고금리에 이자를 갚지 못해 결국 경매로 넘어가는 주택들이 증가하고 있다. 경매로 나온 주택 수 증가는 하지만 낙찰하는 주택수도 줄어들고 있다. 이러한 신호가 부동산 시장이 하락기로 가고 있다는 것을 보여준다.

우리가 경매를 공부하다 보면 권리분석이란 것이 나온다.

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권리분석이란 경매로 집을 낙찰받기 위해 사람이 미리 부동산과 인간의 관계를 분석하는 절차이다.

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그리고 임차인의 경우 전세금 보호를 위해선 최우선변제액과 선순위 배당금이란 개념을 알아야한다.

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오늘은 임차인에게 경매 권리분석 중요한 이유, 말소기준권리에 따른 대항력, 우선변제권, 최우선변제액을 분석했습니다.

우리가 경매로 주택을 사는 것은 저렴하기에 인기가 많다. 법원을 통해서 사는 것이므로 등기부등본상의 권리가 모두 소멸된다.

그러나 권리분석을 제대로 하지 못할 경우 비싸게 인수하거나 골치 아픈 물건을 구매하는 경우가 있다.

권리분석은 낙찰받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 권리가 소멸하는가에 관하여 구체적으로 분석하는 것이다.

법에선 부동산의 등기된 권리 또는 공시되지 않은 권리 가운데 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있다.

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입찰자로선 인수되는 권리가 어떠한 것이고 그 내용이 어떠한 것인지, 인수자가 어떤 부담을 가져야하는지 분석하는 단계를 거치지 않으면 경매를 통해 인수한대도 말짱 꽝이다.

제일 먼저 중요한 것은 "말소기준권리"를 아는 것이다. 말소권리기준은 경매에서 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 된다.

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말소권리기준에 대한 이해가 부족하여 낙찰받은 다음 전세금이나 임차보증금을 인수하여 임차인에게 돌려주어야한다면 경매를 통해 집을 얻어도 손해가 생긴다.

말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권이고 위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 권리가 말소기준권리이다.

A가 집을 샀는데 그 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다. 그런데 돈을 제대로 갚지 못해 경매로 넘어갔다. 은행은 경매 매각 대금을 통해 빌려준 돈을 회수한다.

중요한 것은 저당권이 돈을 받는 권리라는 것이다. 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준권리가 되고 나머지 후순위 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리와 함께 모두 소멸된다.

경매는 소유자의 재산을 빼앗아 강제매각한다. 매수인에게 대금을 받아 권리를 가진 사람들에게 배당을 준다.

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그런데 임차인의 경우 근저당권이 먼저 잡힌 경우 배당을 근저당권에게 먼저 주는 경우가 있다. 그렇다면 다음 차례로 가는 임차인의 전세금 전부를 못 받거나 최악의 경우 아예 못 받을 수 있다.

경매를 할 때 임차인 분석에서 가장 중요한 것은 "대항력"이다.

대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 기간 동안 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리이다.

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입찰자는 임차인의 "대항력이 발생한 시점"을 주의해야 한다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다. 그러나 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 된다.

그러므로 임차인이 나갈 때 낙찰자가 보증금을 반환해주어야 한다.

임차인의 배당은 "우선변제권"을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해진다. 임차인이 "대항력"과 "확정일자"를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있다.

확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 히거 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

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임차인은 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 배당이 정해진다. 그래서 순서가 중요하기에 전입신고랑 확정일자를 함께 받도록 해야 한다.

임차인을 보호하기 위한 장치가 "최우선변제권"이다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금을 일정 금액 돌려받도록 한다.

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최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당하여 소액임차인을 보호한다.

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하지만 최우선변제권을 확보하기 일정 조건이 필요하다.

대항력을 갖추는 이유는 악의적으로 우선변제금을 노리는 불법을 방지하기 위해서이다.