한강조망권을 가진 최상의 부촌, 용산구 서빙고동 신동아아파트도 신통기획에 합류하게 되었다.

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처음에는 일부 주민의 반대 등의 문제로 인해 지연되었다. 그러다 대치 미도아파트, 여의도 시범아파트처럼 높이제한을 없애는 수혜를 받을 수 있는 신통기획을 같이 하도록 의견이 맞추어졌다.

신통기획이 적용된 사업은 초고층 개발이 가능하며 정비단계도 줄어들어 속도가 빠르다는 강점이 있다.

용산은 앞으로가 더 기대되는 지역이다.

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앞은 한강뷰에 뒤는 용산공원, 크라운호텔 부지가 있다. 아르페한강, 아르페파크, 나인원한남, 한남더힐 같은 최고급 아파트와 서빙고 신동아, 이촌 한강맨션 재건축, 한남 2~5구역이 있기 때문이다.

신동아아파트는 용산에서 한남더힐, 나인원을 제외하곤 단연 탑클래스에 들어가는 입지에 있다.

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1984년 준공에 1,326세대의 대단지로 용산구에서 규모가 큰 아파트로 서빙고동이지만 사실상 한남동 옆에 붙어있다.

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비록 40년이 다 되가는 오래된 아파트이지만 지어질 당시에는 대한민국 최고급 아파트였다. 당시 분양가는 31평형에 평당 105만원으로 나머지는 평당 134만원이었다.

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31평~68평의 중대형 평수로 이루어져있는데 전용면적이 다른 아파트들에 비해 큰 특징을 가진다. 약 3평 정도가 평균적으로 크다.

오래된 아파트가 대부분 그렇듯 주차문제가 있다. 주차공간이 부족하고 경의중앙선이 지상철로 달려 동마다 다르지만 소음문제가 있다고 한다.

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신동아아파트는 17년 10월 13일 추진위원회가 설립되고 21년 조합설립인가가 되었다. 서울시는 신동아아파트에 건축 기획설계를 위한 구상을 마련하고 특히, 스카이라인과 높이에 중점을 두고 있다.

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근처에는 왕궁맨션 아파트, 반도아파트, 이촌현대아파트 모두 재건축 연한이 되고 재건축 추진 중이다.

경의중앙선이 바로 옆에 있는 초역세권이다. 경의중앙선은 아쉽게도 인기 노선은 아니지만 은근히 쓸모있다.

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4호선 이촌역까지 한 정거장이지만 경의중앙선의 배차 간격이 긴 편이다.

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그리고 강변북로 바로 옆에 위치하여 진입이나 출입이 편할 것 같지만 4호선, 경의중앙선, 동작대교 연결도로로 빙빙 돌아서 간선도로를 이용해야 한다.

특히, 강변북로 진입점에서 반포대교 구간이 최악의 정체구간이다.

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그래도 부자들이 많이 사는 용산은 대부분 차를 가지고 다닌다. 차를 가지고 다니면 강남과 강북 모두 가기 편하고 아파트 입구 앞에 버스정류장, 공항버스가 있다.

길 건너 쇼핑센터가 있지만 도보권으로 백화점이나 대형마트는 없다. 반포주공이나 압구정현대 같은 경우 도보권에 백화점이 있다는 것에 비교가 된다.

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그래도 아파트 단지 앞에 버스정류장이 있고 이촌역을 이용해 여러 상권, 예를들어, 용산역, 압구정동, 여의도, 양재동 쪽 상권을 이용할 수 있다.

실제 사는 사람들은 이촌상권이나 신세계 강남 백화점 등을 애용하고 있다.

용산의 미래는 밝다.

용산은 미군기지 반환과 동시에 잠정부지를 새로운 것으로 개발하고 용산공원의 부지도 더 넓어지게 되었다.

게다가 서울역과 용산역을 연계하여 국제중심기능을 강화하고 신안산선 2단계의 서울역 연장, 신분당선 삼송연장을 추진하는 계획도 있다​.

용산의 정비창을 개발하여 아시아의 실리콘벨리로 개발하기 위해 "입지규제 최소화 지역"에 선정한다.

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입지규제 최소화 지역의 특징은 용적률 1,500%의 초고층 빌딩이 들어서고 주거, 상업, 업무 지구 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발한다. 건축물의 허용 용도, 용적률, 건폐율, 높이, 공공성, 스카이라인 규제 모두 완화한다.

경부고속도로 지하화와 용산의 링킹파크도 개발을 추진한다.

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용산 링킹파크는 정부서울청사와 정부과천청사와의 효율적 연계를 목표로 용산공원 하부에 주요 간선축이 모이는 교통결절점을 만드는 프로젝트이다. 이는 프랑스 파리 외곽의 신도심 라데팡스를 모델로 했다.

신동아아파트는 평당 7천만원, 공사비는 평당 1천만원으로 가정하여 계산하였습니다. 가정이므로 실제와는 다르다.

일반분양 평형은 34평으로 가정하고 평당 공사비는 1천만원으로 가정하였다.

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34평 조합원 원가 = (순수건축비 75%) 550,000,000 + (기타사업비 25%) 181,500,000 = 731,500,000원

필요 대지지분은 3종주거지역이므로 300%이므로 10.75평이 필요하다.

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평균 대지지분이 19평이고 아파트용 대지지분은 = 19평 - 2.85평(기부채납 15% 가정) = 16.15평이다.

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일반분양 기여대지지분은 아파트용 대지지분 16.15평 - 필요대지지분 10.75 = 5.4평이다.

일반분양가는 평당 1억 가정하면 32억이다.

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일반분양 수익의 경우 = 일반분양가 32억 - 건축비 550,000,000원 = 2,650,000,000원으로 약 26억 5천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 2,650,000,000 ÷ 10.75평 =246,511,628원이 나온다.

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 246,511,628원 × 일반분양 기여 대지지분 5.4평 = 1,331,162,791원이 나온다.

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분담금 = 조합원 분양가인 731,500,000 - 1,331,162,791 = -599,662,791로 약 6억원이 환급된다.

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매물시세를 30억이라 가정하면 총 투자금액은 매물시세 30억 + 분담금(-599,662,791원) = 2,400,337,209원이다. 약 24억이다.

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차익은 일반분양가 32억 - 24억 = 8억이다.