부동산 투자자들이 보는 지표들은 거의 정해져 있다. 핵심을 알아가기 좋은 책. 꾸준히 지표를 확인하는 습관을 들여야 함.
수축의 시대로 접어들면 양극화는 더 심해진다. - 일본의 예
재건축 초과이익 환수제 대상 단지 조합원은 실제 손에 쥔 돈이 없음에도 불구하고 입주 후 1년도 되지 않는 기한 내(준공인가 후 4개월 이내 초과이익 환수금 부과, 부과일 이후 6개월 이내 납부)에 많게는 수억 원에 달하는 부담금을 내야 한다.
이 금액이 실제로 징수된다면 재건축 사업을 진행할 수 있는 단지는 이제 없을 것이다.
법인이 종부세 부담을 줄이고자 매물을 대거 출회할 가능성이 크다고 본다면 법인 매수 비중이 높앗던 지역들을 조심해야 한다.
부동산 버블이 과거보다 커지는 이유?
간과되기 쉬운 점 - 전세 대출. 마찬가지로 유동성 공급. 전세가를 밀어올리고 매매가에 대해서도 상방 압력으로 작용. 정치권에서 다시 없애기는 어려움
GRDP - 지역총생산
내가 가장 애용하는 그래프가 하나 있는데 바로 서울 아파트 매매,전세지수다. KB부동산에서는 2015년 2분기의 서울 아파트 매매 시세와 전세 시세를 각각 100으로 전제하고 1986년까지 그 추이를 역산해 그렸지만, 나는 이를 2015년 2분기부터 2020년 3분기까지 연장해서 그려보았다.
이 그래프는 2015년 2분기의 매매가와 전세가를 100으로 잡고 매매가와 전세가가 얼마나 달라졌는지를 보여 준다. 그래프를 통해 내가 얻은 인사이트는 다음과 같다. 바로 중장기 고점에 대한 것이다.
그래프에서 1번과 2번 화살표를 보자. 1번과 2번 화살표가 의미하는 것은 매매지수와 전세지수의 차이가 가장 큰 시점이다. 매매지수가 전세지수 대비 가장 높은 배수로 오른 상태라는 뜻이다. 신기하게도 해당 기간 매매지수는 전세지수의 1.64배였다. 참고로 매매가가 전세가의 1.64배라는 의미가 아니다.
물론 전세자금대출이 활발하게 이뤄지고 있어 전세가에도 버블이 있다는 의견을 고려한다면 매매지수는 과거 고점이었던 전세지수의 1.64배까지 가기 전에 중장기 고점에 다다를 수도 있다.
유동성, 버블의 완성
M2대비 M1 비율이 높다는 것은 거의 이자를 받지 않고 예치해놓은 돈이 많다는 의미이므로 자산 시장에 언제든지 투입될 수 있는 '유동성의 진성 에너지'로 불 수 있다.
M1/M2비율이 29% 이상이었던 해를 확인해보면 KB부동산 기준 연평균 상승룰 +6%를 초과한 해와 상당부분 일치한다.
서울 부동산 역사
서울 집값 상승세를 잡기 위해 정부에서 신도시 조성을 발표한다
상승하던 서울 집값은 토지보상금 유입으로 더욱 오른다.
상승의 폭과 기간이 확대된 서울 집값은 신도시 입주와 함께 중장기 조정장에 빠진다.
화폐가치 하락에 큰 비중을 두지마라
통화량을 단 한 번도 줄지 않았는데 34년간 서울 부동산은 24년을 상승했고 10년을 하락했다. 집값을 전망할 때 통화량 외에도 수요와 공급을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.
광역시는 2000년 이후 매매지수와 전세지수 간 차이가 거의 없이 등락을 함께한다.
서울은 상대적으로 버블이 크고 반면, 6대 광역시는 버블 크기가 작은 안정적인 시장이다.
6대 광역시는 매매지수와 전세지수가 함께 움직이는 시장이기 때문에 전세가에 영향을 가장 많이 주는 입주 물량 분석이 향후 장세를 전망하는데 크게 도움이 된다.
두 가지 시사점으로 볼 때, 부산 역시 주택구입부담지수를 통해 현재의 소득과 금리 대비 집값의 고평가 여부를 판단하고, 향후 입주 물량을 전망함으로써 수급 부담을 추정하고자 한다.
책에 나온 데이터(출처별)
<한국고용정보원>
수도권 대비 비수도권의 상대 인구 비중 변화 - 연령별
<통계청>
연도별 인허가 물량 - 지역별(3년 이상)
연도별 착공물량 - 지역별(2~3년 후)
연도별 입주물량 추이 - 지역별
서울 주택 보유 가구 수 증감 추이
GRDP 비중 추이
아파트 착공물량 비중 추이
서울,경기 10~11년차 부부와 서울 아파트 시세 증감율
수도권 입주물량과 서울 전세 시세 상승률 추이
10억 이상 보유자, 상위 20% 아파트 수
<한국감정원>
지역별 아파트 법인 매수 비중
연도별 중택 증여 건수
매입자 연령대별 아파트 매매 현황
<한국은행>
연도별 전세대출 잔액 추이
서울 GRDP 대비 광역시별 GRDP 비중 추이
<서울시 자금조달 계획서> - 서울 주택 매입 시 차입 비율(연령대별)
<KB부동산>
서울과 6대 광역시 아파트 매매 시세 추이
서울과 경기 아파트 매매 시세 상승률 추이
서울, 경기 10~11년차 부부와 서울 아파트 시세 증감율 추이
서울 아파트 매매 시세 추이
수도권 입주 물량과 서울 전세 시세 상승률 추이
서울 아파트 PIR 추이
부산 아파트 매매 전세 지수
상위 20% 아파트 가격
<KB 부자 보고서>
10억 이상 금융자산 보유자 지역별 비중
<국토교통부>
등록 임대주택 호수 추이
<주택금융 연구원>
지역별 주택구입부담 지수
<KB 경영연구소>
10억 이상 보유자, 상위 20% 아파트 수