만약 내가 아파트를 매수했는데 매수 후에 문제가 있는 것을 발견한다면? 심지어 그건 내 책임이 아닌데?

그럼 당연히 열받을 것이다.

그럼 이럴 경우 우린 어떤 행동을 취할 수 있을지 알아보니 바로 매도인 하자담보책임이란 것이 있었다. 오늘은 매도인 하자담보책임 조건과 기간 등에 대해 알아보도록 하겠다.

매도인 하자담보책임

매도인 하자담보책임중대한 하자의 경우 잔금을 치른 이후에도 매도인에게 하자담보책임이 있다고 규정한다. 결국 매도인이 매수인에게 부담해야하는 손해배상과 책임이라는 것이다.

예를들어, 누수, 비틀림, 붕괴, 균열 등 하자가 있을 때 요청한다. 통상적으로 6개월 안에 발견될 경우에 배상가능하다.

민법 580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 3가지 조건을 만족한다면 매도인의 하자담보책임을 인정한다.

조건

1. 물건을 구입한 사람이 물건에 하자가 있는지 모르고 구매해야 한다.

2. 담보책임을 면제해준다는 약속이 없는 상태여야 한다.

3. 물건에 하자가 있는 것을 알고 난 후 6개월 이내에 권리를 실행해야 한다.

계약해지까지 ?

계약을 해지하는 경우에는 당초 예상했던 계약의 목적을 달성하지 못할 경우에만 계약해지가 가능하다. 즉, 계약의 목적 달성에 문제가 없다면 계약을 해지할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있다.

주의할 점은 매수인이 이를 악용해 잔금을 치르기 전에 하자가 있다는 것을 주장해 잔금 일부를 면제받는 경우도 있다는 것이다.

매도인 입장에선 자신이 집을 넘길 때는 이상이 없었다고 책임회피를 할 수 있다. 그렇기에 매수인이 사실을 증명해야 한다.

기존 임차인이나 윗집, 아래집, 관리사무소, 집보수 업체 등 주변 사람들의 협력을 통해 자신의 주장을 증명하도록 증거를 확보해야한다.

매도인 하자담보책임 주장 가능기간

매매계약에서 가장 중요한 것이 바로 매도인의 하자담보책임의 권리행사 기간이 짧다는 것을 기억해야하는 것이다.

이는 잔금을 치르고 난 후 6개월 이내가 아니라 하자가 발견한 후 6개월 이내에 권리를 행사해야 혜택을 받을 수 있다.

많은 사람들이 잔금 치르고 6개월 이내로 헷갈릴 수 있는데 매도인 하자담보책임 주장 기간은 "하자 발견 후 6개월 이내"이다.

특약 설정

만약, 내가 계약을 할 때 특약으로 설정해 둔다면 법적 분쟁을 피하고 사람들과의 다툼의 이유가 없어진다.

그러나 하자담보책임은 강행 규정이 아니고 우리가 만들어야 하는 규정이기에 법에서 규정하는 것보다 당사자간의 합의가 중요하다.

매도인 입장

매도인건물에 이상이 없다는 것을 매수인이 확인하게 하고 추후에 발생하는 문제는 매수인이 해결하고 매도인은 이와 관계 없다는 것을 특약에 기록한다.

주택이 오래된 경우 문제가 많이 발생한다. 그러므로 주택의 노후화를 감안하여 매매가를 산정하는 경우가 많으므로 노후로 인한 문제는 매도인이 아니라 매수인이 책임져야 한다고 특약을 설정한다.

주택의 하자에 대해서는 소유권 이전하기 전에는 매도인이 책임지고 이후에는 매수인이 책임져야 한다고 특약을 기재한다.

매수인 입장

매수인은 만약, 입주하고 나서 발견되는 하자에 대해서 미리 매도인이 인지못하고 매수인이 발견 못했을 경우에는 매도인이 책임지고 수리해준다고 기재한다.

만약, 특약 설정을 잘 한다면 매도인이나 매수인 모두 골치 아픈 일을 피할 수 있고 매수인은 소중한 내 집을 지킬 수 있다.

그리고 매도인이 이를 의도적으로 숨겼을 경우는 특약과 관계 없이 책임을 져야 한다.

효과의 예시

매도인이 매도할 때 새로 도배하여 누수의 흔적을 숨겼다. 그런데 이를 매수인이 모르고 매수를 해버렸다.

이런 경우 매도인은 집을 매도할 때 문제가 없었으니 자기 책임이 아니라고 할 것이다. 이럴 때 매수인이 "특약"을 통해 매수 전에 문제가 발생했다면 이는 매도인이 처리해야 한다고 기재하여 피해를 막을 수 있다.