23년 2월부터 계속 제안만 나오고 둥둥 떠나니던 1기 신도시 특별법은 결국 통과되었다. 24년 4월부터 적용된다.

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말만 1기 신도시이지 1기 신도시인 성남, 일산, 평촌, 산본, 중동 이외에 부산 해운대, 대전 둔산동, 대전 노은동, 광주 상무지구, 인천 연수구 등이 포함된다.

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즉, 택지사업이 완료된 지역 중 20년이 경과하고 전국의 100만㎡ 이상의 택지지구가 1기 신도시 특별법 혜택을 본다.

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오늘은 4월부터 시행하는 1기 신도시 특별법 효과와 재건축 활성화 주택매수세 증가?에 대한 포스팅입니다.

1기 신도시란 성남, 일산, 평촌, 중동, 산본이다.

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이 5개의 신도시는 노태우 정권 때 서울의 과도한 팽창을 막기 위해 5개의 엄청난 공급(200만호)을 하여 서울의 인구를 분산시켰다.

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하지만 이 1기 신도시도 1980년 계획 후 1990년대 완공하여 현재는 30년이 넘은 주택이 많아 재건축의 활성화가 필요한 시점이다.

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1기 신도시마다 특징은 다르겠지만 성남(184%)과 일산(169%)의 경우 용적률이 낮아 일반분양을 더 많이 할 수 있게 사업성이 좋다. 나머지 지역은 조금 아쉽다.

전국 총 51개 지역이 노후단지로 선정되었다.

경기도 성남시는 주로 구성남 수정구와 중원구에 재건축 아파트가 몰려있다. 하지만 분당에도 오래된 아파트들이 많은데 이 아파트들도 이번 특별법으로 혜택을 받을 것으로 보인다.

분당구의 야탑동, 서현동, 정자동, 수내동, 백현동 등의 구축들이 새로 태어난다면 기존의 10억 대가 넘는 아파트들의 시세는 더욱 상승할 것이다.

일산은 용적률이 169%로 가장 사업성이 높다. 그러나 3기 신도시도 생기고 있고 부지도 넓어 아직 새 아파트가 들어설 곳이 많은지 재건축하는 단지가 적다.

안양시는 현재 엄청난 대단지가 들어서고 있다. 그 중 평촌에 많은 아파트가 있고 그곳에 선도지구가 선정된다면 파급력은 굉장할 것으로 보인다.

평촌은 서울 목동, 중계동, 대치동 다음으로 경기도에서 성남과 어깨를 견줄 정도로 학군으로 유명하기에 가장 먼저 선도지구로 선정될 것으로 보인다.

산본은 산본역을 중심으로 리모델링 아파트들이 꽤 모여있다.

중동은 1기 신도시 중 가장 인구밀도가 적게 계획되었다. 그래서 그런지 용적률이 226%로 사업성이 크게 나지 않는 구역이기도 하다.

1기 신도시 특별법 내용은 크게 재건축이나 리모델링에 필요한 정밀안전진단의 면제 및 완화, 용적률도 최대 500%까지 올려준다.

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현재 초과용적률의 70% 이내로 고정된 공공기여 비율은 시행령을 통해 용적률에 따라 차등적용한다.

리모델링 사업에도 공공기여 제도를 도입하여 기존에 없던 리모델링 기부채납을 받아 용적률 상향 등이나 세제 혜택을 준다.

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순환방식을 도입하는데 순환방식은 해당 먼저 재개발하기로 한 구역을 시행하고 순차적으로 다음 정비구역을 개방하는 방식이다.

재건축으로 선정된 아파트는 기존 정비기본방침 계획하고 수정하는데 드는 시간을 1년으로 줄이고 빠르게 진행한다.

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이후 신도시 내 아파트 단지끼리 묶인 지구별 정비계획 수립과 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주와 착공, 준공 후 입주와 같은 재건축 단계도 더 빠르게 진행하기 위해 축소할 예정이다.

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주민들이 불만을 가장 많이 가지는 것이 "공공기여율 최대 70%"이다. 즉, 개발이익분을 최대 70%까지 환수하는 것인데 이를 계단식으로 나누어 불만을 잠재우려 한다.

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그리고 용적률 500%로 닭장아파트가 되는 우려를 잠재우기 위해 모든 지역이 500%가 아니라고 발표하였다.

내년 하반기에 1기 신도시별 선도지구를 5군데에서 각각 선정한다. 선도지구 선정을 위한 가이드라인도 제공해 주민들이 차질없이 준비하도록 한다. 당연히 사업성이 제일 좋은 성남과 일산이 혜택을 많이 볼 것 같다.

당연히 사업성이 좋은 곳부터 시작해야 불협화음이 안 일어날 것으로 판단되고 이는 민감한 부분이기에 신중해야한다.

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또한, LH, LX, HUG, 부동산원, 국토연구원을 국토부의 "노후계획도시 정비지원 기구"로 결정한다.

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지원기구는 단계별 이주계획 설립, 노후계획도시 사업성 검토, 1기 신도시별 선도지구 지정 컨설팅 업무를 진행할 계획이다.

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선도구역은 거주여건의 개선 정도, 도시기능 향상과 더불어 주민들의 의견수렴을 거쳐 모범사례로 확산가능한 곳을 검토하여 지정한다. 또한, 지역 재정에 맞게 도시 정비가 가능하도록 지자체에게 최대한 권한을 주는 방향으로 간다.

내년 4월에 시행되고 선도지구 아파트가 선정되는 것은 내년 말이니 아직 영향력은 미미하다.

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현재는 태영건설 PF대출에 의한 워크아웃이 진행되어 사람들의 매수 심리에 영향을 미칠 것으로 보인다.

연초에는 특례보금자리론이 마감되고 새로운 신생아 특례대출이 시작된다. 그러나 2월 26일부터는 또 스트레스 DSR이 시작된다.

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혜택을 보는 실수요자들은 안 살 이유는 없을 것이고 스트레스 DSR이 시작되는 2월 26일 이전에 주택매수세가 몰릴 것으로 보인다.

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1기 신도시 선도지구 아파트에 선정되려고 해당 주민들은 치열하게 경쟁할 것으로 보인다. 그도 그럴것이 이번 기회를 놓치면 또 몇십년을 기다려야 하기 때문이다.

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주택 매수세는 금리인하와 함께 증가할 것이라 가정하기에 정부가 스트레스 DSR을 내놓았고 결국 정부가 하반기에는 주택 매수세가 증가할 것을 증명한 것으로 보인다.