한창 부동산 경기가 좋고 모든 집값이 껑충 뛰는 시기가 있었다. 2019년부터 2021년까지 우리나라 부동산은 폭발적으로 상승하였다.

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그래서 가계약금을 입금할 때에도 묻지마 식으로 투자하는 경우도 있었고 집주인들은 집값이 또 오를까봐 해약금을 물고서라도 계약을 취소했다.

하지만 22년 역사적으로 엄청난 금리상승이 오고 아파트 가격은 급격히 가라앉았다. 24년의 부동산 경기는 금리인하에 환호를 하여 오를 것인지 금리인상의 여파에 충격을 받아 하락세를 유지할 지는 아무도 모른다.

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오늘은 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지역, 비규제지역에 따라 다른 대출규제와 특징 등에 대해 알아보도록 하겠다.

투기지역은 직전 월 당해 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률을 130% 초과한 지역 중에서 지정한다. 투기과열지구와 비슷한 단어이지만 전혀 다른 명칭이다.

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하지만 투기지역은 곧 100% 투기과열지구나 조정대상지역이라 보면 된다.

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직전 2개월 당해 주택 평균 상승률이 전국 주택 상승률을 130% 초과하거나 직전 1년간 당해 주택가격 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률을 초과해야 요건을 갖춘다.

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또한, 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단될 경우 투기지역으로 지정된다.

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지금은 강남 3구, 용산구 밖에 없지만 가장 규제가 심했던 과거로 돌아가본다. 서울에서 투기지역은 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 마포구, 용산구, 성동구, 강서구, 양천구, 영등포구, 노원구, 동작구, 종로구, 동대문구, 중구가 해당된다.

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지방에선 세종시가 해당된다.

투기지역에 해당되면 LTV와 DTI가 40%가 제한된다.

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LTV는 10년 이하 대출이거나 10년 초과로 6억 초과 대출시에 LTV 60% → 40%로 축소된다.

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DTI는 투기지역 6억 초과 주택담보대출시 40%로 적용된다.

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또한, 중도금 대출 발급요건이 세대당 보증건수 1건으로 제한된다.

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주택담보대출 건수도 세대당 1건으로 제한되며 기존에 2건 이상 아파트담보대출이 있는 경우 주택담보대출 만기연장이 제한된다.

세금에선 양도세 주택 산정 시 농어촌주택(3년 보유 및 이전주택 매각시 1세대 1주택 간주)이 포함된다.

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23년 1월 5일부로 강남 3구와 용산구 제외하고 조정지역과 투기과열지구 모두 해제되었다.

위의 투기지역에 더해서 서울 전역은 투기과열지구이다. 투기과열지구는 투기지역과 비슷하지만 조금 약하다.

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투기과열지구는 해당 지역 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역에서 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 모두 5 : 1을 초과한다.

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주택분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소 주택건축 허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소한 지역을 1차 분류한다.

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그리고 시장 상황을 고려하여 주택에 대한 투기가 성행하는 곳이 바로 투기과열지구이다.

해당 지역이 투기과열지구가 된다면 LTV, DTI가 40%로 제한된다.

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대출 실행시에도 1년 실거주 의무가 붙고 15억 초과 주택의 LTV는 0이다. 건설사 입장에서는 한국주택금융공사 중도금 대출이 어려워진다.

재건축 조합원들은 조합원 지위권 양도가 제한되는데 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 제한이 된다.

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ⓐ 조합원 조합설립인가부터 소유권 이전등기시까지 지위양도 제한

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ⓑ 조합원 분양권은 관리처분인가부터 소유권 이전등기시까지 전매제한

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단, 재개발 조합원 중 특수한 특례가 붙은 뉴타운 조합원들은 관리처분인가부터 양도가 금지된다.

투기과열지구에서 조합을 설립하는 재건축 아파트는 2년 이상 실거주해야지 새 아파트를 받을 수 있다.

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또한, 분양시에는 1순위 자격이 제한되고 청약가점제 비중도 전용면적 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%로 확대된다.

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투기과열지구의 9억 초과 주택은 특별공급 대상으로 지정될 수 없고 15억 초과 주택은 담보대출 한도가 0원으로 불가능하다.

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현재는 23년 1월부로 투기과열지구는 강남구, 송파구, 서초구, 용산구 4곳 밖에 없다.

조정대상지역은 직전 월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 시, 도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역이다.

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다음과 같은 조건 중 하나 이상이 해당되면 조정대상지역이다.

① 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약 경쟁률이 5 : 1이 초과하는 경우

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② 직전 월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 경우

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③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하일 경우

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이러한 요건을 만족하면서 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있을 때 조정대상지역이 된다.

주택담보대출 시에 LTV 50%, DTI는 50%로 적용된다. 그리고 2주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지된다.

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고가주택 9억 초과 구입 시 실거주 목적 제외로 주택담보대출이 금지된다.

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단, 예외적으로 무주택 세대가 구입 후 6개월 내 전입, 1주택 세대가 기존주택 6개월 내 처분 및 전입 조건이 있을 경우에 승인된다.

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전세대출을 받은 이후 3억원 초과 아파트를 구입한다면 회수한다. 단, 세입자가 있는 경우 유예된다.