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복비는 무시하지 못할 금액이다. 내가 타이트하게 대출과 나의 자금 모두 맞춰놓았더라도 복비나 취득세 같은 세금 때문에 자금 계획이 틀어질 수도 있다.
그리고 전세 재계약을 할 때 누가 복비를 부담하는지 묵시적갱신 후 임차인이 갑자기 나갈 경우 복비는 누가 부담하느냐에 따라 나의 소중한 돈이 부담된다.
오늘은 누가 전세 재계약시 복비를 임차인, 임대인, 중개사 입장에서 정리해보았다.
이를 체크해두지 않으면 내가 내지 않아야 할 돈을 내가 부담해야할 수도 있기에 꼭 알아두자.
전세 재계약 복비
원칙적으로 전세 재계약을 할 경우 복비는 규정으로 정해져있지 않다.
임대인이나 임차인 입장에서는 전세 재계약을 하는 경우 어차피 그냥 연장하는 것이니까 복비를 지출하지 않는 것이라 생각하는 경우가 많다.
하지만 이는 분쟁이 많이 일어나는 요소이기도 하다.
왜냐하면 이미 집을 알고 있고 새롭게 집을 보여주고 소개해주는 수고도 없는데 꼭 부담해야하느냐가 관건이다.
그리고 집주인이나 세입자 중 1명이 필요에 의해 재계약하는 경우인데 필요한 사람 입장에서 복비를 부담해야 하지 않겠나라는 말들이 많다. 그래서 한쪽만 지불하면 된다고 생각할 수 있다.
중개사 입장
현행 공인중개사는 중개업무를 할 경우 의뢰인으로부터 보수를 받을 수 있다고 규정되어있다. 그러나 전세재계약에 대한 규정은 정해져있지 않다.
그러나 중개업자 입장에선 계약서를 작성하는 것 자체가 중대한 업무이므로 재계약 시에도 새 전세집을 구하는 것만큼 복비를 받아야한다고 주장한다.
전세계약서에 인장이 들어가고 공제증서를 첨부하므로 그에 대한 책임이 생기고 변동된 특약관계 등도 있어 중요하기 때문이다.
하지만 임대인, 임차인들에게 재계약 작성 후 중개 보수를 받는 것이 불편하다고 느끼는 사람도 많아 당사자간에 직접 작성을 많이 권하는 편이다.
지금과 같이 부동산 거래량이 줄어드는 시기에는 먹고 살기 위해 재계약에도 복비를 크게 받기도 하지만 보통, 수고비로 10~20만원 정도 받거나 아예 안 받는 경우도 있다.
그러나 전세 재계약 유형에 따라 달라진다. 전세금액을 증액하는 경우에는 복비가 들어간다.
ⓐ 보증금이 동결되는 경우
기존 전세계약을 연장하는 경우나 보증금을 감액하는 경우 중개사를 통하지 않고 계약을 연장해도 된다. 보증금이 기존과 동일할 때 이미 체결한 계약서를 통해서 보증금이 보장받을 수 있다. 전세보증금이 변하지 않으므로 중개소도 수수료를 요구하지 않는다.
ⓑ 보증금이 감액되는 경우
전세보증금이 감액하여 재계약할 경우 보증금이 변경되므로 계약서를 수정하거나 기존 계약서에 변경된 내용을 수정해야 한다. 그러나 이 과정은 매우 간단하므로 중개소에서도 수수료를 요구하는 경우는 거의 없는 편이다.
ⓒ 보증금이 증액되는 경우
보증금이 증가하는 경우 기존 계약에서 변경되는 경우를 파악하는 것이 먼저다. 이유는 집주인이 새로운 저당권을 먼저 받아버리면 재계약 시 증액한 보증금이 저당권보다 후순위가 된다.
그러면 보증금 회수를 못 할 수 있다. 그래서 먼저 등기부등본을 통해 새로 잡힌 저당이나 근저당권을 확인한다.
그리고 보증금이 증액되면 계약서를 새로 써야하므로 중개소에서 소정의 수수료를 요구한다. 그러나 법에 정해진 것이 없기에 재계약 하기 전 복비를 어떻게 할지 물어보는 것이 최선이다.
착한 공인중개사는 인장 없이 계약서를 작성하는 경우에도 무료로 하는 경우가 있긴 하다. 그러나 인장이 없대도 중개사에서 일정 부분에서 책임을 져야 하므로 중개사가 꺼려 하는 경우도 있다.
보통 인장이 들어간다면 중개소에서 문제 발생시 책임을 져야 하므로 비용을 받는다. 그러나 묵시적갱신의 경우 복비를 받을 필요는 없다.
임대인과 임차인 입장
대게 임차인, 임대인이 나누어서 내는 경우가 많다. 하지만 꼭 필요한 사람이 내는 경우도 있다. 착한 임대인을 만난다면 전세금 증액은 있더라도 조금만 증액하여 임차인의 부담을 덜어주는 대신 복비는 임차인이 내는 경우가 많다.
그러나 임대인이 다시 계약서를 작성하고 싶지 않지만 임차인이 전세대출이나 반환보증 연장으로 인해 필요에 의해 작성할 경우 임차인이 모두 부담하는 편이다.
또한, 임차인이 이사가고 싶지만 새로운 임차인을 구하지 못한 임대인이 감액이나 다른 특약을 걸어 임차인의 이사를 막는다면 임대인이 부담한다.
임차인이 비용이 아까워서 공인중개사를 이용하고 싶지 않지만 임대인이 굳이 공인중개사를 끼고 재계약을 원할 때가 있다. 그럴경우 임대인이 부담하고는 한다.
