강서구에 목동아파트가 있다면 송파구 오륜동에는 올림픽선수촌 아파트가 있다. 무려 122개동, 대지면적 16만평의 대한민국 대표 대단지이자 송파구 고급아파트이다.

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올림픽선수촌 아파트는 용적률이 137%, 대지면적도 넓다. 그런데 어떤 영향 때문에 재건축할 때 의외로 세대수가 증가하지 않는다.

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그 이유는 바로 단지내 비오톱과 일부 용적률이 조금 높기 때문이다.

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최근에는 88올림픽 당시 원설계자인 거장 "우규승"건축가와 함께 정비계획안을 세우려고 한다. 오늘은 송파구 오륜동 올림픽선수촌아파트 재건축에 대해 분석해보았다.

올림픽선수촌아파트는 88년 올림픽을 개최하기 위해 지은 아파트이다. 당시 서울 도시개발공사가 시행을 맡고 롯데건설, 한신공영 등의 민간기업사 13개가 공사에 참여했다. 최소 25평부터 있고 가장 많은 평수는 34평, 가장 넓은 평수는 64평이다.

올림픽선수촌아파트는 5,540세대, 용적률 137%, 3종주거지역의 스펙을 가진다. 대지면적이 63258평인데 세대가 5천세대가 넘어가니 평균 대지지분은 26.7평이고 전용 84의 경우 대지지분은 20평이다.

19년 안전진단 탈락 후 재수 후에 23년 2월 결국 정밀안전진단에 통과했다. 올림픽선수촌을 재건축하면 지금의 레이아웃을 유지하면 전용면적이 10% 증가한다고 본다.

사업성이 좋기에 재건축하면 엄청난 세대수를 증가시킬 수 있는 가능성을 보유한다. 그러나 1급 비오톱과 상가로 인해 용적률이 실제 138%가 아니다. 그래서 1만세대 분양이 아닌 8천세대 분양이라고 재건축추진위원회에서 밝힌바가 있다.

생각보다 사업성이 떨어지는데 올림픽 3대장 중 가장 용적률이 높은 올림픽훼밀리가 4,494세대에서 6천세대로 늘어나는 것이랑 비교해보면 그다지 차이가 나지 않는다. 8,000세대 - 5,540세대 = 2,460세대, (2,460 ÷ 5,540) = 44% 정도 늘어나게 된다.

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실제로 추가분담금이 확정되었을 때 내가 예상했던 것보다 훨씬 높게 나와 당황할 수도 있는게 매우 큰 대단지이기에 사업 추진에 난항을 겪을 확률이 높기 때문이다. 사업이 지연되던지, 건축비 문제, 규제 강화 등의 문제 등이 앞으로도 발생할 수 있다.

방이동 5호선, 9호선 올림픽공원역과 9호선 둔촌오륜역이 근처에 있는 역세권이다. 양재대로를 사이에 두고 올림픽공원을 마주하고 있다.

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3기 신도시의 3호선 연장으로 1단지 앞에 3호선 역사가 신설될 수 있다. 신설된다면 3개의 노선과 4개의 역을 가지는 초역세권으로 탄생한다. 게다가 각 단지마다 버스정류장도 많아 최고다.

아직 공개된 지도에선 올림픽선수촌을 지나지만 서울시의 3호선 연장 등의 조건으로 오금역과 감일지구 사이에 신역신설이 포함될 수 있다.

올림픽프라자상가가 아파트 중앙에 위치한다. A상가부터 G상가까지 총 8개의 작은 상가들이 아파트 여러 곳에 분산되어있다.

상권은 크게 발달되지 않아 잠실동으로 나가야 한다. 입주민들은 조용한 환경이지만 상권이 멀어 불편하다고 평한다.

올림픽선수촌 아파트는 학업성취율이 가장 좋은 오륜중학교에 배정받을 수 있다. "오륜학군"이 위치한 곳으로 단지 주변에 오륜초, 세륜초, 보성중, 오륜중이 있고 이를 통학으로 갈 수 있다. 오륜초의 경우 1~2단지, 세륜초는 3단지가 많이 배정받는다.

초중학교와 고교 내신을 책임질 수 있는 기본적인 학원가도 상가 내에 존재한다. 하지만 최상위권 학생들은 대치동에 뺏기는 추세이다.

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둔촌주공이 올림픽파크 포레온으로 수많은 세대가 들어오면 학생수도 유입될 것으로 보인다.

평당 1억원으로 일반분양가를 가정하였고 공사비도 1천만원으로 가정하여 모의계산을 해보았다.

분양받을 평수는 34평으로 가정하고 공사비는 1천만원이다.

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34평 조합원 원가 = 순수건축비 550,000,000원 + 기타사업비 181,500,000원 = 731,500,000원

필요 대지지분은 300% 용적률, 34평은 10.75평이 필요하다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 26평 - 기부채납 15% 가정, 3.9평 = 22.1평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 22.1평 - 필요 대지지분 10.75평 = 11.35평

일반분양가는 34억으로 가정하고 건축비는 550,000,000원으로 계산하면,

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일반분양 수익 = 34억 - 5억 5천 = 28억 5천만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 28억 5천만원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 265,116,279원, 약 2억 6천만원이다.

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 265,116,279원 × 일반분양 기여 대지지분 11.35평 = 3,009,069,767원, 30억이 나온다.

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분담금은 조합원 분양가 731,500,000원 - 3,009,069,767원으로 -2,277,569,767원, 22억이 환급된다.

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총 투자금액의 경우 현재 매물시세 19억원을 가정하여 19억 + (-22억) = -3억이다.

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차익은 일반분양가 34억 - (-3억)으로 37억원이 나온다.

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물론 간단하게 계산했기에 실제와 다르다. 실제로는 더욱 복잡하므로 재건축 분담금은 추후 사업계획서를 살펴봐야 한다.