광진구를 대표하는 극동아파트 1차 2차는 현재 재건축을 하기 위한 발걸음을 내딛고 있다. 광진구의 현대아파트는 아예 준강남권이라 인정받고 있다.

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광장동은 비록 작지만 강한 학군지의 면모를 갖추고 있다. 그래서 광남, 양진 학군에 오려는 부모들도 많다.

광장 극동 1,2차 아파트는 최근 6월에 안전진단에 통과했다. 그것도 정밀안전진단에서 E등급을 받아 조건부재건축이 아니기에 재건축 확정이다!

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오늘은 작지만 강한 광장동 광남학군 극동1, 2차 아파트 재건축 분석, 재건축 확정에 대해 분석해보았습니다.

광장극동은 1차 448가구가 1985년, 2차 896가구가 1989년에 준공되었다. 총 1,344가구의 평지 아파트로 단지가 한강과 근처에 있다.

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도로로는 천호대로, 아차산로, 지하철 5호선 광나루역을 끼고 있다. 굉장히 쾌적하고 안전하며 조용한 아파트에 광남학군이 있다. 한강 조망권을 갖추고 교통도 편리하고 학군도 좋고 강남과도 가까운 장점이 있다.

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단점으로는 오래된 아파트이다. 차량 소음과 주차문제, 워커힐에서 현대 11차 라인이 녹지 옆 제한구역으로 묶여있다고 한다. 또한, 중앙 난방이라 춥다고 한다.

극동 1차아파트는 1동~5동으로 이루어져있다. 평형은 31평, 44평, 54평으로 구성된다.

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특징으로 30평형 기준 극동 1차가 대지지분이 더 넓다. 넓은 평형 위주라 2차보단 주차하기가 수월하다.

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가장 작은 면적인 103㎡은 대지지분이 15.49평이다. 가구수가 가장 많은 148은 23.25평, 가장 큰 면적인 179는 28.75평이나 된다.

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극동 1차의 평균 대지지분은 21.86평이다.

극동 2차는 6동~16동으로 이루어져있다. 5호선 광나루역이 바로 앞에 있다. 게다가 한강조망권과 아이들 등하차도 편하다.

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보성, 광남유치원이 단지 내에 있고 광남초와 중학교, 고등학교로 이어지는 학군도 유명하다. 그래서 극동아파트는 광진구 정비사업 대장주라 불린다.

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극동1차보다는 대지지분이 적다. 가장 작은 면적인 92㎡는 대지지분이 8.93평, 104는 12.67평, 120은 15.38평, 148은 19.03평, 179는 23.52평이다. 대부분의 아파트가 공급면적의 40% 이상이 대지지분이다.

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극동 2차의 평균 대지지분은 13.41평이다.

"광남학군"이라 불리는 전통적인 학군이 광진구에 존재한다.

특히, 단지 내에 보성, 광남유치원이 있다. 광남고등학교와 광남중학교는 학업성취율도 높기에 인기가 좋다.

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광남 학군의 최대 장점은 초중고가 함께 있다는 것이다. 학교가 아파트로 둘러쌓여 있다보니 등하교 길에 유해시설이 없다.

광장동은 자체 학원가가 있긴 하지만 규모가 작다. 그래서 근처 대치동으로 가는 경우가 많다. 그래도 초등학교, 중고등 내신을 위한 소규모 학원들은 많다.

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광진구 소재 학생들이 광장동 학원가를 많이 이용하지만 학원가가 크게 성장하지 않은 이유가 있다.

근처에 송파구나 대치동 학원가로 분산되기 때문이다. 실제로 대치동과의 거리가 그리 멀지 않기에 라이딩하는 부모님이 많다.

광장동 극동아파트의 경우 5호선 광나루역의 초역세권이다. 아차산대로, 천호대로를 차량으로 쉽게 진입할 수 있다. 지하철 2호선, 7호선의 강남 출퇴근 노선을 보유하고 있다.

2호선 강변역 가는 버스가 집앞 1~3분에 여러 대씩 오기에 매우 편리하다.

극동 상가가 바로 옆에 있어 간단한 생활에는 편리하게 이용할 수 있다. 그리고 올림픽대로북단 일대 상가 영향권이기도 하다

강남 테크노마트 내 롯데마트, 엔터식스몰, CGV가 도보로 약 20분 정도 소요되는 거리에 있다.

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천호대교를 건너 현대백화점, 2001 아울렛, 잠실 롯데백화점도 이용할 수 있다.

정밀안전진단 용역시행 결과 E등급, 성능점수가 42.39점이 되며 재건축 확정되었다.

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광장극동은 내년 상반기에 정비구역 지정 고시를 목표로 하고 있다. 정비구역 신청을 위해 도시계획회사와 설계 건축회사, 감정 평가법인 등이 참여하는 설명회를 개최한다.

현대건설에선 하이엔드 브랜드인 "디에이치"를 적용하려고 홍보 중이다.

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평당 6천만원으로 공사비는 평당 1천만원으로 잡고 재건축 분석해보았다.

대표적으로 극동1차를 분석했다. 아무래도 사업성이 더 좋기 때문이다.

일반분양 34평으로 평당 6천만원으로 가정한다.

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공사비는 평당 1천만원으로 가정하면 34평 조합원 원가 = 순수건축비 550,000,000원 + 기타사업비 181,500,000원 = 731,000,000원으로 7억 3천만원이다.

필요 대지지분은 3종주거지역이므로 10.75평이 필요하다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 21평 - 3.15평 (기부채납 15% 가정) = 17.85평이다.

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일반분양 필요대지지분 = 아파트용 대지지분 17.85평 - 필요 대지지분 10.75평 = 7.1평이다.

일반분양가는 평당 6천만원으로 2,040,000,000원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 2,040,000,000 - 건축비 550,000,000 = 1,490,000,000원으로 약 15억원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 1,490,000,000 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 138,604,651원이다.

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 138,604,651원 × 일반분양 기여 대지지분 7.1평 = 984,093,023원이다.

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분담금 = 조합원 분양가 731,000,000원 - 984,093,023원 = -252,593,023원이다.

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현재 매물가 16억원으로 가정한다. 총 투자금액 = 1,600,000,000원 - 252,593,023원 = 1,347,406,977원이다.

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차익 = 2,040,000,000원 - 1,347,406,977원 = 692,593,023원이다.