여의도 시범아파트는 여의도 재건축의 대장주이다. 여의도 자체가 현재 재건축으로 떠들썩 한데 바로 재건축 연한이 지난 노후 주택들이 많이 있기 때문이다.

게다가 사업성도 좋아 재건축이 가시화된 것이 시범아파트, 공작아파트, 한양아파트, 목화아파트 등이 있고 이들의 시세는 5~6개월 내에 2~3억이 왔다갔다 하였다.

오세훈 시장의 서울시장 부임 이후 여의도 용적률과 높이 규제를 완화하는 여의도 지구단위계획이 발표되고 신통기획 덕에 이런 활기를 되찾은 것이다.

단지 규모가 크고 세대수가 많은 시범아파트는 거래가 활발해졌다.

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전용 60.96㎡은 지난 달 17억 5천만원의 시세를 기록했는데 이는 5개월 전인 5월에는 동일면적 매물이 13억 9천만, 13억 8천만원에 비교하면 거의 3~4억이 올랐다.

시범아파트는 1971년에 지어져 50년이 지난 아파트였다. 총 24개동에 1,578세대가 입주한 단지로 71년도에도 불구하고 한국 고층아파트의 현대식 문물을 적용하였다.

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특이하게도 전용면적과 공급면적이 같은데 35평을 예로 들면 다른 아파트들은 84㎡가 전용면적이고 118㎡이 공급면적인데 시범아파트는 전용면적이 118㎡이 나온다.

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시범아파트는 2008년부터 재건축을 노린 아파트이지만 유예되었고 작년 9월 신통기획에 선정되고 정비구역 지정안이 수정, 가결되었다. 준주거지역으로 종상향을 받아 용적률도 400% 까지 허용되어 최대 65층까지 올라간다.

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상가측 소송문제도 있었다지만 별 탈 없이 끝났다고 한다.

한국자산신탁에 의해 신탁사로 진행되는 시범아파트는 최대 2,500가구가 입주할 수 있다.

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시행자를 한국자산신탁으로 선정한 만큼 조합설립인가를 건너뛰어 속도가 더 빨라지고 금융당국의 관리감독을 받아 투명성이 강하다.

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이미 조합설립이 끝났어도 신탁사에 맡기면 전문성을 바탕으로 더 빨라져 최대 2년까지 단축할 수 있다.

사업시행인가 때 통합심의를 받고 신탁사 같이 지정개발사가 시행하는 정비사업에는 여러 혜택을 받는다. 그래서 전문성과 자금력 부족 등의 위험성을 보완하기 위해 신탁방식을 사용하는 곳이 많아지고 있다.

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신탁방식의 단점으로는 사업비의 2~3%에 해당하는 수수료를 부담해야 하기에 조합원들의 분담금이 증가한다는 것이다.

시범아파트와 다른 주택들이 재건축되고 여의도는 미래에 열린 도심주거지와 금융 중심지로 변화하려는 목표가 있다.

첫번째, 국제금융지구 지원하는 도심형 지구와 복합기능의 도입

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두번째로 한강변 수변문화거점의 조성

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세번째로 한강 연결성 강화를 위한 지구 보행네트워크의 확립

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네번째로 조화로운 스카이라인과 입체적 수변도시 경관의 4가지 원칙을 통해 목표를 이루려고 한다.

아파트가 오래되다 보니 주차난이 있지만 도보로 5분만에 한강공원에 갈 수 있고 5호선 여의나루역 역세권이다. 근데 조금 멀기도 하지만 9호선까지도 걸어서 가기도 한다.

게다가 앞에 버스정류장이 잘 되어 있고 올림픽대로, 강변북로와 접근성이 용이하기에 사람들이 교통이 편리하다고 평이 좋은 아파트이다.

여의도 금융가와 가까이에 있어 직장인을 위한 상권이 발달하였다. 그래서 휴일에는 조용하다.

63빌딩, IFC몰, 더현대, 파크원 등의 대형 상가나 백화점을 이용하기에 편리한 위치에 있다. 큰 병원인 성모병원도 근처에 있어 병세권이라고 부를 수 있다.

한강공원도 바로 옆에 있어 걸어가기 편하다. 학원은 홍우빌딩 하나가 일당백이라 평하고 있다. 그러나 다른 학군지에 비해 학군이 아쉬운 편이다.

여의도는 국회의사당도 있고 금융가가 발달되어 있어 상대적으로 치안도 좋은 편이다. 아무래도 학생들이 적어 비행도 적고 화이트칼라들이 많기에 젠틀하다.

입주자들 말로는 정치권의 영향과 세간의 이목이 집중된 아파트이기에 오세훈 시장 임기안에 관리처분인가까지 가는 것을 바라고 있다.

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왜냐하면 다음 시장의 성향과 정권의 정책에 따라 달라져 규제할지도 모르는 사업이기 때문이다.

어떻게 바뀔지 모르겠지만 일단, 여의도 시범아파트 재건축 분담금 분석을 해보았다. 입주민들은 약 1.3억~1.6억만 내면 입주할 수 있다고 말한다.

일반분양 평형은 34평으로 평당 7천만원으로 공사비는 1천만원으로 가정했다.

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34평 조합원 원가 = 순수건축비 550,000,000원 + 기타사업비 181,500,000원 = 731,500,000원으로 약 7억 3천만원이다.

필요 대지지분은 3종주거지역이므로 10.75평이 필요하다.

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아파트용 대지지분 = 19평 - 기부채납 15% 2.85평 = 16.15평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 - 필요 대지지분 = 16.15평 - 10.75평 = 5.4평

일반분양가는 평당 7천만원으로 가정하면 23억 8천만원이다.

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여기에 일반분양 수익을 구하려면 일반분양가에서 건축비를 뺀다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 23억 8천만 - 5억 5천만 = 18억 3천만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 1,850,000,000원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 170,232,558원으로 약 1억 7천만원의 일반분양 수익이 있다.

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일반분양에 기여한 금액을 계산해보면, 대지지분 1평당 일반분양 수익 170,232,558 × 일반분양 기여 대지지분 5.4평 = 919,255,813원이다.

약, 9억원 정도의 일반분양 기여금액이 나온다.

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분담금 = 조합원 분양가 731,500,000원 + (-919,255,813원) = -187,755,813원이 나온다. 즉, 2억원 정도의 환급이 발생한다.

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총 투자금액 = 현재 매물을 15억에 샀다고 가정한다면, 1,500,000,000원 - 187,755,813원 = 1,312,244,187원

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차익의 경우 2,380,000,000원 - 1,312,244,187 = 1,067,755,813원의 차익이 발생한다.

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결국 이렇게 간단하게 추정해본다면 약 10억원의 차익이 발생하는데 용적률 허용률, 일반분양가, 공사비, 매물시세 등에 따라 달라질 수 있다.