작년에는 주택임대사업자 소형아파트 등록이 부활한다는 소식에 들썩한 적이 있었다. 하지만 아직까지 소형아파트 부활은 지지부진한 상태이다. 소형 아파트 주택임대사업자 등록하려고 렌트홈에 전화해 물어봤지만 아직 확정은 아니라고 했다.

도대체 언제 주택임대사업자 소형아파트 등록이 가능한지는 모르겠지만 그 날이 오기 전까지 임대사업자 제도의 장단점 및 의무사항을 알아본다면 좋은 공부가 될 것이라 본다.

주택임대사업자란 공공주택사업자가 아니라 임대인이 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 자이다.

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임대주택은 취득유형에 따라 민간 건설임대주택, 민간 매입임대주택으로 구분되고 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기 일반 민간임대주택으로 분류할 수 있다.

현재 주택이 1채 이상이거나 분양, 매매, 건설 등의 방법으로 주택을 소유할 수 있는 사람이면 임대사업자를 등록할 수 있다. 임대사업자 등록은 관할 시군구청에 신청하고 관할 세무소에 신고하면 된다.

※ 장점 : 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세의 혜택이 있다.

단, 전용면적 85㎡ 이하이고 수도권은 6억 이하 주택, 지방은 3억 이하의 주택이어야 적용된다.

종부세의 경우 매입 임대인의 경우 1호 이상, 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하일 경우 면적 관계 없이 종부세 합산배제가 가능하다.

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그러나 주택임대사업자라도 주택수에 산정되고 이번 정부는 2호 이상 주택임대사업자를 등록해야 신규 혜택을 받을 수 있다고 렌트홈을 통해 들었다.

※ 단점 : 임대료 증액율이 5%로 제한된다. 그렇기에 현재 전세가보다 낮게 세를 유지할 수 밖에 없다.

또한, 임차인이나 조건이 변경된다면 임대차 변경신고, 반환 보증 의무를 지켜야 한다.

거절사유는 월 임대료 3개월 연체 및 부대시설 파손 등의 문제를 일으켰을 때 거절할 수 있다. 결국, 혜택을 받고 의무기간을 지키는 만큼 제한이 따르게 되어있다.

주택임대사업자는 여러가지 의무사항이 있다.

임차인에게 의무기간, 보증금과 월세 증액제한 5%, 임차주택의 권리관계 등에 관한 설명을 해야한다. 만약, 설명의무를 이행하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 나온다.

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전세나 월세를 계약하는 경우에는 법령에 정하는 양식을 사용해야 한다. 만약, 별지 서식을 사용하지 않을 경우 관할 구청에서 신고를 받아주지 않고 과태료 1천만원이 부과된다.

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임대차 계약사항 = 재계약이나 묵시적 갱신 등을 관할 지자체에 신고해야하는 주택임대사업자 신고를 이행해야한다. 지자체 또는 렌트홈으로 신고하면 되는데 신고하지 않을 경우 과태료 1천만원 부과된다.

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모든 등록주택은 의무기간 동안 보증금에 대한 보증보험에 가입해야하고 보증의무를 어길 경우 2년 이하 징역 혹은 2천만원 이하의 벌금이 부과된다.

부기등기는 주임사 등록 후 바로 해야한다. 단, 주택임대사업자 등록한 이후 소유권 보존 등기를 하는 경우 소유권보존등기와 동시에 한다.

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관리관청이 임대사업자에 대한 자료를 요청할 때 협조해야한다. 이를 어길 경우 과태료 500만원이 부과된다.

주택 임대사업자 제도는 정부가 임대 공급을 늘려 주택시장을 안정시키기 위한 목적으로 만들어졌다.

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그리고 이를 뒷받침하기 위해 정부에선 양도소득세 과세 특례기한을 기존 22년에서 24년까지 연장하는 법안을 제출했다. 이 기간 동안 민간 건설임대주택을 등록하는 자는 양도소득 70%에 대해 장기특별공제 + 양도세 중과 배제, 종부세 중과 배제의 혜택을 받는다.

또한, 국토교통부 장관은 등록임대사업 제도에 대한 종합적인 개편을 생각하고 연내 발표한다고 했다. 그 내용에 바로 소형아파트 추가도 포함되어 있었다.

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다만, 아직 시행되지 않은 것이 아쉽다. 각종 혜택을 주는 주임사가 소형 아파트까지 가능하게 된다면 전월세 시장이 조금 더 안정될 수 있을 것이라 생각한다.

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임대 정상화 방안은 다수당 야당의 동의가 필요하다. 만약, 주임사 소형아파트 등록이 부활하여 집값을 올리는 트리거가 된다면 그것도 정부에겐 골칫거리가 될 수 있으니 신중히 카드를 만지는 것 같다.