청량리는 미래의 교통의 요지이다. 무려 3개의 노선이 지나간다. 앞으로는 7개 이상이 지날 수 있다.

경의중앙선, 수인분당선, 1호선이 지나가고 미래에는 GTX-C노선, GTX-B노선이 지나간다. 강북횡단선, 면목선까지 개통되면 강북의 교통 중심지가 될 것이다.

게다가 동대문구는 재개발 구역이 많다. 전농, 답십리, 이문, 휘경, 제기, 청량리동 등등이 있다. 그러나 재건축은 적다.

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오늘은 청량리 유일무이 재건축 미주아파트 분석과 청량리역 복합환승센터 GTX-B, C 면목선 강북횡단선 역세권에 대한 포스팅을 해보겠습니다.

미주아파트는 작년 정비구역으로 지정고시되었다.

지난해 12월 21일 도시기본계획위원회에서 재건축 기본계획 변경과 정비구역 지정을 수정 가결했다. 미주아파트는 1978년 라이프주택에 의해 지어진 1,089세대의 오래된 아파트이다.

미래에 5개가 넘는 노선을 가진 청량리역과 경동시장, 경의선 KTX, 버스환승센터도 다 있는 편리한 지역에 위치한다.

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하지만 1~4동과 5~8동을 가로지르는 폭 20m짜리 계획시설 도로가 사유지로 남아 사업추진이 어려웠다.

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그래서 처음에는 2개 구역으로 나누어 정비예정구역을 지정했다. 이 중에는 전용 45㎡, 59㎡, 69㎡, 79㎡ 등 다양한 규모의 공공 주택 162가구도 포함한다.

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목표는 10개 동의 35층 아파트로 만들려고 하는데 사업성이 안 좋은 편이다. 용적률이 220%, 14층짜리 중층 아파트이기 때문이다. 비례율도 80%라서 조합원들은 분담금을 많이 내야한다.

그러나 평균 대지지분이 15.6평이라 나름 준수하고 청량리역 역세권이란 것이 단점을 상쇄한다.

청량리역 광역환승센터는 GTX B, C가 지나는 청량리역에서 노선 간 별도 이동 없이 동일 승강장에서 환승할 수 있게 한다.

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또한, GTX를 중심으로 청량리역 하부에는 GTX, 1호선, 버스 등 대중교통 이용객들을 위한 통합대기실을 설치해 GTX로의 접근성을 높이고 환승 동선을 최소화하는 것을 목표로 한다.

GTX-C가 개통되면 덕정역에서 삼성역까지 거리는 1시간 30분이지만 29분만으로 갈 수 있다. 삼성역에서 수원역까지 거리는 기존에는 1시간 09분이지만 27분까지 단축시킨다.

청량리역은 GTX의 대표적 수혜지이다.GTX-B와 C가 동시에 지나가며 기존의 1호선과 경의중앙선, 수인분당선에 더해지면 강북의 대표 요충지가 된다.

또한, 경전철 면목선과 강북횡단선 종착역으로도 예정되어 있다. 그래서 답십리동, 전농동, 청량리동 시세는 6억~12억으로 비싸고 신축은 그 이상일 것이다.

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경전철 면목선은 전농답십리 뉴타운에게 호재이고 강북횡단선은 도로정체를 완화하고 서울 지역 내 지역균형발전을 도모할 수 있다.

역세권이다. 1동 기준으로 5분이면 청량리역에 도착 가능하다. 게다가 롯데마트, 영화관의 접근성도 좋다.

다만 거주하는 사람들이 젊지는 않다고 하며 청량리 상권 자체가 깔끔하지는 않다. 사람들은 주로 백화점이나 역사 내 상점을 주로 이용한다고 한다.

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학군이 아쉽기는 하지만 4개의 사립초를 가기 위한 셔틀버스가 운영 중이고 영휘원, 수목원, 세종대왕기념관, 홍릉길을 산책하기 좋다.

청량리 미주아파트의 부지의 대부분은 3종주거일반지역이고 평균 대지지분은 15.6평이다. 소중형평수인 32평, 27평이 많다.

미주아파트는 재건축시 용적률 상향을 받아 299.81%까지 최고 35층, 1,370세대를 짓는다.

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이 중 임대주택이 162세대로 11%이고 현재 세대수인 1,089세대를 제외하면 일반분양 세대는 단지 119세대 밖에 안되기에 사업성이 낮다.

정비계획안에서는 예상되는 일반분양가가 평당 4,716만원이므로 32평의 경우 15억 이상이다. 공사비는 670만원으로 잡았는데 가격이 더 오를 듯하다.

비례율의 계산은 [종후자산평가액 - 사업비] ÷ 종전자산평가액 × 100인데 100%가 안 넘으면 사업성이 적다.

분양수익은 1조 6천억이고 총 지출은 5천 700억이고 공사비는 평당 670만원으로 잡은 결과이다. 평당 공사비 추세는 1천만원대로 상향되었다.

일반분양가가 15억원 정도이고 조합원 분양가를 15억의 80%로 계산한다면, 12억원이 조합원 분양가로 가정할 수 있다. 올해 32평 실거래가가 11억원이고 권리가액을 구해보면 11억원 × 비례율 80% = 8.8억이다.

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분담금을 유추해보면 12억 - 8.8억 = 3.2억원이 추가 분담금으로 유추할 수 있다. 희소식으로는 분양시점에 인근 아파트 값 상승으로 일반분양가가 상승하여 일반분양 수익이 증가하여 비례율도 증가할 것으로 보인다.