마포로 돌아온 재건축 아파트 분석기입니다. 마포구의 재건축 최대어 성산시영이 4,823세대의 대규모 단지로 변모한다.

성산시영은 지난 20년에 재건축 안전진단에 통과하였고 올해 특별계획구역에도 지정되었다.

성산시영은 또한 이번 도시계획위원회 심의를 통해 재건축 정비계획에 결정되어 신속한 사업추진이 가능해졌다.

현행법상으로 지구단위계획이 수립되면 해당 지역은 정비구역으로 지정 및 고시된 것으로 간주된다.

진격의 마포구

마포구는 최근 상암동 DMC역 알대에 56만여㎡으로 조성된 첨단 정보, 미디어 산업 위주의 회사들과 공덕동 공덕오거리를 중심으로 모인 대기업들이 많다.

이러한 대기업들이 집값을 견인하고 있는데 "마, 용, 성"이라 불리는 이유도 비싼 일자리가 증가한 것이 원인이다.

다만, 학군이 아쉬워 학군을 중요한 부모들은 중학교부터 목동으로 이사하는 추세였다. 그러나 마포래미안푸르지오를 기점으로 아현동, 북아현동, 공덕동 알대에 꾸준히 신축이 들어서면서 바뀌었다.

유명 입시 학원들도 개설되면서 마포구가 학군 때문에 떠나지 않는 입지가 되려고 한다.

성산시영 아파트

성산아파트는 시영아파트로 건립되어 1986년 입주한 아파트로 총 3,710세대의 대규모 아파트이다.

지난 20년 5월 재건축 안전진단을 통과하고 "강북 재건축 최대어"라는 수식어가 붙는다.

계획안에 따르면 추정비례율 100.46%, 조합원 추정 분양가는 59타입 12억 3,900만원, 84타입 15억 2,400만원으로 추정된다. 하지만 최근 가격하락에 따라 공시가격을 확인하고 계산해보아야 한다.

그리고 2040 서울도시기본계획을 반영하여 35층 룰 폐지하고 최고 층수를 40층으로 짓는다. 이는 개발지구 지구단위계획 120m 이하 범위에서 높이 기준을 준수하도록 결정되고 주민 요청에 따라 최고 40층으로 결정되었다.

또한, 불광천변에 반원형태 공원을 만들고 공공보행통로, 자전거 통로도 조성한다.

현재 강북에서 월계동 월계시영에 이어 2번째로 큰 대단지 사업이다. 이는 과거 마포 래미안 푸르지오 3,885세대보다 더 큰 세대를 구성한다.

6호선 역세권에다 디지털미디어시티 직주 근접, 평지의 장점, 상암월드컵경기장과 한강공원을 도보로 건널 수 있는 엄청난 강점을 가진다.

교통

성산시영은 위치가 좋지만 오래된 아파트라 주차문제가 있다. 입주민들은 주차난이도가 헬이라고 평한다.

성산시영은 내부순환도로 바로 위에 있다. 디지털미디어시티역, 월드컵경기장역, 마포구청역을 모두 각각 단지에서 도보로 이동할 수 있는 트리플 역세권이다.

경전철 서부선

동작구와 관악구 대표적인 호재인데 마포구에도 영향을 미친다.

현재 5호선을 통해 마포역에서 여의나루역으로 이어지는 것처럼 향후 서부선이 개통되면 광흥창역에서 여의도로 한번에 갈 수 있다.

28년에 서부선이 완공된다면 마포구 광흥창역 일대는 공덕역처럼 발전할 것이다.

그리고 이미 지하철 5, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 모두 이용가능한 공덕역은 쿼드러플 역세권으로 강북에서 왕십리, 청량리처럼 높은 가치를 유지할 것이다.

학군

강남과 목동에 비핸 학군이 약하지만 성산시영 근처엔 성원초, 신북초가 인접해있고 중학교는 중암중이 근처에 있다.

중암중은 특목고 진학률이 40%나 되는 명문 중학교이다. 23년 기준 중암중학교는 학업성취도 마포구 3위이다.

상권

마포구는 자체로 상권이 많이 발달되어 있다. 서울에서 유일하게 전 지역이 상권으로 가능하고 타지역은 벤치마킹을 하기도 한다.

성산시영은 단지 안에 하나로마트가 있고 홈플러스, 메가박스가 근처에 있다. 한강공원과 하늘공원도 아파트 조경처럼 편안하게 이용할 수 있는 것도 장점이다.

학원도 성산시영 근처에 가장 많다. 주변엔 마포구청, 마포중앙도서관, 망원시장, 농수산물도매상가, 오피스텔 대단지에 형성된 식당과 커피숍이 즐비해있다.

DMC역은 상업과 오락에 중점을 둔 투자를 하고 문화, 관광을 위해 동물원, 시장, 식물원들을 조성하려 한다.

마포구는 문화콘텐츠와 VR/AR 기술로 새로운 일자리들이 많이 생겼다. 교통이 불편한 점이 있었지만 수색역 개발사업으로 이를 개선하려 한다.

재건축 분석

마포구은 공덕동 일대는 신축 아파트 공급이 많다. 그러나 상암동 DMC 부근에는 가재울뉴타운, 수색증산뉴타운을 제외하면 민영 아파트 공급 계획이 없다.

그러기에 성산시영이 재건축된다면 DMC를 도보로 건너갈 입지에 5천세대가 들어선 엄청난 호재이다.

기부채납 7.9%, 용적률이 299%까지 증가하고 주택공급계획은 총 4,823세대이다.

22년 12월 기준으로 정비업체가 분석한 결과 전용 50㎡ 소유자가 전용 74㎡로 분양받으려면 약 4억의 분담금이 필요하다고 한다.

전용 50㎡의 종전 자산평가액에 비례율과 보정율을 곱해 약 10억 7천만원이라 분석한다. 공시지가는 평당 2,262만원이다.

만약, 전용 50㎡에 사는 사람이 49㎡로 분양받으면 환급액이 6,500만원, 전용 59㎡로 들어가면 분담금 1억 6,900만원, 전용 84㎡타입은 4억 5,400만원의 분담금이 나온다고 말한다.