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부동산 책을 많이는 아니지만 몇권을 보면서 뭔가 핀트가 어긋나는 느낌을 받곤 했다. 아직 부족한 나에게는 너무 디테일 하다거나 어렵다거나.. 기본적인 부동산을 대하는 관점을 배우고 싶은데 그런 입문서를 찾지 못했다. 주식으로 치면 <월가의 영웅>이나 <돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>같은..(이 두권을 입문서라 후려치는게 조금..)
투자자로서 부동산을 대하는 기본을 배운 느낌이다. 단점이 있다면 이 책 한권보고 부동산투자 할만 하겠는데? 라는 느낌이 든다는 것
정부,기업,개인 모두 입장이 다르다. 각자의 입장에서 해석한 의견에 휘둘리지 마라.
규제하고 세금을 높이면 그에 반대되는 부작용이 발생할 수 밖에 없다. 부동산은 공산품처럼 무한대로 공급되는 상품이 아니기 때문이다.
이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝나야 한다고 말한다. 그래서 규제하는 거라는 얘기다. 그럼 대한민국 최초의 부동산 규제책은 언제 나왔을까? 박정희 정부 때인 1967년이다. 보수 정권의 시작이라고 할 수 있는 정부다. 그때 발표된 정책이 '부동산 투기 억제에 관한 특별 조치법'이었다. 양도 차익의 50%를 세금으로 걷어 가는 정책이었다.
그때 박정희 정부는 이런 선언을 한다. "이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다!" 그 정책으로 인한 시장의 결과는 어땠을까? 매도자들은 매물을 모두 수거했고 부동산 시세는 1년 동안 80% 폭등했다.
똑같은 부동산 시장을 보고서도 해석은 여러가지다. 부동산 시장에서의 이해관계에 따라 입장이 서로 다르기 때문이다.
-정부는 원활한 거래를 원한다. 부동산 시세가 계속 오르길 희망할지도 모른다. 세금을 더 많이 걷을 수 있으니 말이다. 하지만 정부는 정치적 집단이다. 유권자 대다수가 희망하는 대로 정책을 만들고 추진하게 된다.
정부 정책은 평균적인 수치를 참고하게 된다. 유권자 구성비 파이가 큰 2~3집단의 의견을 중심으로 추진. 그러므로 정부의 정책은 비판이 아닌 활용 대상이다.
-기업은 오히려 단순한 집단이다. 이익 추구. 시장성이 있다면 반드시 들어온다.
-개인들도 입장이 모두 다르다.06년 용인시의 중대형 아파트를 매수한 사람과 13년 매수한 사람이 현 부동산 시장을 바라보는, 혹은 평가하는 시각이 같을 수 있을까? 전혀 다르다.
06년 거품기에 산사람은 부정적, 13년 거품빠진 시장가에 매수한 사람은 긍정적을 바라보게 된다.
대한민국 부동산 시장에는 두 번의 대세 하락기가 있었다. 97년 IMF 외환위기와 08년 세계 금융위기 때다. 두번의 하락기를 경험한 전문가들은 지금의 규제 정국과 조정 장세를 큰 어려움으로 보지 않는다.
분양가를 잡아도 수요가 그대로면 프리미엄이 오른다. 집값 외에 일자리, 기반 시설에 집중해야 한다.
주택도시보증공사의 분양가 상한제는 급등하는 부동산 가격을 진정시키기 위한 하향 평준화 방법이다. 논리적으로는 완벽하다.
하지만 시장에는 우리가 통제하지 못하는 요소가 너무 많다. 예를 들면 수요의 이동이다.
가격을 더 내리면 수요층도 커진다. 수요가 많은 지역은 분양가를 고정해도 시장에서 자연스럽게 발생하는 프리미엄으로 분양가와 시장가의 갭이 사라진다. 그게 자본주의 시장 논리다. 수요가 없는 지역은 분양가 상한 제한을 할 필요가 없다.
강남처럼 대기 수요가 몰린 지역에 대한 해결 방법은 하나뿐이다. 수요층이 자발적으로 타 지역을 선택할 수 있도록 대안을 마련해 주는 것. 지금의 강남구에 몰려 있는 양질의 일자리와 인프라를 일부러라도 타 지역으로 옮길 수 있다면 그만큼 수요층은 줄어든다.
투기지역의 집값을 잡고 싶으면 투기지역이 아닌 곳을 활성화해야 한다.
주택 공급 조절만으로는 절대 효과가 없다. 일자리와 기반 시설의 유무가 더 중요하다. 그래야만 효과적인 부동산 정책이 될 수 있다.
부모 세대의 '실수요 투자'를 벤치마킹해야 한다. 무리한 대출은 피하고 입지 공부부터 하라.
엄청난 경제적 혼란 속에서도 큰 피해를 보지 않은 사람이 생각보다 많았다. 경제 전문가도 전업 투자자도 아닌 바로 평범한 우리들의 부모 세대였다.
금융위기 당시의 부동산 시장 변화와 각 계층의 대응 행태를 통해 네 가지 시사점을 찾을 수 있다.
첫째, 안전가옥이라 부를 수 있는 대출 없는 집을 소유한 경우 부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않는다.
둘째, 전세 혹은 월세 등 임대 형태로 부동산을 소유한 경우(특히 월세라면) 흔들릴 이유가 없다.
셋째, 양호한 입지의 단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서는 늘 승자다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다.
넷째, 부동산은 결국 입지가 가장 중요하다.
주식과 다르지 않게 보인다. 레버리지 없는 돈으로 투자하고, 근본 가치와 성장에 집중한다.
실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다.
본질에 충실하게 투자해야 한다. 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선이다.
역전세를 활용하라. 입지 상황 파악이 먼저다. 대응 전략을 준비하면 '저점 매수 기회'가 될 수도 있다.
전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다.
중요한 것은 역전세와 시세 약세가 얼마나 지속되었는지 여부다. 이후 잠실의 아파트 단지는 어떻게 되었는가? 전세가가 당시 매매가를 넘은 것은 물론 매매 시세 역시 당시 대비 2배 넘게 상승했다.
결국 잠실처럼 대기 수요가 충분한 지역은 역전세 시기를 적정 매수 시기로 적극 활용할 수 있다는 얘기가 된다.
하지만 모든 지역, 모든 아파트가 여기에 해당되는 것은 절대 아니다. 입지 경쟁력, 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트의 경우 역전세를 대비한 출구 전략이 필요하다. 지역 내 수요가 빠지는 지역이 특히 그렇다.
대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년 지나면 정상 시세로 회복한다.
기존 아파트가 있는 지역 인근에 신규 아파트가 입주하면 신규 아파트 쪽으로 수요가 이동하게 된다. 대기 수요가 없는 지역이라면 기존 아파트의 역전세 현상이 발생한다. 다른 지역에서 인구가 유입돼 수요를 채워 줄 수 있는 조건이라면 기존 아파트의 시세는 다시 적정시세로 오를 수 있지만, 그렇지 않을 경우 시세가 하락할 수 있다는 것이다.
정리하면 역전세를 활용할 수 있는 지역과 대비해야 하는 지역이 있으니 개별 입지에 맞는 전략을 수립해야 한다는 것이다. 우선 수요가 충분한 지역은 역전세를 활용하는 전략을 짜야 한다.
반면 기존 아파트의 수요와 나눠야 하는 지역은 대응 전략을 철저히 준비해야 한다. 출구 전략은 신규 아파트 입주 2년이 되기 전에 준비해야 한다. 역전세가 발생한다고 해서 무조건 회피할 필요는 없다.
부동산 정책은 정부,기업,개인 모두에게 이익이 돼야 성공한다. 특정 집단만의 이익이 되어서는 효과가 발생하지 않는다.
기업들은 대한민국 부동산의 안정화가 아니라 고부가가치 산업의 한 분야로 부동산을 인식하고 이를 통해 이윤만을 추구했다.
과거에 비해 수요의 절대량이 줄어든 지금은 국민들의 주거 질을 높이는 방향으로 부가가치를 만들어야 한다.
정부는 세금을 많이 걷어야 임대주택을 건설할 수 있고, 다주택자들은 이익이 있어야 전월세 물량을 시장에 내놓을 수 있다.
부동산 논쟁으로 이득을 보는 건 전문가 집단이다. 참고는 하되 '묻지 마 추종'은 절대 안된다.
부동산 시장에 '대세'는 없다. 지역별, 유형별로 시장은 세분화될 것이다. 양극화가 심화될 것이다.
자산의 하락기 때가 리밸런싱을 하기 가장 좋은 시기라고들 한다. 그런데 금융 자산은 하락기 때도 가격만 낮추면 매도가 잘되지만 부동산 자산은 하락기 때 오히려 매도가 잘 안된다. 특징이 있다. 하락기에 리밸런싱을 하기에 적합한 상품이 아니라는 것이다. 결국 부동산은 금융자산 대비 리스크는 낮을지 모르지만 내 의지대로 매수,매도가 어려울 수도 있는 대단히 보수적인 상품이다. 그러므로 매수 시점부터 여러 가지 리스크를 미리 고려해야 한다.
전국 평균은 의미 없다. 특정 지역과 유형에 대한 공급이 부족하기 때문이다.
현재 부동산 수요는 양적 수요가 아니다. 수요층이 복합적이다. 양적 공급은 기본이고, 질적인 요구까지 생겼다.
선진국의 주택 보급률과 비교해 보면 이런 해석상의 문제점을 알 수 있다. 선진국 대부분의 주택 보급률은 우리나라보다 높다. 몇몇 나라들은 주택 보급률이 130%가 넘는데도 여전히 신규 주택을 공급한다.
계속되는 재개발,재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유. '신규 아파트'의 수요는 계속 늘지만 재개발,재건축으로는 세대수 증가에 한계가 있다.
세대수가 증가하더라도 기대보다 많이 증가하지는 않는다. 예를 들어보자 2019년 8월 입주한 강남구 개포동 디에이치 아너힐즈는 1320세대의 대단지다. 그런데 일반 분양분은 63가구. 어떤가? 증가하는 세대수가 많은가?
고려할 사항이 더 있다. 분양전 개포주공아파트는 20평형 미만 세대가 대부분이었다. 신규 분양 세대는 대체적으로 30평형 이상이다. 기존 규모와 비교되지 않을 정도로 한 세대의 사용 면적이 증가했다. 과거에 1000평 부지를 50세대가 나누어 썼다면 이제는 30세대만이 쓸 수 있다.
재건축으로 신규아파트를 건설해도 세대수가 생각보다 많이 증가하지 않고 오히려 줄어들 수 있다.
재개발의 경우 세대수가 늘지 않는 이유는 더 간단하다. 재건축은 주변에 도로, 상가 등 기반 시설이라도 있다. 하지만 재개발 지역은 입지 기반이 매우 취약하다. 재개발은 매우 촘촘한 다세대,빌라,단독부택 부지에 차가 원활하게 다닐만한 도로를 새로 만들고, 공공시설 등 여러 가지 기반 시설도 만들어야 한다. 이전의 부지 활용도와는 완전히 다른 마을을 하나 새로 만드는 셈이다.
아울러 입지 특징상 통계에 잡히지 않는 숨은 세대가 대단히 많다. 독립된 세대 형태가 아니라 동거 형태의 임차로 거주하는 세대가 자가 세대보다 훨씬 많다. 이러한 임차 거주민들의 이주 계획까지 포함해 재개발 계획을 만들어야 하기 때문에 재건축 대비 해결해야 할 문제가 많이 발생해 재개발을 추진하지 못하는 경우가 적지 않다. 특히 상가가 많은 지역은 재개발 추진이 더욱 어렵다.
재개발 지역의 전체 공급량이 1000세대라고 하면 그 전에는 1500가구 정도가 거주했을 것이다. 통계로 확인할 수 없는 가구가 생각보다 많기 때문이다.
나대지에 신규로 개발하는 신도시나 택지개발사업의 경우 고스란히 세대수가 증가할 수 있다. 하지만 서울과 부산, 대구처럼 기존 도심을 재건축,재개발 해야 하는 입지는 생각보다 세대수가 증가하지 않는다.
게다가 세대당 가족 수가 점점 줄고 있다. 기존 5인 이상 2~3세대 가족이 3인 이하 1~2세대가 되는 속도가 더 빨라지고 있다. 또한 도심 안쪽에 거주하기를 희망하는 수요는 계속 증가한다. 하지만 도심 내 신규 공급 주택 수는 거의 증가하지 않고 있다. 이것이 도심 내 재개발,재건축이 계속 추진되어도 거주할 만한 주택 수는 감소하는 이유다.
마지막으로 한 가지 더 추가해야 할 요인이 있다. 신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 ㅇ낳는다.
신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다.
공급량의 파악은 비교적 수월하게 할 수 있다. 수요는 정량적 방법 외의 변수가 많지만 '현장 동향'을 고려해야 한다.
먼저 공급량을 파악해야 수요의 많고 적음을 다질 수 있다. 지역 내 공급량은 인허가 실적 등을 통해 파악할 수 있다. 현재 주택의 재고 수량과 앞으로 입주할 신규 분양 세대수를 합산하는 것이다. 좀 더 자세히 계산하려면 멸실되는 주택 수를 제외한 다음 전체 주택을 아파트와 비아파트로 나누어서 분석해야 한다.
중요한 것은 실제 매물의 개수와 거래량이다. 매물 개수와 거래량이 준다는 것은 시장에서 거래 가능한 주택 수가 적다는 것이다. 매매든 전세든 말이다. 이런 시장에서 현재 필요 주택 수가 조금 부족하다는 프롭테크 수치는 참고해도 좋다.
부동산은 부증성과 부동성을 갖고 있다. 일정 면적 내 공급량이 정해져 있어서 일정량 이상 증가하는 데는 한계가 있다. 이것이 부증성이다. 이러한 공급량은 다른 곳으로 옮길 수도 없는데, 이를 부동성이라 한다.
하지만 수요에는 부증성고 부동성이 적용되지 않는다. 아무도 관심 갖지 않는 입지의 상품도 있고 누구나 원하는 부동산도 있다. 수요는 유동성이 크다. 부증성이 의미가 없다. 여기서 공급과 수요의 미스매칭이 발생한다.
가격 결정은 결국 공급과 수요다. 실수요층이 없으면 가격을 떨어진다. 총 옵션 비용을 잘 보라.
실수요는 단기간에 늘거나 줄거나 할 수 없다. 이미 예정되어 있는 물량이 거의 공급된다. 따라서 부동산 시장의 단기간 시세를 올리고 내리는 데 결정적인 역할을 하는 것은 가수요다. 우리가 흔히 쓰는 용어로 투자수요다.
부동산 상품 중에 실수요만으로도 거래가 이루어지는 것은 거의 없다. 임대 주택 정도를 제외하면, 사적 재산이라고 판단되는 물건은 모두 가수요가 있다. 그래서 시세 전망을 하려면 가수요의 규모를 항상 눈여겨봐야 한다.
같은 단지에 유사한 형태의 매매와 임대가 발생한다. 같은 단지에서 매매를 많이 했거나 꾸준히 관찰한 사람들은 알겠지만, 이 경우 매매 거래 5건 정도로 매매 시세를 20%까지 올릴 수 있다. 전세는 40%까지도 올릴 수 있다. 가격이 서서히 오르는 구조가 아니라 계단식으로 오르기 때문이다. 점차 매물이 줄어들거나 아예 없어진다. 전세 물량은 더 없다. 이렇게 되면 전세가가 상승하기 때문에 매매와 전세의 갭이 줄어든다.
가격이 오르게 되면 실제 소유자들은 시세 차익을 얻고 싶어 한다. 예전부터 소유해 온 사람들은 그런 심정이 더욱더 강해진다. 매물이 등장하기 시작한다. 매물을 기다리던 이들이 빠르게 매수한다. 또 매물이 나온다 또 기다리던 사람이 매수한다. 이 짧은 과정에서 가격이 급등한다. 이 급등 타이밍에 통상적으로 갭 투자를 희망하는 사람들이 몰리게 된다.
이제는 매물이 줄어든다 팔고 싶은 사람들은 대부분 팔았기 때문이다. 매매가 이루어지지 않으면 시세가 더 이상 오르지 않는다. 뒤늦게 매수한 사람이 불안해하기 시작한다. 가격이 오르지 않아도 전세가가 오르거나 유지만 되어도 버틸 수는 있다.
하지만 가끔 문제가 발생하기도 한다. 역전세 등이 그것이다. 여기에 주변 물량 공급이 증가하게 되면 매매 시세, 전세 시세가 모두 빠진다. 해당 단지의 수요가 급격히 줄어든다. 가수요층이 빠지는 것은 기본이고, 심지어는 실수요층도 줄어든다. 가수요층은 투자 수익이 예상되지 않으므로 당연히 빠지게 되고, 실수요층은 선택할 대안이 늘기 때문이다. 수요가 줄어들게 된다.
수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하자.
첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10%이상 높다면 매수를 고려해야 한다.
둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다.
시세 하락 반영 매물이 '급매물'로 포장됐을 가능성이 크다. 중개업소의 말만 믿으면 안 된다.
입주 대란에 대응하겠다는 의지가 가장 중요하다. 가격 조정이 안 되면 상품성을 높여서 해결해야 한다.
'자가 점유율'에 숨어 있는 뜻 자가 점유율이 낮은 강남과 1기 신도시. '미래 가치'에 따라 달리 해석해야 한다.
자가 점유율이 낮다는 건 두가지 상반된 의미가 있다. 첫째, 단기적 거주 목적일 뿐, 중장기 거주는 하고 싶지 않다는 것. 즉 미래 가치가 불분명해 자기가 거주하고 싶진 않다는 의미다. 둘째는 반대다. 내가 당장 거주하기에는 적당하지 않지만 미래 가치는 거의 확실하다고 바라볼 수도 있다.
서울은 두 번째 의미에 해당하는 지역이 상대적으로 많고 비서울은 첫 번째 의미에 해당하는 지역이 많다.
자가 점유율이 낮고(전월세 비중이 높고) 매매가 대비 전세가율이 높으면 실수요는 많지만 매입할 만큼 미래 가치가 높지 않다는 뜻이다. 자가 점유율이 낮고 전세가율이 낮으면 실수요도 많고 미래 가치도 높다는 뜻이다.
특히 신축이 아니라 기존 아파트의 자가 점유율이 낮은 곳은 확정된 미래 가치가 있다고 판단했을 가능성이 매우 높다.
대기 수요가 늘 존재하는 랜드마크 아파트의 시세는 외부 영향에도 크게 조정되지 않는다. 또한 아파트 시세가 늘 노출되어 있기 때문에 거품 가격이 발생하기 어렵다. 랜드마크 아파트와의 가격 격차를 보고 거품 가격 여부를 판단하면 된다.
새아파트일 경우 가능한 추정 방법. 구 아파트, 특히 20년 넘은 아파트는 이 같은 방법으로 평가할 수 없다. 입지 가치만 남았기 때문이다. 입지 가치만 남은 경우는 시장의 흐름에 민감해진다.
미래 가치를 파악하기가 가장 어려운 것은 재개발,재건축 아파트다.
거품은 통상적으로 투자 수요가 실수요보다 월등히 많을 때 발생한다. 하지만 계속해서 거품 상태로 유지되지는 않는다. 오랫동안 거품이 존재하면 우리가 보지 못하는 사이 단단한 가치가 차오르는 경우도 존재했다. 시간이 지난 뒤에는 거품이 아닌 경우가 꽤 많았다.
아파트의 시세 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트 시세다. 최고가 아파트 가격이 주변 다른 아파트보다 낮아졌다면 다시 오를 수 있다. 매수 기회가 된다.
아파트 시세는 특별한 입지 조건의 변화가 없다면 준공 후 약 10년간은 대체적으로 신고가를 경신할 수밖에 없다.
요약하면 다음과 같다. 첫째, 지역 내 최고가 아파트를 찾는다. 둘째, 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다. 셋째, 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격 차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.
단순히 절대 가격이 높고 낮음으로만 판단하면 안 된다. 투기 수요 속 실수요 시장을 확인해야 한다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격은 존재한다.
평당 1천만,2천만,3천만 원대마다 상품을 대하는 시장의 태도가 달라진다. 그 가격까지 지불할 만한 그 지역 입주민들의 공감대가 형성되어야 한다.
서울 아파트의 역사는 약 50년이다. 그 중 아파트 시세가 평당 1000만원을 넘기까지 소요된 시간은 30년. 초기부터 시세가 높았을 것 같은 강남도 2000년대 들어서야 평당 1000만원이 됐다.
평당 평균 1000만원 이하 시장에서는 '키 바잉 팩터(교통,교육,상권,환경)'를 크게 따지지 않는다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문이다. 1000만원이 넘어간 지역부터는 교통,교육,상권의 질을 따져야 한다. 이런 기반 시설이 갖춰져야 1000만원 대 아파트가 된다. 입지에 대한 기대가 1000만원 이하 시장과는 다르다.
2000만원 대 아파트부터는 양질의 조건을 추가해야 한다. 환경적 요소가 반드시 고려돼야 한다. 주변 환경, 단지 내 환경도 좋아야 한다. 입지와 상품에 대한 기대 수준이 1000만원대와는 또 다르다. 강남이 1000만원대에서 2000만원 대로 넘어가게 된 건 상품의 수준이 높아졌기 때문이다. 이전 아파트와 마감재도, 조경도 다르다. 서울뿐 아니라 부산,대전,대구,인천 등 평당 평균 2000만원을 경험한 지역 어디에나 적용된다.
그렇다면 3000만원 4000만원으로 상승하는 시장이 되려면 어떤 조건이 추가로 필요할까? 프리미엄이다. 다른 지역과 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 한다. 그 프리미엄을 서울 강남에서 벤치마킹 하면 된다.
수성구는 중간중간 조정을 받겠지만 틀림없이 3000만원대 시장가지 갈 것이다. 다른 지역과 차별화된 프리미엄이 있기 때문이다. 교육 환경은 대한민국 최고 위상을 갖고 있으며 교통이 편리하다. 무엇보다 선호하는 양질의 일자리가 많고 상권도 잘 형성되어 있다.
강남도 1997년과 2008년 두 번의 조정을 겪고 나서야 질적인 수요 시장으로 진입했다.
대구 수성구와 유사한 시세 변화를 보이고 있는 지자체가 부산광역시 해운대구다.
조금 쌀 때 매수하고, 시세가 상승했을 때 매도하자. '바닥'과 '머리'를 확인하면서 매도,매수하는 것은 불가능하다.
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라 '신축 아파트'의 지속적인 공급이 없으면 이미 지어진 '신상'가격은 급등할 것이다. 신축과 신상을 모두 활용하자.
정부와 전문가들이 오해하는게 있다. 단독주택,다세대,빌라,오피스텔도 주택이라 생각하는 것이다.
현재 시장에서 필요한 건 비아파트도, 구축 아파트도 아닌 신축 아파트다.
가격을 규제하기 위한 정책보다는 수요가 필요한 곳에 공급을 늘려 수요를 분산하고, 교통망을 확충하는 것이 정부의 진짜 역할이라고 생각한다.
2018년 11월부터 2019년 5월까지 조정되던 서울의 아파트 시장이 2019년 6~7월에 상승 전환했다. 신규 입주 물량이 많은 곳은 매매가 상승, 임차가 보합되는 '실거주 시장'이기 때문이다. 투자 시장이 아니다.
이제부터는 상품 경쟁력이다.
아파트의 수명은 30년이다. 10년 단위로 나누어서 아파트의 상품 경쟁력을 평가할 수 있다.
준공 20년 차 미만 아파트들은 입지만 좋아도 시장 트렌드에 맞추어 간다. 상품 경쟁력이 어느 정도까지는 존재한다는 말이다. 하지만 20년 차가 되면 상품 경쟁력이 급감하므로 주의해야 한다고 수도 없이 설명해 왔다. 만약 이런 상품에 대해 무엇을 봐야 할지 모르겠다면 무조건 입지를 보라.
대한민국 부동산 역사 50년 중에 가장 평온했던 시기가 언제였을까? 바로 1990년대 초반이다. 이 당시 부동산 시장에 두 가지 핵심 이슈가 있었다. 하나는 서울 아파트가 대규모 입주한 지 20년 차 전후가 되었다는 것이고 또 하나는 1기 신도시가 대규모로 입주하던 시기였다는 것이다.
지금 정부가 꿈꾸는 부동산 시장은 아마 1990년대 초반 분위기일 것이다. 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이루며 가격은 안정되어 있던 시장.
그로부터 20년이 지났다. 정말 많은 일이 있었다. 하지만 2005년부터 완전한 질적 수요 시장으로 넘어왔다는 것이 가장 중요한 이슈라고 생각된다.
주상복합도 소비자 취향 따라 선택권이 갈린다. 주상복합만의 수요를 분석해야 한다.
타워팰리스 50평형대보다 래미안 대치팰리스 30평형대가 훨씬 시세가 높다. 이것이 주상복합의 현재 위상을 보여주는 사례다.
주상복합은 용도상 주거 지역이 아닌 상업 지역에 건설되는 부동산이다. 용적률이 높기 때문에 높게 지을 수 있고, 높게 건축하기 위해 더 많은 설비 기술이 들어갔다. 원가가 일반 아파트보다 비싸니 분양가가 높을 수 밖에 없다.
비싼 상업지에서 무엇이 가장 중요할까? 교통망이다. 도로든 전철이든 확실한 교통망이 있어야 한다.
주차 시설이 아파트 선택의 중요 요소다. 구축 아파트는 주차장부터 체크하라.
질적인 상품 선호의 시작은 '주차장'이었다. 2005년 전후로 지상 공간이 녹지 공간으로 변경되는 것과 동시에 주차장은 지하로 옮겨 갔다.
구축 아파트를 선택할 때 주차 조건을 따져 보는 것은 기본 중의 기본이다. 자가든 임차든 주차 환경은 필수 체크 요소다. 특히 2009년 이전의 구축 아파트를 매수할 때는 주차장 체크 리스트 항목을 두 가지로 정리해야 한다.
하나는 세대당 주차 가능 대수다. 주차 가능 대수가 적을 수록 아파트의 경쟁력은 낮아진다.
신축 아파트는 대부분 세대당 1.3대 이상을 제공한다. 세대당 1대가 되지 않으면 상품 가치는 마이너스 요인이다. 0.5대도 안 되면 매수 여부를 다시 고민해야 한다.
또 다른 주차장 체크 리스트는 지하 주차장 여부와 주차 가능 대수다. 지하 주차장의 가치는 겨울철에 부각된다. 장마철, 더운 날씨에도 지하 주차장의 효과는 크다.
질적인 부동산 수요 시장에서는 주차장 시설과 서비스가 추가 프리미엄이 될 것이다. 주차 시설은 이제 옵션이 아니라 아파트의 상품 가치를 평가하는 필수 요소다.
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가? 입지가 전부는 아니다. 상품 경쟁력도 중요해졌다. 하지만 입지가 상품보다 더 중요하다. 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다.
실거주든 투자든 부동산 구입을 고려한다면 반드시 고민해야 할 부분이 있다. '입지 경쟁력'과 '상품 경쟁력'이다.
집을 사려는 매수 집단 중 입지 고려 집단이 많을까, 상품 고려 집단이 더 많을까? 입지 고려 집단이 조금 더 많을 것이다. 임차로 거주하려는 비매수 집단 중에도 입지 고려 집단이 더 많을 것으로 예상된다.
그래서 입지 좋은 곳의 오래된 부동산은 입지가 나쁜 지역의 새 부동산보다 더 비싸다. 이것이 지금까지의 판세였다. 그런데 교통이 발달하며 부동산 시장도 변하기 시작했다. 도심에서 떨어진 교외 지역 신도시로도 사람들이 모여들었다.
인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다.
입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다.
주택 보급률 100%는 이제 질적인 시장으로 변화된다는 뜻이다. 입지는 좋지만 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 얘기다.
향후 부동산 시장은 이슈를 독차지하는 도시정비사업을 주목해야 한다. 여전히 신도시보다 도시 내 새 주거 시설의 선호도가 높고 시세도 더 높기 때문이다.
왜 택지개발지구보다 도시정비사업에 더 주목해야 할까? 이제 부동산 시장은 양적인 주택 수요가 어느 정도 충족됐기 때문이다.
해당 지역에 새 아파트 거주 수요가 충분한 상태에서 재건축,재개발 정비사업 대상 주택을 구입한 가격에 추가 분담금을 포함한 가격이 신규 분양 아파트의 가격보다 낮아야 사업성이 있다 할 수 있다. 정비사업을 추진하려면 시장에서 수용 가능한 분양가가 어느 정도 이상이어야 한다. 집을 소유한 거주민(조합원)들의 경제적 수준 역시 마찬가지다.
따라서 현재 시점에서 재건축,재개발 정비사업이 가능한 지역은 서울,부산,대구 등 경제력이 있는 도심이 대부분이다. 향후 3~4년 동안 서울에 재건축,재개발 물량이 몰린 이유가 여기에 있다. 그에 비해 비서울권 재개발은 사업 추진이 쉽지 않다. 기존 주택의 시세가 높지 않은 데다 원주민들의 경제력이 높지 않기 때문이다.
결국 비서울 지역은 기존 원주민의 경제력이나 수요가 아니라 타지역에서 해당 지역으로 신규 유입되는 수요층이 얼마나 될 것인가가 사업 진행 여부를 판단하는 기준이 된다.
20년 이상 된 구축 아파트 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라. 입지가 최우선이다. 상품성은 준공 연차별로 달라진다. 주변의 대규모 공급도 살펴봐야 한다.
부동산은 입지가 가장 중요하다. 입지를 제외하고 아파트 준공연도만 가지고 매수 여부를 결정할 수 없다. 결정해서도 안된다. 아파트 가격은 해당 입지의 수요와 공급을 파악하는 것이 더 중요하기 때문이다.
10년 미만 아파트는 상품성에 특별한 문제가 없다. 신규 아파트로서 가장 좋은 상품 경쟁력을 평가 받을 수 있다. 상품력 자체를 검토할 필요가 없다. 입지만 보면 된다. 기존 도심이라면 현재 기준으로 입지의 수준을 평가하면 되고, 신도시라면 기반 시설이 언제쯤 완성될지를 예측해 판단하면 된다.
10~20년 차 아파트는 가장 인기가 많고, 거래가 활발한 연차다. 입지적인 요소와 상품적인 요소를 비슷한 비율로 고려해야 하는 시기다. 10년이 넘었다면 신도시라 하더라도 충분히 입지가 활성화될 만한 시간이다. 따라서 현재의 입지 평가가 좋지 않다면 매수를 피해야 한다.
입지 조건은 양호한데 주변에 신규 아파트가 많이 공급되었거나 될 예정이라면 상품 경쟁력에서 밀릴 수 있다. 이 경우 추가 시세 상승 가능성이 있는지, 공급이 지역 수요보다 많은 지를 따져 봐야 한다.
매수 결정 시 가장 많이 고민해야 할 대상은 20년 넘은 아파트들이다. 20년 이상이 되면 입지 경쟁력은 검증이 끝난 상태이기 때문에 입지에 대해서는 고려할 필요가 없지만, 상품으로서의 경쟁력이 급격히 떨어진다. 입지가 좋기 때문에 매수 의향은 낮더라도 임차로 살려는 수요는 많을 수 있다. 전세가율이 높은 이유가 여기에 있다. 전세가율이 높다는 것은 실수요가 많기 때문에 투자하는 입장에서는 긍정적인 입지라고 평가할 수 있다.
따라서 20년 차 이상의 아파트를 매수할 때는 추가 상승 가능성이 있는지를 따져 봐야 한다. 가격이 오르는 원리는 단순하다 공급량 대비 수요량이 많으면 가격이 오른다. 추가로 공급되는 상품이 없다면 상품력이 떨어지는 20년차 아파트라도 가격은 상승할 것이다.
일산신도시의 경우 초기부터 10년까지는 분당,평촌과 함께 신도시 부동산 전성시대를 이끈 인기 지역이었다. 하지만 최근의 위상을 보면 분당,평촌,중동,산본 신도시 등의 5대 신도시 중에서 시세가 가장 낮다. 지난 20년 동안 최하위였던 산본보다도 낮은 시세를 형성하고 있다.
왜냐하면 상품 경쟁력이 낮아진 데다 주변 공급이 대량으로 추가되고 있기 때문이다.
준공 연차가 낮으면 입지적인 요소에 비중을 더 두고, 연차가 많아질수록 상품력에 대한 검토 비중을 높여야 한다.
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건. 공실 가능성을 최우선으로 체크해야 한다. 월세 수익률과 매매 시세 차익 중 투자 목적을 명확히 해야 한다.
오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다.
중대형 아파트 '인기'에 속지 마라. 규제로 인한 풍선 효과일 가능성이 크다. 입주민 계층까지 살피며 더 꼼꼼히 따져야 한다.
05~07년 중대형 강세 시장은 투자 시장이었다. 실수요자들이 아니라 투자자들이 주로 선택했다. 하지만 현재 시장에서는 투자자들이 아닌 실수요층이 선택하고 있다.
대형 아파트는 입지 분석이 더 많이 필요하다. 중소형 아파트보다 입지가 더 중요하다. 중소형 아파트의 입지 분석에서는 직장 접근성, 교통 편리성, 교육 환경 우수성, 생활 편의 시설 이용 편리성, 환경 쾌적성만 따지면 되지만 대형 아파트 입지는 이 조건에 가장 중요한 한기지 요소를 더 보태야 한다. 바로 그 단지 입주민들의 신분 혹은 계층이다.
하락한 적이 없는 확실한 상품, 토지. 눈높이를 낮춰야 한다. 인플레이션 근처면 충분하고 그 이상은 플러스 알파다. 이런 식의 토지 투자는 성공 확률이 매우 높다.
공법 중 가장 중요한 것을 딱 하나만 고르라면 바로 용도 지역이다.
'모든 땅은 하나의 용도 지역을 갖고 있다.'
다음으로 투자 가능한 용도 지역과 그렇지 못한 용도 지역을 구분할 수 있어야 한다. 용도 지역은 도시 지역과 비도시 지역으로 나뉜다. 도시 지역은 다시 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역, 녹지 지역으로 나뉘고, 비도시 지역은 관리 지역, 농림 지역, 자연 환경 보전 지역으로 나뉜다.
토지 투자로 시세 차익을 볼 수 있는 경우는 두 가지가 있다.
첫째, 시장 가격으로 매입하고 인플레이션 혹은 호재가 반영되어 시세가 오른 후 매도하는 경우
둘째, 경공매 등을 통해 일반 가격보다 낮은 가격에 매입하고 시장 가격대로 매도하는 경우
개발 관련 기사가 나왔다고 호재 단계에서 바로 매입해서는 안 된다. 개발 사업은 행정 계획이 구체적으로 진행되고 결국 사업시행자가 결정된 후에 진행된다.
이 부분이 미래 가치 토지 투자법의 포인트다. 호재 단계에서 매입해 손해를 보는 투자자가 의외로 많다. 조금 늦은 것 같아도 행정 계획이 구체화되고 사업 시행자가 결정된 후에 매입해도 충분하다.
지금은 도시 지역이 아니지만 규제가 적기 때문에 도시 지역으로 바뀔 여지가 큰 녹지 지역이나 관리 지역에 관심을 가져야 한다.
정리하면 이렇다. 개발 가능성이 높은 생산 녹지, 자연 녹지, 생산 관리, 계획 관리, 취락 지구, 주거 개발 진흥 지구, 개발 제한 구역 등의 용도 지역이 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도정법, 지구 단위 계획, 용도 지역 상향, 규제 완화/해지 등을 거쳐 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역으로 용도 변경될 수 있는 토지에 투자해야 한다.
유명 아파트일수록 검증된 단지다. 잘 모르는 지방엔 함정이 있다.
투기지역은 '정부 공인' 최고 인기 입지. 정부 4단계 입지 구분법, 현재의 규제 정책 및 조정 시장은 실수요자에게 좋은 타이밍이다.
투기지역은 다른 말로 하면 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋다고 인정받는 곳이다.
강남이 '강남'으로 우뚝 서게 된 것은 1990년대다. 지금은 교통,환경,교육,일자리 따라 서울 최고의 입지가 분화 중이다.
5대 프리미엄에 주목하라. 시세 차익에 기대하려면 교통,교육,상권,자연환경,상품성을 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
첫째, 교통 프리미엄이 있다. 대중교통 접근성이 좋을 수록 프리미엄이 높다. 교통 프리미엄을 확보하려면 세 가지를 활용해야 한다. 하나는 부동산 경기다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많다. 역세권 프리미엄이 없어지는 때다. 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 볼 수 있다.
교통 프리미엄이 발생할 지역을 선점하는 것도 중요하다. 해당 지역에 교통 환경이 조성되고 10년이 지나면 기반 시설은 완숙된다. 때문에 그 전에 매수하는 것이 좋다.
마지막으로 교통 프리미엄의 등급도 알고 있어야 한다. 전철망도 5등급으로 나뉜다.
둘째는 교육 프리미엄이다. 교육 환경에는 학교와 학원가가 잇다. 학교는 두 가지로 이해하면 된다. 하나는 접근성이고, 다른 하나는 희망하는 학교의 입학 가능성이다. 특히 초품아에 프리미엄이 붙는다.
대형 학원가가 가가우면 프리미엄이 높다.
세 번째는 상권 프리미엄이다. 상권이 생김으로서 발생하는 시세 차익을 의미한다. 주의할 점은 상권화되는 지역의 기존 주거 시설에는 프리미엄이 감소할 수 있다는 것이다.
대형 유통 시설이 들어오면 인근 주거 지역에는 플러스. 상가가 하나 둘 늘면 상권이 활성화되지만 주거 입장에서는 환경이 번잡해지고 쾌적성이 낮아질 수 있다.
네 번째는 자연환경 프리미엄이다. 비선호 시설이 사라지는 입지라면 눈여겨봐야 한다.
마지막으로 상품 프리미엄이 있다. 지하 주차장, 음식물 처리기 등
입지가 좋아 보여도 수요가 안 따르면 낭패다. 중소 도시는 가격 왜곡도 심하다.
인구 30만명의 중소 도시는 실수요 위주로 부동산이 매매되는 시장이다. 투자층이 존재한다 해도 소수만 참여한다. 이런 작은 시장에 다수의 투자층이 한꺼번에 들어가면 폭등한다. 실제 가치보다 과대평가될 수 밖에 없다. 초기 투자층은 수익을 볼 수 있으나 후발 투자층에게 문제가 생긴다.
부동산은 수요,공급의 문제다. 경제 문제를 정치로 풀려니 어려워지는 것이다.
모두가 선호하는 입지는 공급이 제한적이다. 결국 지불 가능한 사람만이 살 수 있다.
정책만 분석해도 '셀프 전문가' 된다. 누가 혜택을 보는가? 그 혜택은 무엇인가? 두가지만 보자.
