부동산 시장이 활발할 때는 부동산 가계약금을 주지도 않고 계약하는 경우가 있었다. 무조건 부동산이 오른다는 신뢰를 바탕으로 일어난 것이다.

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하지만 부동산 시장이 침체기일 때는 정식 계약을 체결하기 전 부동산 가계약금을 체결하는 것이 대다수이다.

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오늘은 부동산 가계약금 반환사례 미반환사례 와 가계약금 반환받는 조건, 위약금에 대해 알아보겠다.

부동산 매매를 할 때 정식으로 계약하기 전 계약서를 작성하지 않고 매도인 통장으로 소액을 보내는 것을 가계약이라고 한다.

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부동산을 꼭 사고 싶은데 부동산 권리관계 확인, 계약금 등 매매자금 조달 등의 시간이 걸리는 이유로 미리 매수자의 지위를 선점하기 위해 가계약을 한다.

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매수인이 해당 부동산을 선점하기 위해서, 중개인은 거래를 성공적으로 이끌기 위해 가계약하는 경우가 많다.

그러나 민법에서는 가계약이란 규정이 없다. 계약이 완성되지 않았기에 가계약이란 말을 사용하고 있다.

가계약서가 작성되거나 구두로만 계약하고 가계약금이 지급된 경우 정식 계약처럼 효력이 발생하느냐는 의사해석의 문제가 발생한다.

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민법상으론 매도인과 매수인이 합의가 된다면 성립하므로 계약서를 작성하지 않아도 구두계약만으로 성립한다. 그래서 가계약금을 보낸 것으로도 계약을 하겠다는 의지가 있기에 매매계약은 유효한다.

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판례를 보면 가계약이 당사자들간에 "본 계약을 체결하지 전 대략적인 합의"가 있다는 것으로 보고 계약으로의 구속력을 갖는다고 한다.

본래 가계약도 계약의 일부이므로 특별한 사정이 있거나 특약이 없는 이상 해지하거나 취소할 수 없다.

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계약금처럼 계약을 해지하기 위해 2배로 계약금을 돌려주거나 계약금 반환을 포기해야 하는 경우가 생긴다.

매수인은 가계약금을 반환받기 위해선 가계약금을 해약금으로 본다는 약정을 사전에 카카오톡이나 문자로 명백히 증거로 남겨야 한다. 중개사도 가계약금 반환을 명백히 하여 분쟁을 방지하도록 한다.

중요한 것은 매매계약의 중요 부분에 대한 의사합의가 없어야 하는 것이다.

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예를들어, 매매 대금, 잔금 지급시기, 중도금 지급시기 등의 구체적인 합의가 없었기에 계약으로 인정되지 않았기에 가계약금을 반환받을 수 있었던 것이다.

결국 가계약금을 돌려받기 위해서는 집이 마음에 들어 일단 가계약금을 이체하고 나중에 계약조건을 이야기한다면 가능한 것이다.

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그러나 계약하는 사람과 인적사항, 계약 금액, 잔금 지급시기 등을 문자로도 계약 당사자와 전달되어 합의되었다면 가계약금을 반환받지 못하는 것이다.

계약금이란 계약을 체결하거나 계약의 이행의 증표로 상대방에게 전달하는 금액이다. 대게 매매금액의 10%를 계약금으로 지급한다.

부동산 계약이 체결되었다면, 이를 파기하고자 한다면 매수자 입장에선 계약금을 포기해야하고 매도자 입장에선 2배의 계약금을 돌려주어야 한다고 민법에 의해 규정되어 있다.

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하지만 위약금은 조금 다르다.

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당사자 간 위약금과 관련된 특별한 약정을 한다면 해약금 규정보다 더 우선시할 수 있다. 부동산에서 계약할 때 특약으로 위약금을 규정한다면 계약이 불이행되더라도 약정한 위약금만 내면 된다.

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즉, 위약금은 계약 내용을 불이행한 사람이 부담해야 하는 페널티로 특약으로 결정될 수 있다.

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부동산 상승기에는 이런 위약금을 지불하더라도 더 비싸게 팔려고 하고 매수인은 더 싸게 매수하려고 한다. 그럴 경우 중도금 지급하면 계약파기가 어려워진다. 그리고 가계약금을 크게 보내는 방법이 있다.