연 대한민국 최고의 상권을 가진 곳이라 불리는 곳이다.
예상 분양가
재건축 단지이기에 아쉽게도 일반분양이 적다. 일반분양이 176세대이지만 분양가상한제가 적용되기에 주변 시세보다 저렴하게 분양된다.
조합원 분양가를 살펴보면 평당 4,800만원~5,000만원 선이었다고 한다. 그래서 일각에선 일반분양가를 평당 6,000만원~7,000만원으로 예상한다.
결론
청담르엘 근처에는 준신축인 청담자이, 청담아이파크, 청담래미안로이뷰 등이 있다. 게다가 바로 옆에 신동아아파트도 있는데 리모델링을 한다고 한다.
투기과열지구인 강남 청담동에다 삼성동과 대치동이 바로 옆에 있기에 아주 돈이 많은 사람들만 쉽게 청약할 수 있다. 하지만 나 같은 거지들은 어렵다.
그야말로 돈이 돈을 버는 구조를 보여주는 아파트이기도 하다. 영끌로 당첨되기만 한다면 시세차익은 그냥 먹고 가는 건데 돈이 없어서 청약을 못한다.
강남 3구는 아직 투기과열지구이기에 분양에 제한이 있다. 재건축 아파트 실거주 2년, 9억 초과 주택 특별공급 제한, 15억 초과 주택 담보대출 제한이 있다.
또한, 대출제한, 전매제한과 분양시 1순위 자격 제한 등의 규제가 남아있어 투자자 입장으로 들어오기도 힘들다.
그래도 나와 멀고 관계 없다고 신경끄고 사는 것보단 계속 공부해서 기회를 만들어 가는 것이 진짜 준비된 투자자라 생각한다.