부동산 투자를 할 때 방해되는 조건이 있다.

그것은 실거주 의무이다.

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실제 거주를 하지 않으면 부동산 대출이 불가능해지고 청약도 제한되는 것이다. 주로 분양가 상한제가 적용되거나 조정, 투기과열지구에 적용된다.

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필자도 조정대상지역일 때 투자를 해서 실거주 보유의무 2년이 있는 아파트도 있다.

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그렇기에 이번 실거주 의무 폐지에 대해 관심있게 보고있다. 오늘은 실거주 의무 폐지 실패, 분양가상한제 실거주 의무 완화에 대해 분석해보겠습니다.

실거주 의무는 실거주하는 사람이 아니고 부동산 갭투자를 목적으로 하는 사람을 방지하기 위해 설정된 규제이다.

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실거주 의무는 21년 2월 분양가 상한제 적용 지역에 처음 도입되었다. 거주 의무기간이 있는 주택에 분양당첨 된다면 당첨자는 반드시 그 집에 살아야한다.

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실거주 의무가 있는 주택은 전세나 월세를 줄 수 없다. 전월세를 준다면 대출이 회수당할 수 있다.

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이 법률의 취지가 아파트 실수요자들에게 우선적으로 주택 공급을 위한 것이기에 전월세를 주는 것을 법으로 금지하고 있다.

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위의 실거주 의무를 알기 위핸 분양가 상한제라는 개념을 알아야한다.

분양가 상한제는 "주택법" 제 57조에 의거한다. 분양가 상한제는 분양가 자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 투기수요 억제, 실수요자 보호를 위해 도입된 시장경제에 정부가 개입한 법이다.

결국 일정한 지역의 주택이 분양할 때 정부가 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도이다.

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분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다. 그리고 분양가 상한제에 의해 실거주 의무 폐지와 분양권 전매제한이 세트로 규제한다.

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23년 기준으로 강남 3구와 용산구만 적용된다.

① 수도권에서 건설, 공급하는 분양가 상한제 적용주택

* 공공 택지의 경우 분양가격 인근 시세의 80~100% 는 3년, 분양가격 인근 시세의 80% 미만은 5년이 적용된다.

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* 민간 택지의 경우 분양가격 인근 시세의 80~100%는 2년, 분양가격 인근 시세의 80% 미만은 3년이 적용된다.

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② 행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 건설, 공급하는 주택으로 행정중심복합도시 이전기관 등 종사자 특별공급 주택은 3년이 적용된다.

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③ 민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발 사업에서 건설, 공급하는 주택의 경우 분양가격 인근 시세의 100% 미만의 경우 2년이 적용된다.

부동산 실거주 의무 폐지논란이 계속 되고 있다.

현재 적용된 가구는 둔촌주공을 포함해 4만 7천여 가구이다. 분양가보다 하락한 단지는 차라리 LH에서 사달라고 한다.

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분양 실거주 의무 폐지를 공략으로 내세웠지만 국회에서 통과하지 못하였다.

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분양가가 비싸더라도 실거주 의무만 없다면 비싼 전세금을 주고 갭투자가 가능하기에 위험을 무릅쓰고 투자한 사람들이 엄청난 손해가 된다.

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돈 없이 분양에 무작정 신청한 사람은 전세를 못 주니 어마무시한 잔금을 구해야하고 분양권 매수자는 범법자가 된다.

실거주 의무가 적용되는 단지는 서울 7,647개, 경기도 3만 221채, 인천 9,727채이다. 이렇게 많은 단지가 실거주 의무인데 기간 내 이주하면 LH에 매각해야한다.

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이를 지키지 않는다면 징역 1년 이하에 벌금 1천만원이다.

집값하락으로 오히려 실거주 지키지 않고 LH에 매각하는 것이 더 이득인 곳도 있다.

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아파트 단지가 분양가 밑으로 떨어지면서 실거주 의무를 어기는 경우가 생기고 있다. LH에 매각한다면 매매가격이 분양가에 정기예금을 더한 값이라 분양시세에 시세차익까지 얻기 때문이다.

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그래서 LH관계자들은 550건이나 실거주 의무를 위반하고 매각하는 사례를 진행했다고 한다.

내년 4월이 총선이다. 총선을 계기로 21대 국회는 막을 내리고 22대 국회가 시작되어 처리되지 못한 법안은 모두 폐기된다.

임시정부에선 실거주의무 폐지 대신 완화를 선택하여 "불연속적 거주" 허용하는 것이다. 즉, 처음에는 전세를 주다가 나중에는 꼭 실거주하게 만드는 법이다.

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분양 아파트의 잔금을 칠 여력이 없을 경우 예를 들어, 파산, 퇴직 등의 어려운 상황이 생겼을 때 불연속적 거주할 수 있게 해준다.

왜 통과하지 못하고 있을까 ?

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당연히 여당에서 크게 반대하고 있기 때문이다. 연말만 지나면 내년 총선 모드이기에 국회는 휴업상태가 되어 올해 안에 통과되지 않으면 예비입주자들이 골치가 아프다.

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여당은 갭투자를 반대하며 공공주택을 늘리고 각종 규제정책만 주장하고 있다. 경기부양과 함께 부동산 규제완화를 한다면 투기세력이 증가한다는 것이 그들의 입장이다.

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시장은 정부의 과도한 개입으로는 정상화되지 않는다고 생각한다. 그렇기에 너무 규제를 강하게 하면 부작용이 있을 수 있으니 아무쪼록 빠른 결판이 나왔으면 좋겠다.