경매를 시작하는 경린이는 권리분석이란 것을 해야한다. 임차인도 전세금을 지키기 위해 말소기준권리를 알아야한다.

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권리분석은 법원 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 권리가 무엇인지 확인하기 위한 절차이다.

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권리분석을 하기 위해 기준이 되는 권리를 찾아내 그 이전 권리는 인수되고 그 이후 권리는 말소된다.

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여기서 말소기준권리라는 용어가 나오게 된다. 말소기준권리를 아는 것이 임차인이 자신의 전세금을 지키기 위한 중요한 용어이다.

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오늘은 임차인 전세금 지키기 위한 말소기준권리의 뜻과 말소기준권리의 사례에 대해 분석한다.

말소기준권리란 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다.

우리는 말소기준권리 "이전"의 권리는 낙찰자에게 "인수"되어 낙찰자가 부담해야하기에 주의해야 한다. 다만, 말소기준권리 "이후"의 권리는 매각 후 전부 "소멸"되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

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말소기준권리가 될 수 있는 것은 "근저당권", "가압류", "담보가등기", "경매기입등기", "전세권"이 있다.

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위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위가 말소기준권리가 된다.

부동산 권리는 "돈"에 의해 돌아간다.

돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어주고 나면 목적이 완수된다. 따라서, 돈 받을 권리들은 경매 매각 후 더 이상 효력이 없다.

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근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구한 전세권은 돈을 받는 것이 목적이다. 그래서 말소기준권리가 되고 낙찰 후 소멸된다.

저당권이란 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 것을 말하고 저당권은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 경매로 인해 돈을 돌려받을 수 있다. 근저당권은 다수의 불특정채권을 담보하기 위해 설정되는 저당권이다.

위의 사례는 근저당권이 말소기준권리가 된다. 소유자 안XX가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 갚지 않자 은행이 임의경매를 신청한 것이다.

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3억 4천 8백만원이 말소기준권리이고 경매로 3억 5천만원이 나오면 나머지 2백만원은 다음 근저당권 배당에 사용된다. 그리고 이후에 오는 모든 권리들은 소멸된다.

채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소해도 채무자가 재산을 숨기거나 팔면 그 돈을 회수할 수 없다.

가압류는 판결 후 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없게 법원이 채무자 재산을 임의로 확보하는 것이다.

채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인해서 등기부등본에 기재한다. 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바구어 경매를 신청한다.

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가압류는 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고 배당 여부와 상관없이 소멸된다.

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사례에선 순위 2번의 가압류 이XX가 설정한 가압류가 말소기준권리이다. 이 말소기준권리 이후의 가압류 및 근저당권은 돈을 받기 위한 권리이므로 경매 매각 후 소멸된다.

경매기입등기는 채권자의 신청에 의해 결매가 진행되는 것을 알린다.

경매기입등기는 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류효과가 생긴다. 법원에서 경매를 시행하고 있으니 마음대로 처분해서 안 된다고 공시하는 것이다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 따라 사용하고 그 주택에 대하여 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리이다.

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우리나라에만 있으며 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도나 임대할 수 있다. 또한, 전세보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매 진행을 청구할 수 있다.

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중요한 것은 전세권자가 배당요구할 경우 전세권은 말소기준권리가 된다. 이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다.

귀찮은 다른 절차를 다 빼고 전세권 설정하면 바로 경매가 실행된다.

위의 사례는 선순위전세권자 박XX가 임차보증금을 돌려받지 못해 경매를 신 청한 것이다. 전세권은 해당 경매 절차에서 돈을 받고자 하는 권리이므로 말소기준권리가 되고 후순위 권리들은 모두 소멸된다.

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것처럼 가등기를 설정하는 것을 담보가등기라고 한다.

가등기는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못할 때 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기이다. 담보가등기도 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준권리가 되고 매각으로 소멸된다.

위 사례는 2번 가등기 황SS가 배당요구를 한 담보가등기이다. 이 가등기는 말소기준권리가 되고 나머지 후순위 권리와 함께 매각으로 소멸된다.