대한민국 대표 부촌 서초구 잠원동 신반포4차는 다시 태어난다. 1,800여 가구가 들어오고 3호선, 9호선, 7호선이 지나는 트리플역세권으로 한강도 가깝고 학군도 좋다.

수영장 지분쪼개기, 상가문제 때문에 난항을 겪었지만 결국 도시계획위원회에 상정했다.

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신반포4차는 서초구 잠원동에 위치하며 재건축 조합은 지난 6월 서초구청에 정비계획안을 제출하고 대략적인 분담금을 덧붙였다.

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오늘은 서초구 잠원동 트리플역세권 신반포4차 재건축 분담금 분석, 상가 지분쪼개기 분담금 증가를 분석해보겠습니다.

신반포4차는 1979년 준공되었고 14개동으로 이루어져있다. 정밀안전진단 D등급을 받아 조건부 재건축을 하게 되었다. 집이 오래되어 녹물이 나오기도 하고 주차가 어렵다.

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반포4차는 최고 49층 높이로 1,828세대의 대규모 아파트로 다시 태어난다. 대지면적은 73,043.8㎡이고 용적률 299.98%, 정비구역 남측도로를 확폭하여 외부 접근성을 높인다.

또한, 대규모 아파트 단지 재건축으로 인한 주변 가로망과 연계성을 고려하여 단지 내 공공보행 통로 및 혼용통로를 만든다.

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인근 주민들은 한강, 고속버스터미널 등을 편하게 이용할 수 있도록 주요 지점과의 접근성을 높인다.

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2040 서울도시기본계획을 통해 기존 35층으로 규제된 아파트가 40층 이상으로 지어지기에 사업성이 더 늘어날 것이다.

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7월 서초구청에서 공개한 추산내용에 따르면 전용 84타입을 소유한 조합원이 같은 평형의 새 아파트를 배정받을 경우 1억 5,400만원의 분담금을 내야한다고 나와있다.

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최근 서초구 잠원동에서 신통기획도 아닌데 빠른 시간 안에 도시기본계획을 통과하였다.

교통은 최강이다.

걸어서 5분 이내 지하철역에 갈 수 있다. 7호선 반포역, 고속터미널역, 9호선 고속터미널역, 3호선 고속터미널역, 3호선 잠원역이 근처에 있다.

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호남으로 가는 센트럴시티 터미널도 있어 버스노선이 많다. 서울 고속터미널도 근처에 있어 다른 지역을 편하게 갈 수 있다.

반원초, 경원중, 유명한 세화여고, 반포고, 서울고 등에 자녀를 보낼 수 있기에 학부모 선호도가 높다. 게다가 도보로 갈 수 있다.

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학원가는 주로 미도아파트 쪽으로 간다. 서초구 반포동은 학군 종합 순위로 대한민국 2위를 차지하며 22년 서울대 입학률이 4.2%나 되었다.

그도 그럴것이 대한민국 NO.1 강남 8학군에 속한다. 잠원동도 3대 학군으로 손꼽히고 재건축이 느린 단지들이 많아 저렴한 전월세 비용으로 반포 학군에 들어갈 수 있다.

킴스클럽, 신세계백화점, 뉴코아아울렛 등 상권도 크게 발달해있다. 반포대교와 세빛섬이 근처에 있고 한강공원이 코앞에 있어 자전거 타기도 좋다.

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성모병원, 다이소, 서점, 극장 모두 걸어서 갈 수 있는 곳이 많다. 대다수의 편의시설을 10분 안에 이용가능하고 지하 상가에서도 값싼 쇼핑도 가능하다.

잠원동 일대는 30년 차 이상으로 오래되어 재건축 대상 아파트가 많이 있다. 잠원동은 반포권에서 작은 평형부터 20평형 아파트 전세를 저렴하게 이용할 수 있는 보기 드문 지역이기도 하다.

신반포4차 조합원 분양가는 전용면적별로 59타입은 18억원 대이고 84타입은 23억 8천만원 대이다. 전용 84타입을 기준으로 보면 평당 7천만원으로 보고 있는 것이다.

조합원 분담금은 [조합원 분양가 - 권리가액]으로 계산된다. 권리가액은 종전자산평가액 × 비례율로 비례율이 100% 이상이 되면 사업성이 좋은 것이다.

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권리가액이 22억 2천만원인 84타입은 조합원이 내야할 분담금은 약 1억 6천만원이다.

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어디까지나 이건 추정치이다. 분양가나 권리가액, 비례율은 언제든지 바뀔 수 있고 공사비, 예비비 등에 의해서도 바뀐다.

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신반포4차는 입지가 끝내주긴 하지만 수영장 부지의 지분 쪼개기는 사업성에 마이너스로 작용한다.

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신반포4차는 조합설립 당시 단지 내 수영장 부지 소유자들 동의를 받기 위해 "구역 내 일반건축물의 구분소유권으로 전환"하는데 이의를 제기하지 않았다.

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그래서 뉴코아 상가쪼개기, 수영장 지분만큼 일반분양 세대수가 늘어나 조합원 분담금이 증가하였다. 이것이 신반포4차의 사업성을 떨어뜨리고 사업을 지체하는 원인이다.

신반포 4차 재건축은 수영장 지분을 쪼개 125명이 분양권을 배정 받았고 신반포 2차는 상가가 7개에서 12개로 늘어났다.

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개포 6, 7단지의 경우 상가 토지 1,492㎡ 중 절반인 747㎡을 45명이나 공유하고 있다. 부산 해운대구의 대우마리나는 지하상가 1개를 2.7평을 123개나 쪼갰다.

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현행 도시정비법에선 주택이나 토지를 지분 쪼개기를 규제하지만 상가분할에 대한 규정이 없기에 꼼수로 상가 지분쪼개기가 발생하고 있다.

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상가 소유자는 원칙적으로 재건축 후 상가만 분양받지만 조합이 정관에 명시한다면 아파트 입주권을 받을 수 있다.

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사업이 지연되고 분담금이 증가한다.

위의 문제로 실제 거주자들은 잠원동 재건축 단지에서 사업이 5년 이상 걸릴 것이라는 우려를 보인다.