서울에 강남이 있다면 부산에 해운대 우동이 있다.

부산 최고의 부촌 해운대 그 중에서도 바다뷰의 우동의 노른자 단지, "삼호가든"이 해운대 아크로 원하이드로 탄생한다.

23년 12월 19일부로 사업시행인가 접수되었다.

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입주민에 따르면 24년 3월~5월에 사업시행인가 지정고시가 날 것이다.

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오늘은 부산 해운대 대장아파트 우동 삼호가든 재건축 분담금 입지 분석을 해보겠습니다.

우동1구역이라고도 불리는 삼호가든은 부산 최고 선호지인 해운대에서 처음 추진되는 재건축이다.

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특히 지방에서 처음으로 하이엔드 브랜드인 대림산업의 아크로가 적용된다. 아파트 이름은 아크로 원하이드원이다.

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1985년에 완공된 아파트이고 1,076세대로 단지 내에 동성초등학교와 동성 재일유치원이 있다. 특이하게 복도식과 계단식이 혼재하는 형식이다.

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실거주하는 사람들은 초등학교 근처라 아이들이 도로를 막 뛰어다니다 사고가 날 위험이 있고 아침 기차소리가 시끄럽다고 한다.

조합에서는 삼호가든을 특화하는 작업을 계획했다. 수영장과 목욕 시설을 설치한 후 온천물을 공급한다.

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삼호가든 근처에는 송전탑이 있어 미관을 해친다. 그래서 송전탑을 지중화하는 작업을 시행하여 아파트 뷰를 확보한다.

삼호가든은 용적률 251%에서 260%까지 최고 높이를 87m에서 102m로 높아진 정비계획입안서가 통과되었다.

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그렇게 사업성이 더 좋아져 지하 7층, 지상 34층, 11개 동 1,303세대로 탄생한다. 일반분양 세대는 최대 230가구로 알려져있다.

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목표는 28년 완공을 목표로 하고 내년 1분기 조합원 분양, 내년 말 이주 및 착공을 진행하려고 한다.

삼호가든 사거리는 부산 내에서도 차가 많이 막히는 곳이다. 센텀삼환으로 가는 길이랑 헷갈릴 수 있다. 필자도 잘못 들어갔다.

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더블역세권으로 동해선 벡스코역은 바로 밑에 있지만 2호선 벡스코역은 조금 멀리있다. 그렇다고 걸어가기 어렵지는 않다.

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장산터널을 이용해서 동부산으로, 광안대교를 이용해 남구, 진구, 영도구로 갈 수 있다. 실제로 삼호가든에서 광안리까지 거리상으로 멀지는 않다. 그런데 차가 많이 막혔다.

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강변도로를 통해 동래구와 금정구를 편리하게 갈 수 있다. 또한, 만덕에서 센텀까지 "대심도 고속화도로"가 개통시 교통 환경이 더 좋아질 것이다.

오래된 아파트임에도 불구하고 단지 내에 동성제일유치원이 있고 조금만 내려가면 강동초등학교가 있다.

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강동초등학교로 가는 길이 조그만한 언덕이고 바로 밑에 큰 도로가 있어서 아이들에게 위험할 수 있다.

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학원가는 센텀쪽 학원가를 이용해도 되고 재송동 학원가를 이용해도 된다. 또한, 좌동의 장산역 학원가도 2호선을 타고 15분 내외로 이동할 수 있다.

부산 해운대구 우동에 자사고 "해운대고"가 있다. 부산 유일한 자율형 사립고로 22년 서울대 합격자는 6명, 의약계열은 85명이 합격했다.

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해운대고는 이과와 의대가 강하고 문과 상위권에서도 서울대 합격자가 꾸준히 나오고 있다. 의대 입시에선 부산 최고의 성적을 거두고 있다.

단지 바로 앞에 신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스가 있다. 단지 너머 수영강을 지나면 코스트코가 있다. 중동에 E마트도 있어 상권이 풍부하다.

실거주민들은 주로 센텀상권을 이용한다. 그러나 신세계백화점 부근 센텀상권은 주말이면 차가 엄청 막힌다.

32평은 10억~11억에 거래되고 42평대는 12억~13억 대에 거래되고 있어 평당 거의 3천만원 이상으로 가정할 수 있다.

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이번에는 공사비를 700만원으로 평당 가격 6천만원으로 가정하여 계산해보았습니다.

일반분양 평형은 34평으로 가정하고 평당 시공비는 700만원으로 가정한다.

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조합원 분양가 = 순수건축비 75% 385,000,000원 + 기타사업비 25% 127,050,000원 = 512,050,000원

허용용적률이 260%이지만 최대 300%까지 가능하므로 넉넉하게 300%로 잡고 계산하면 필요 대지지분은 10.75평이다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 17평 - 2.55평(기부채납 15%가정) = 14.45평이다.

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 14.45평 - 필요 대지지분 10.75평 = 3.7평

평당 6천만원으로 가정하면 일반분양가는 20억 4천만원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 2,040,000,000원 - 건축비 385,000,000원 = 1,655,000,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 1,655,000,000원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 153,953,488원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 153,953,488원 × 일반분양 기여 대지지분 3.7평 = 569,627,907원

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분담금 = 조합원 분양가 512,050,000원 - 일반분양 기여금액 569,627,907원 = -57,577,907원

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총 투자금액 = 현재 매물시세를 10억으로 가정하면 10억 - 57,577,907원 = 942,422,093원이다.

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예상차익 = 20억 4천만원 - 942,422,093 = 1,097,577,907원이 나온다. 10억원의 차익이 예상된다.

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물론, 이는 가정사항이므로 건설비, 평당가, 사업비 등에 달라지므로 참고용으로만 보아야 한다.