재개발이나 재건축 이후 관리처분인가를 받고 전세에 살거나 실거주하던 집주인은 이주를 해야할 것이다.

철거 전에 조합에서는 이주비, 이사비, 주거이전비, 이주정착금 등을 지급하게 된다.

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세입자와 집주인에 따라 지급기준이 다르고 재개발이냐 재건축에 따라서 살짝 달라진다.

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오늘은 재개발 재건축 이주비 대출 주의사항, 이주비 한도 대상 LTV에 대해 알아보도록 하겠습니다.

내가 살던 집이 갑자기 없어진다면 어떻게 될 까 ? 당장에 살 곳이 없어지기에 매우 당황스러울 것이다. 하루아침에 노숙자가 되는 것일까 ?

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재개발이나 재건축 조합원들에게 이주비, 이사비, 주거이전비, 이주정착금 등은 큰 문제이다. 철거하고 사업이 진행되는 동안 다른 곳에서 이주해서 살아야하기 때문이다.

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이러한 문제를 조합에서는 대출 등을 통해 조합원의 이주를 돕고 있다. 하지만 이주비는 조합원에게만 적용이 되므로 조합원들은 꼭 알고 있어야한다.

정비사업에서는 기존 주택을 철거하게 되면 새 아파트를 짓는 동안 이주를 가야한다.

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이때 임시로 거처를 정할 때 필요한 자금이나 세입자가 있다면 임차보증금을 반환할 때 이 이주비를 사용하게 된다.

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하지만 이주비는 지급 대상으로 제한된다. 이주비는 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 받아 조합원에게 지원하기 때문에 이자가 발생하고 입주 후에 상환해야 한다.

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그래서 이주비는 조합원과 재개발의 경우 현금청산자에게만 해당되고 세입자는 해당되지 않는다.

재개발의 경우 현금청산자는 소유건물에 담보대출이 있다면 담보대출을 상환하고 조합에 소유권을 넘겨줘야하는 의무가 있다.

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그러나 근저당이 설정된 설정된 상태에서도 소유권을 넘길 수 있다. 현금청산자는 대출을 조합이 승계하는 것으로 처리하고 거기에 대한 이자는 현금청산자가 부담하거나 향후에 조합이 공제한다.

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허나 현금청산자라도 조합원으로 인정될 경우 소유권 승계가 가능하지만 조합원이 아닌 현금청산자는 이주비 대출을 받기 어렵다.

이주비 대출은 관리처분인가 이후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고하여 이주비 대출을 신청하게 된다.

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이때 조합원이라면 서류나 이주비 대출에 대한 안내문을 받을 수 있다.

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이주비는 조합에서 금융권인 은행에 대출을 받아 조합원에게 무이자로 제공한다. 그러나 사업비로 책정되는 만큼 이자가 높으면 사업비가 높아지면 비례율이 낮아지기에 이자를 낮게 받으려 한다.

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그러나 원래 시공사에서 이주비 대출을 조합원에게 지원했지만 과거 정부에선 이주비 대출도 규제하였다.

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지금은 좀 완화되었지만 예전처럼 무이자로 이주비를 대출해주지는 않는다. 조합은 조합원이 직접 이자를 내는 방식과 사업비에서 이자비용을 내고 나중에 조합청산시에 정산하는 방법을 택한다.

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대부분 정비사업에선 조합이 청산하고 정산하는 방법을 많이 사용한다.

이주비 대출은 LTV기준으로 1주택자나 일시적 2주택자, 다주택자에 따라 투기과열지구, 조정지역, 비규제지역에 따라 다르다.

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무주택자는 투기과열지구에서 15억 미만 주택보유시 LTV 50%, 조정지역엔 60%, 비규제지역엔 70%가 나온다.

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1주택자는 9억원 이하 투기과열지구에서 LTV 40%, 조정지역에선 50%이다.

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1주택자 9억원 초과 15억 미만의 주택은 투기과열지구에서 LTV 20~30%로 줄어든다. 비규제지역은 LTV 60%이다.

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다주택자는 원래 이주비 대출이 안된다. 15억 초과 주택은 원칙적으로도 이주비 대출이 안된다. 그러나 조합설립 이전 실거주 1년 이력이 있는 조합원은 특계사항이 있어 대출이 가능할 수 있다.

이주비 대출로 주의사항이 있다. 이주비 대출은 주택 구입목적으로 구매하는 것이 안 된다. 사업기간 동안 다른 곳에 집을 얻는 전세자금, 기존 대출상환, 기존 세입자 임대차보증금 반환으로만 쓰여야한다.

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만약, 이를 어긴다면 대출금을 그대로 반납해야하고 전세대출이나 주택담보대출 등 관련 대출을 3년 동안 못 받는다.

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세입자가 있는 경우 세입자가 이주해야 이주비를 받을 수 있다. 그런데 세입자가 과도하게 이사비를 요구하는 등 진상을 부리면 골치아프다.

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따라서, 정비구역 내 주택에 전월세 세입자를 넣을 경우에는 반드시 특약으로 이주의무와 이주 거부에 따른 손해배상을 넣어둔다.

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기존 주택에 근저당이 있으면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있다. 그러나 기존 대출이 이주비 대출보다 높거나 이자가 낮으면 이주비 대출 받지 않고 유지할 수 있다.