경매는 상품의 가격이 미리 정해져 있지 않고 구매 희망자인 입찰자들이 희망하는 가격을 적어내면 그 중 최고가를 적은 사람에게 낙찰되는 방식이다.

대한민국에서는 그리 일상화되지 않아 경매로 넘어간 집을 듣는다면 대출을 못 갚아서 그렇구나 하고 그냥저냥 넘어갈 수도 있다.

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대한민국 법원에서는 경매를 임의경매와 강제경매로 나뉘는데 우리가 권리해석을 할 줄 알아야 경매로 낙찰받을 수 있다.

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그래서 오늘은 간단한 경매진행 절차와 경매와 공매, 그 둘의 차이점에 대해 분석해보았다.

먼저 경매란 민사집행법을 근거로 일반 사적인 채무관계를 해결할 수 있다.

우리가 흔히 빨간딱지가 집에 붙었다고 하는 것이 돈을 못 갚아 집이 경매에 넘어갔다는 것을 의미한다.

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경매는 경쟁방식에 의해 가격이 가장 높은 입찰 금액을 낸 사람이 가져가는 것으로 입찰할 때 금액을 실수로 잘못 적은 경우 수정이 불가하니 굉장히 주의를 요해야한다.

현대에는 부동산 경매 뿐만 아니라 자동차, 명품, 미술품, 골동품, 사업 등 다양한 분야에서 경매를 도입하고 있다.

투자자 입장에서 경매 진행절차를 정리해 보았다.

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먼저 채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매를 결정하고 매각할 부동산의 현재 상태 등에 조사한다. 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가한다.

두번째로 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 돌려주는 "배당"을 결정한다.

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해당 부동산에 관련해 돈을 받아야하는 사람들은 배당요구 만료일까지 필요 서류를 첨부해서 배당요구를 꼭 신청해야한다.

세번째로 물건의 해당 지방 법원에서 매각을 실시한다. 이렇게 입찰이 시작되는 날을 매각기일이라 한다.

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법원마다 다르지만 입찰자는 오전 11시 20분 정도까지 입찰서와 보증금을 제출한고 법원은 입찰 금액을 비겨해 최고가로 입찰한 사람을 낙찰인으로 선정한다.

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네번째로 매각허가결정이 낙찰일에서 7일 이후 내려진다.

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그 기간 동안 최고가매수신고인의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사하여 문제가 없으면 매각허가결정이 이루어진다.

이 시기는 중요한데 낙찰을 받고 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있다.

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매각허가결정 후 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 매각허가결정이 확정된다.

다섯번째로 잔금 납부와 소유권이전등기를 위해 매수인은 매각허가 확정일로부터 대게 4주 안에 낙찰 잔금을 납부한다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

마지막으로 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정하여 관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지와 배당을 시작한다.

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배당 기일은 보통 잔금 납부일로부터 약 1개월 후고 이로써 경매 절차가 마무리되는데 낙찰자는 명도라는 과정을 거치게 된다.

공매란 금융기관이나 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세나 지방세의 미납으로 가지고 있는 재산을 처분하는 것이다. 이는 한국자산관리공사가 전담으로 실행한다.

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공매물건 중에 가장 많은 것을 차지하는 것은 금융기관이 기업체나 개인에게 대출해주고 약정한 기간에 돈을 회수하지 못해 매각 의뢰한 담보물이다.

경매와 공매의 차이점으로 몇가지가 존재한다.

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경매는 돈을 제대로 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 의뢰하여 채무자의 소유권을 압류하는 강제진행절차로 개인과 개인, 개인과 단체 등의 관계로 발생한다.

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반면에 공매는 세금미납 등의 이유로 국가에서 강제로 해당 소유 부동산을 압류하여 공개 매각한다. 공매로 처분할 때는 공정성, 신뢰성, 대중성이 중요하며 모든 정보를 공개하고 매각 처리한다.

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경매는 관할 소재지 지방법원에 직접 참여해야하지만 공매는 온라인으로 신청할 수 있는 차이점이 있다.

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공매는 일주일 단위로 유찰을 진행하고 10% 조정된 입찰가로 시작한다. 반면, 경매는 1달 후 20~30% 조정된 입찰가로 재경매가 진행되어 속도가 느린 차이점을 가지게 된다.

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이외에도 아래와 같은 차이점이 존재한다.