과거 우리나라는 무분별한 개발로 인해 많은 환경파괴를 일으켰다. 한번 파괴된 환경은 다시 되돌리기 힘들었고 많은 학자들이 사람들의 환경에 대한 태도를 경고했다.

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쯔쯔가무시병, 이타이이타이병 등과 환경파괴로 인한 더러운 식수 섭취, 동식물의 거처 파괴 등으로 인간들의 인식이 바뀌기 시작했다. 그 후로 무분별한 개발을 경계하고 제도도 바뀌었다.

그렇게 그린벨트라는 제도가 생기고 1971년부터 이 구역은 도시의 무질서한 확산을 막고 주변의 자연환경을 보전하는 것 등의 목적으로 확산되었다. 오늘은 개발제한구역과 그 곳에 합법적으로 건축하는 조건 등에 대해 알아보겠다.

개발제한구역(그린벨트)란 특정 지역이나 토지에 대한 개발이 일부 제한된 지역을 가르킨다.

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이 구역에서는 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등을 마음대로 할 수 없다.

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그러나 필요한 경우에는 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 개발이 가능하다. 그동안 서울은 인구를 분산시키기 위해 주변의 그린벨트를 해제하고 신도시를 건설했다.

아직 경기도권에는 그린벨트로 지정된 구역이 많은데 3기 신도시를 짓는 등의 이유로 토지보상 및 개발이 이루어지고 있다.

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그런데 그린벨트 내부에서도 주택이나 다른 건물을 지을 방법은 있다.

몇 가지 조건을 충족시킨다면 GB 안에 단독주택 및 다가구주택을 지을 수 있다.

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먼저, 개발제한구역 안에서는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대지인 토지나, 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존주택이 있는 토지의 경우 새로 주택을 지을 수 있다.

두번째로 농업인에 해당할 경우 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 있어야 한다. 그 집에 사는 사람은 농사짓는 데 필요한 경우 자기가 가진 기존주택을 철거하고 본인 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 새로 지을 수 있다.

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단, 이때 지은 주택은 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경이 불가능하다. 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎡ 이상이어서 진입로를 설치해야 하는 경우에는 아무리 농사짓는데 필요해도 새로운 주택을 지을 수 없다.

세번째로 기존 주택이 공익사업(3기 신도시 등)의 이유로 철거할 때는 기존 주택을 가진 사람이 자기 소유의 토지에 새로운 주택을 지을 수 있다.

마지막으로 재해가 발생하여 기존주택에 더 이상 거주할 수 없을 때는 그 주택을 가진 사람이 자기 소유의 토지에 새로운 주택을 지을 수 있다.

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이렇게 특수한 경우를 제외하고는 개발제한구역에 자기 주택을 지을 수 없도록 법으로 규정해놓았다.

자신의 토지가 개발제한구역에 묶여버리는 경우 매도나 개발도 모두 허락받고 해야하기에 사유재산권 침해라는 문제가 생긴다.

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무엇을 위한 위로인지는 모르겠지만 그래도 정부에서는 니 땅에서 전원주택이라도 지으라고 딱 던져준 정책이 있긴하다.

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첫번째로 개발제한구역 안의 건축물을 취락지구 안으로 옮겨 짓는 경우에는 가능하다.

두번째로 공익사업의 시행으로 철거된 건축물을 옮겨 짓기 위해 이주단지가 조성될 때 기존주택을 옮겨지을 수 있는 권리인 이축권을 사면 된다.

마지막으로 개발제한구역 안의 근린생활시설을 사서 주택으로 용도변경하는 방법이 있다.

개발제한구역이란 것이 환경파괴를 막아 토지의 영속성을 유지하는 것을 목표로 하지만 그 토지가 타인의 소유라면 사유재산권 침해를 무시하지 못한다.

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만약, 토지소유자가 죽을 때까지 개발이 안 되어 토지보상도 받지 못하고 개발제한구역으로 유지된다면 그 사람은 토지를 가지고 있는 아무런 혜택을 받지 못하고 오히려 재산세만 계속 낼 뿐이다.

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정부는 이 개발제한구역 내의 토지 소유자에 대한 보상에 대한 과제가 생긴 것인데 아직까진 방법이 제시되지 않아 개인적으로 아쉽다.