올해 생겼던 50년 만기 주담대를 DSR을 우회해버린다는 이유로 금지시켰다. 정부는 채찍과 당근을 번갈아 가며 휘두르고 있다.

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신생아 출생 대출이나 특례보금자리론으로 집을 사도록 유도하고 50년 만기 주담대 금지와 스트레스 DSR의 적용으로 가계대출 상승을 경계하고 있다.

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다주택자의 투기를 막기 위해 DTI를 넘어 DSR이 탄생했다. 그리고 DSR 이상의 규제인 스트레스 DSR이 2월 26일부로 시행된다.

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오늘은 스트레스 DSR DSR 차이점, 스트레스 DSR 대출한도 금리 산정방법에 대해 알아보도록 하겠다.

DSR은 돈을 빌린 사람의 총 원리금 상환 비율이 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표이다. 계산은 총부채원리금상환비율로 기존 주택원리금과 새로 받은 주택원리금을 더해 연봉으로 나눈 것이다.

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현재 은행권은 DSR = 40%, 비은행권은 DSR = 50%까지 규제되고 있다.

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DSR 대출 한도는 3가지에 영향을 받는다. 첫번째는 연봉, 두번째는 금리, 세번째는 대출만기이다.

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실제로 계산을 해보면, 예를들어 연봉 7천만원의 사람이 있다. 2억원의 대출을 가지고 대출만기는 30년, 금리는 4%로 계산해보았다.

DSR은 16.37%가 나온다. 그러나 모든 것은 동일하고 대출금리를 6%로 올리고 다시 계산해보았다.

DSR은 20.56%로 올랐고 이것이 금리의 인상에 따라 DSR이 상승하여 내가 실제로 받을 수 있는 대출금액이 적어지는 원리이다

DSR은 대출취급 시점의 금리를 기준으로 하기에 향후 금리 상승에 의한 변동성을 반영하지 못해 스트레스 DSR이 등장하였다.

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즉, 스트레스 DSR과 DSR의 차이점은 DSR에 정부에서 정한 ​가산금리를 더하여 계산하기에 대출금리가 늘어난만큼 원리금도 증가하기에 DSR 한도 40%에 더 빠르게 근접하게 된다.

스트레스 DSR이란 DSR 총부채원리금상환비율에 일정 수준의 가산금리를 더해 대출한도를 정해준다. 가산금리가 더해지는 만큼 대출한도가 더 낮아진다.

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스트레스 DSR의 경우 신혼부부나 신생아를 낳았을 경우 소득제한이나 한도를 풀어주는 완화정책과 상반된다.

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DSR보다 더 규제가 강한 것으로 경제상황과 금리인하시 또다시 대출이 늘어날 수 있다는 선제대응하는 정책이다.

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이로 인해 가계대출 한도가 줄어들어 원하는 만큼 대출을 받기가 힘들어진다.

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DSR산정 시 더해지는 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교하여 결정한다. 상한선은 3%이고 하한선은 1.5%이다.

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그러나 갑작스런 대출 한도 축소에 따른 실수요자들이 당황하지 않게 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%를 적용하고 25년부터 100% 적용하기로 한다.

스트레스 DSR은 변동금리에 대해 적용되고 혼합형이나 주기형도 포함된다.

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신용대출의 경우 전체 잔액이 1억원을 초과할 경우에만 스트레스 DSR이 적용된다.

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그리고 신용대출은 주담대보다 담보기간이 짧다는 것을 감안하여 만기 5년 이상 고정금리의 경우 스트레스 금리를 적용하지 않고 만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리의 60%만 반영한다.

과거 5년간 최고 금리와 최근 금리를 먼저 비교해보아야한다.

예를들어, 과거 5년간 최고금리를 5.64%이고 올해 금리를 5.04%로 가정해본다.

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5.64% - 5.04% = 0.6%이다. 이건 하한선으로 적용하기로 한 1.5%보다 낮다. 이럴 경우 하한선인 1.5%만 적용된다.

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상반기는 25%이고 하반기는 50%만 반영되므로 상반기에는 스트레스 금리가 0.375%, 하반기에는 0.75%가 더 반영된다는 것이다.

소득이 7천만원인 사람이 30년 만기로 금리 4%로 대출을 받을 경우 변동금리나 혼합형, 주기형 대출 상품 모두에서 최대 4억 8천만원까지 받을 수 있다.

그러나 스트레스 금리를 적용해보겠다. 이럴 경우 대출한도가 최소 7천만원에서 최대 1억 3천만원 가량 감소한 것을 볼 수 있다.

부동산은 자기 돈으로 사는 경우가 극히 희박하고 대출을 일으켜 매수한다. 그런데 대출한도가 감소한다면 당연히 부동산 시장은 찬바람이 불고 수요가 감소하면 가격도 하락할 것이다.

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스트레스 DSR은 2월 26일날 시행하므로 1월이나 2월에 매수세는 증가할 것으로 보인다. 만약, 자신이 매매계약을 2월 26일 이전에 했다면 잔금이 2월 이후라도 스트레스 DSR이 적용되지 않는다. 필자도 적용되어 대출이 급해졌다..

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최근 FOMO에 의해 내집마련의 기회를 놓치고 싶지 않아 과도한 대출을 끌어모은다고 정부에선 판단했다. 그래도 높은 금리를 감당할 수 있는 수요자들은 스트레스 DSR에 크게 영향을 받지 않을 것이다.

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예를 들면 부모에게 증여를 받거나 현금을 많이 모아둔 사람들이라면 말이다. 문제는 저소득층이나 부모의 혜택을 보기 어려운 사람들인데 생애최초로 분양이나 신축 매수는 어려워지는 것이다.

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내년 대출계획을 세워 집을 매수할 사람들은 스트레스 DSR을 꼭 기억하여 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 파악해야 한다.

아니면 애꿎은 계약금을 날리거나 잔금을 구하지 못해 전전긍긍하며 있는 돈 없는 돈 다 끌어모으다 파산날 수 있으니 주의해야 한다