구성남
구성남은 위로는 서울 송파구, 위례신도시가 있고 밑으로는 경기도 성남 판교신도시와 분당이 있다. 위치로는 정말 깡패라고 할 수 있다.
다만, 너무 오래되어 노후화된 아파트들도 많고 경사가 높다는 것이 흠이다. 하지만 이제 성남시가 칼을 빼들고 구성남을 개발하고 있다.
그 예시가 LH와 민간 브랜드가 합동으로 개발하는 민관합동순환방식이다. 순환방식은 이주 수요가 과부하 걸리지 않도록 시 내의 재개발 구역을 차례대로 돌아가면서 정비되는 방법이다.
오늘은 성남시 재건축 아파트 중 하나인 성남시 중원구 은행동 은행주공 재건축 분담금 입지 분석을 해보겠습니다.
은행동 은행주공아파트
경기도 성남시 수정구 은행동 은행주공아파트는 최고 높이 30층, 총 3,314세대로 다시 태어난다. 기존에는 녹물도 나오고 주차문제에 중앙난방에 온수도 내내 안나오는 불편함이 있다.
근처에 은행초등학교, 은행중학교가 있고 을지대학교가 있지만 산성입구역까지 거리가 꽤 있어 역세권이라기엔 아쉽다.
하지만 올해 1월 조합원 분양신청을 마감하고 관리처분인가 계획을 준비하고 있다. 관리처분인가와 관련해 전문기관이 지원하는 재건축 사업 관리처분계획 타당성을 검증한다.
은행주공은 1987년 완공하여 소형 평수 위주인 은행주공1, 중대형 평수인 은행주공2와 주변 빌라까지 포함하여 2,102명의 조합원이 있다.
시공사는 GS건설과 현대산업개발이 컨소시엄하여 "남한산성 자이아이파크"로 탄생한다. 일반분양은 1,128세대가 예상된다.
향후 목표는 24년 관리처분인가 및 이주개시, 25년 조합원 분양권 동호수 추첨 및 착공, 28년 입주를 목표로 한다.
입지
확실히 역세권은 아니다. 그래도 단지 내부에 마을버스(10번)가 있어 인근 지하철역과 시내까지 갈 수 있다. 그래도 위례삼동선과 성남 1호선의 호재가 있다.
은행주공은 다른 구성남 구축 아파트들과 마찬가지로 언덕 위에 지어져있다. 이 언덕을 재건축 사업을 통해 평탄화하고 외부형 엘리베이터를 만들어 금빛그랑메종처럼 살기 편하게 만들 것이다.
도보로 5분 거리에 은행시장이 있다. 큰 도로를 사이에 두고 수많은 상가들이 줄지어져 있고 단지 내에는 세탁소, 학원, 개인병원, 약국, 편의점들이 입점한다.
1분 거리에 은행초등학교와 은행중학교가 있는 초품아이다. 대로나 위험한 길을 건너지 않고 도보 통학이 가능할 정도로 안전하다 평한다. 은행초 기준으로 왕복 2차선 도로와 이어져 있고 은행주공 정문 기준으로 건너편에 을지대학교도 있다.
또한, 장점으로 녹지공간이 우수하다는 것이다. 단지 내부에도 나무가 무성하여 숲세권이라 칭할 수 있고 단지 외부에도 검단산이 위치한다.
분양가
성남시는 관리처분인가를 신청하는 모든 재건축 단지들에 관리처분계획 타당성 검토를 지원하기로 한다.
타당성 검증은 한국부동산원 및 한국토지주택공사에 의뢰해 관리처분인가 계획에 포함되는 분양절차, 분양자격, 사업비 및 분담금, 관리처분기준에 대한 적정성 여부를 검토한다.
현재 공사비는 평당 672만원으로 과거 445만원에 비해 많이 올랐다. 사업비가 오른만큼 조합원 분양가도 오른다.
이에 조합원들은 사업속도에 더욱 관심을 가지고 있다. 그래서 시공사 해지에 따른 지연을 더 이상 못 기다리기에 기존 시공사들로 결정하고 마무리하려고 한다.
재건축 분담금 분석
곧 관리처분인가가 된 후 제대로 된 비례율이나 조합원 분담금이나 총 사업비, 총 수익이 나오겠지만 일단 가정하여 계산해보았다.
일반분양가는 평당 2,500만원으로 공사비는 700만원으로 가정해보았다.
일반분양 평수는 34평으로 가정하였다.
34평 조합원 원가 = 순수건축비 75% 385,000,000원 + 기타사업비 25% 127,050,000원 = 512,050,000원
필요 대지지분은 허용 용적률이 250%로 가정하면 13.25평이 필요하다.
은행주공의 평균 대지지분은 21평이다.
아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 21평 - 기부채납 15% 가정하면 17.85평이다.
일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 17.85평 - 필요 대지지분 13.25평 = 4.6평이 나온다.
일반분양가는 평당 2,500만원으로 하면 850,000,000원으로 나온다.
건축비는 앞서 나왔듯이 385,000,000원이다.
일반분양 수익 = 850,000,000 - 385,000,000 = 465,000,000원
대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 465,000,000원 ÷ 필요 대지지분 13.25평 = 35,094,340원
일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 35,094,340원 × 일반분양 기여 대지지분 4.6평 = 161,433,962원이 나온다.
분담금 = 조합원 분양가인 512,050,000원 - 161,433,962 = 350,616,038원이 분담금으로 나온다. 물론, 관리처분인가 이후 제대로 된 분담금이 나오므로 이건 가정이다.
총 투자금액 = 현재 매물가 7억으로 가정하면 700,000,000 + 350,616,038원 = 1,050,616,038원이다.
예상 차익 = 850,000,000 -1,050,616,038원 = -230,616,038원이다. 물론 7억대에 샀을 경우 예상 차익이 마이너스지만 앞으로 집값이 상승한다고 가정하고 7억 이하로 샀을 경우엔 예상 차익은 플러스로 전환될 것이다.
이상으로 성남시 중원구 은행동 은행주공 재건축 분담금 입지 분석이었습니다.