부동산 투자를 하는 사람이라면 알 것이다. 우리가 투자를 하는데 방해가 되는 규제정책들, 분양가상한제나 재건축 초과이익환수제, 실거주 의무, 토지거래허가구역 등이 있다.

그 중 우리가 투자를 해서 얻은 수익을 세금으로 뜯어가는 악명 높은 재건축 초과이익환수제에 대해 설명하려 한다.

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그리고 재건축 초과이익환수제 역사, 계산사례, 재건축 초과이익환수 완화 이후 전략에 대해 분석해본다.

재건축 초과이익환수제는 2006년에 처음으로 실시되었다. 노무현 전 대통령의 임기가 시작하자마자 전국의 재건축 아파트 가격이 폭등하였다. 그래서 재건축 아파트를 상승 주범으로 여기고 법을 실시하였다.

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그러나 이 법이 탄생할 때부터 위헌 논란이 많았다. 개인의 사유재산 침해가 아니냐는 것이다. 그런데 결국 통과되고 2008년부터 시행되었다.

그러나 2008년 때는 부동산 침체기였기에 재건축 사업이 무기한 중지되는 사태가 많이 발생하여 실제로 시행된 경우는 없었다.

2012년 결국 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 통과하면서 13년~17년까지 5년간 중단이 되었다.

문재인 정권이 들어오고 17.08.02 대책으로 재초환이 18년도부터 시작되었다. 공공재개발과 재건축의 초과이익을 환수하면 당연히 공급을 줄이게 된다.

문재인 정권에서는 재건축에 대한 기대로 인해 집값이 상승한다고 판단하였지만 오히려 수요와 공급의 법칙이 깨지고 주요 입지의 아파트들을 시작으로 일제히 상승가도를 달리기 시작한다.

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22년 엄청난 인플레이션을 잡기 위한 미국의 대책으로 대한민국도 금리를 올리기 시작하고 냉각기가 시작되었다.

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부동산 경기를 살리기 위해 재초환 완화를 23년 11월 29일 발표하게 되었다. 이것이 짧아 보이지만 은근히 긴 재건축 초과이익환수제의 역사이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 일정 비율로 환수함으로 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 도모한다고 법에는 나와있다.

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재건축 조합원 1인당 3천만원(개정 8천만원) 초과하는 이익이 발생할 때 정부가 세금의 형태로 가져간다.

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최소 10%~50%까지 환수해버리는 무서운 법이고 18년 이후 관리처분인가 신청한 조합은 모두 재초환이 적용된다.

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초과이익 추산 시점은 추진위원회 구성 승인된 날이고 준공 시점의 공시 가격을 기준으로 초과이익을 환수한다.

재건축 초과이익환수제의 계산하려면 개시시점 주택가액, 정상 주택가격 상승분 총액, 개발비용을 알아야 한다.

만약, 개시시점이 12년도 7억원의 A아파트가 재건축되어 22년 준공 승인되고 실거래가 20억, 공시가격 12억의 40평대를 받을 경우를 계산해본다. 여기에 10년간 정상주택 상승율 19%로 3억 가정한다.

재건축 초과이익환수금을 계산하면 6천만원이 나오게 된다.

재건축 초과이익환수제가 23년 11월 8일부로 완화된다.

① 기존 초과이익 3천만원에서 8천만원까지 상향된다. 부과 구간은 3천만원에서 5천만원까지 올라가는 내용이 핵심이다.

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환수율은 10~50%이지만 대상 금액이 8천만원 초과부터 구간이 늘어남에 따라 부담금은 줄어드는 효과가 있다.

② 1주택 20년 이상 장기보유자는 부담금을 70%까지, 10년 이상 장기보유자는 부담금을 50%까지 감면해준다.

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기존에는 장기보유자 감면이 없었지만 완화된 법을 통해 1세대 1주택은 20년 이상 소유시에 최대 70% 감면이 가능하다.

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게다가 1세대 1주택에서 만 60세 이상 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속, 증여나 양도 등 주택 처분시점까지 환수금액 납부 유예가 가능해진다.

③ 재건축 분담금 부과 개시 기간도 추진위원회 설립 승인 이후에서 조합설립인가일까지 미뤄졌다.

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이렇게 초과이익 추산 시점이 더 당겨지기 때문에 초과 이익금이 줄어드는 효과가 있다.

재건축 초과이익환수제는 내년 3월 이후로 시작될 예정이다. 현행법상 전국 총 111개 단지가 부과 대상이었다.

그러나 법안 완화로 무려 44곳이 면제되는데 이는 거의 3분의 1이 줄어드는 것이다.

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서울은 평균 2억 1천만원이 부과되는 것으로 예상되었지만 법안 완화 이후 1억 4천으로 줄어들어 평균 부과액도 감소한다.

하지만 냉각되고 공사비가 올라 쉽게 사업에 뛰어드는 건설사는 적다. 대기업은 가능하겠지만 중견, 중소 기업들은 몸을 사리고 있다.

PF대출도 완화되었지만 이미 턱끝까지 올라온 금리에 이자 내기도 벅찬 현실이기 때문이다.

정부도 이를 알기에 주택 시장을 좀 더 활성화시키기 위해 특례보금자리론이나 신생아 대출, 재건축 초과이익환수제 완화, 1기 신도시 특별법 등을 통해 주택 시장이 살아나는 것을 꾀하고 있다.

과거 정부엔 재건축 아파트가 집값을 올리는 원인이었다고 판단, 이번 정부에선 재건축 아파트를 통해 시장을 활성화시키는 도구로 이용하고 있는 것이다.

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현재 사람들의 심리는 이미 집값이 너무 많이 올라 박탈감을 느끼는 경우가 많다. 그래서 기회만 있다면 부동산을 꼭 구입하려고 주시하는 사람들이 많아 이번 법안의 완화로 어느 정도 재건축 시장이 활성화될 것으로 판단하고 있다.