경기도 성남시 중원구 및 수정구는 구성남으로 불리며 8호선이 지나가는 옛 성남 중심지이다.

현재는 판교신도시와 분당구에 밀려 난개발된 형태로 달동네 같은 느낌을 준다. 위치는 판교와 분당이 아래에 있고 송파구와 위례신도시가 바로 위에 있기에 개발만 된다면 엄청난 곳으로 발전할 것이다.

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다만, 아쉬운게 8호선에서 환승해서 강남에 가야하는 것이고 판교역까지가 은근히 오래 걸린다.

그래도 산성역 포레스티아, e편한세상 금빛그랑메종 등 다양한 대단지가 생기면서 천지개벽할 일만 남아있다.

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필자도 관심있는 지역이기도 하다. 오늘은 성남시 중원구 수정구 재개발 구역 재건축 아파트를 총정리해보겠습니다.

구성남의 노후도는 2030년도에는 80%의 비율이 30년산 아파트이다. 수도권 최고 노후도 수준을 보여준다.

지하철 8호선이 지나는 산성역부터 모란역 일대가 성남시 수정구와 중원구의 경계이자 구성남의 대표적인 재개발 재건축 지역이다. 이제는 위례삼동선이 예비타당성을 통과했다.

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위례삼동선은 위례를 종점으로 성남에서 광주시 삼동역까지 이어지며 "제4차 국가철도망 구축계획"에 반영되어 승인고시되어 구성남과 광주시의 호재이다.

실제로 가보면 산악지형에 평균 경사가 10~20도 이상이 되고 대부분의 주거지는 슬럼화되었다. 평지는 고작 20% 밖에 안 된다.

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임야 명목상 토지에 주택건축 허가가 나기 위해선 지형조건이 5도 이하인데 10~20도라는 것은 엄청 불안정하다는 것을 의미한다.

ⓐ 신흥 1구역 : 정비구역 지정완료 후 사업시행인가 신청 전(5,456세대)

개발면적은 196,693㎡이고 용적률 250% 이하로 건설사는 DL이앤씨, 코오롱글로벌, GS건설이다.

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예상 입주년도는 28년이지만 변동될 수 있다. LH가 사업시행자로 선정되어 기존 민간개발과 달리 사업이 안정적이다. 또한, 성남시에선 재개발과 재건축을 순환정비방식으로 진행하고 있다.

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ⓑ 신흥 2구역 : 산성역자이푸르지오 4,774세대

신흥2구역은 산성역 자이푸르지오로 탄생하여 입주하기 시작했다. 최근 시세는 84타입이 8.3억이다.

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ⓒ 태평 3구역 : 구역지정예정 3,646세대

태평 3구역은 가천대학교 옆이고 수인분당선 역이 바로 근처에 있다. LH와 민관합동순환정비방식으로 개발되기에 사업이 도중에 무산될 확률이 없는 개발구역이기도 하다.

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ⓓ 산성 구역 : 20년 관리처분인가, 이주 완료 3,372세대

산성역 헤리스톤으로 탄생한다. 세대수는 3,372세대이다. 산성역 포레스티아와 신흥 2구역인 산성역 자이푸르지오 근처에 있다. 근처엔 남한산성입구역이 있다.

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ⓔ 신흥주공 : 산성역 포레스티아 입주완료 4,089세대

가히 성남의 대장아파트라고 할 수 있는 곳이 산성역 포레스티아이다.

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ⓕ 중 1구역 : 신흥역하늘채랜더스원 2,400세대

중1구역은 신흥역 초역세권으로 2,400세대의 신흥역하늘채랜더스원으로 탄생했다.

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ⓖ 금광 1구역 : e편한세상 금빛그랑메종 5,320세대

E편한세상 금빛그랑메종은 8호선 판교연장선에 의해 "판교테크노밸리"와 직주 근접지가 될 곳이다. 또한, 위례신사선의 더블역세권으로 기대된다. 근처에 단남초, 대일초 등이 있는 초품아이기도 하다.

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ⓗ 신흥 3구역 : 구역지정 4,007세대

신흥역 역세권에 위치한다. 공원과 도로도 개선되어 향후 구성남의 NO.1이나 NO.2를 차지할 것으로 보인다.

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ⓘ 상대원 2구역 : 관리처분인가 5,000세대 e편한세상

E편한세상으로 태어나는데 상대원 3구역과 함게 14,000이 넘는 세대의 아파트가 탄생한다. 정말 천지개벽할 곳으로 보인다. 위례삼동선과 성남 1호선의 역세권이다.

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ⓙ 상대원 3구역 : 구역지정예정 9,500세대

상대원 3구역은 올 하반기에 재개발 구역으로 지정될 줄 알았으나 대일초등학교 문제로 무산되고 내년에 정비구역으로 지정될 것으로 보인다. 역이 멀리 있어 아쉽다.

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ⓚ 미도아파트 : 구역지정예정

미도아파트는 2020 성남시 도시주거환경정비계획상 재건축 구역이었으나 안전진단 미충족으로 미뤄졌다.

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ⓛ 도환중 1구역 : 21년 관리처분인가 이주 중 코오롱하늘채 2,400세대

도환중 1구역은 주상복합의 코오롱하늘채로 탄생한다. 성남 재개발의 몇 안되는 평지로 신흥역 초역세권이다.

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ⓜ 도환중 2구역 : 정비구역 지정 완료 후 조합설립인가 상태, 1,120세대

총 8개동, 지하3층 지상 최대42층으로 아파트 1,123세대, 오피스텔 510세대, 근린생활시설 및 업무시설 건축 예정이며 주차대수 총2,091대의 건축 규모가 될 예정이다.

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ⓝ 삼익금광아파트 : 구역예정지역

중원초등학교 근처인 초품아이지만 재건축시 일조권 등을 검토해야한다.

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ⓞ 삼익상대원 : 구역예정지역

재건축 정비구역 시작을 24년으로 목표하고 있다.

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ⓟ 수진 1구역 : 정비구역 지정완료 5,456세대

수진 1구역은 모란역, 수진역 역세권이고 LH와 함께 하는 민관합동순환개발방식이다. 그러나 45M까지 건축물을 지을 수 있는 고도제한이 있어 향후 어떻게 될 지는 지켜봐야 한다.