조합원의 자격은 여러 기준에 따라 달라진다.

우리가 재개발이나 재건축의 사업구역에 나의 주택을 가지고 있다면 조합원이 될 수 있다. 하지만 모든 경우에 조합원이 되지는 않는다. 그래서 어떤 경우에 조합원 자격이 있고 조합원의 권리는 어떤 것인지 알아보도록 하겠다.

조합원

조합원정비구역 내에 나의 주택을 가지고 있다면 입주권을 받을 수 있는 권리를 가지는 사람들이고 재개발과 재건축의 조합원 조건은 다르다. 비슷한 의미로 토지등소유자가 있다.

토지등소유자원칙적으로 주거환경개선사업 및 재개발사업에는 정비구역 내 위치한 토지 또는 건축물의 소유자이다. 재개발에서는 나대지, 도로, 무허가건물인 뚜껑, 토지면적, 건물면적, 공유관계 등을 모두 따지지 않고 모두 토지등소유자가 되는 것이다.

반면, 재건축은 재개발과 달리 건물과 토지 모두 가지고 있는 경우에만 토지등소유자라고 한다.

조합원과 유사한 개념이지만 토지등소유자는 조합원이 될 수 있는 추상적인 요건이고 조합원은 조합의 구성원이라는 의미로 구별된다.

만약, 조합원이었던 사람이 그 소유권의 상실한 경우에는 별도의 절차 없이 조합원의 지위가 자동적으로 사라진다.

조합원 자격

조합원의 자격은 도시정비법에서는 원칙적으로 3가지 조건이 있다.

① 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

② 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

③ 조합설립인가 후 1명이 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 등의 3가지의 경우 어느 하나에 포함될 때 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

재개발은 위의 3가지 조건에 해당되지 않는 토지등소유자는 조합이 설립되면 조합설립 동의 유무와 상관없이 누구나 조합원이 된다. 반면, 재건축은 재건축 사업에 동의한 사람만 조합원이 된다.

조합원 자격 취득 기준은 재건축과 재개발, 투기과열지구, 무허가건축물 등의 상황에 따라 달라진다. 특히, 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후 주택 취득하면 조합원 자격 X, 재개발은 관리처분인가 후 주택 취득하면 조합원 자격이 없다.

다양한 사례에 따른 조합원 자격

① 부부가 공동명의로 1/2로 주택을 공동소유하는 경우 같은 재개발 내에서는 조합원 자격은 1개만 받을 수 있다.

② 같은 재개발 내에 서로 다른 A와 B가 공동명의로 주택을 소유할 때도 조합원 자격은 단 1개 밖에 안 나오므로 서로 싸우지 않게 잘 조율해야 한다.

③ 같은 재개발 내에 동일한 세대가 1개씩 주택을 소유해도 조합원 자격은 1개이다. 그러므로 꼭 세대분리를 해야 한다.

세대분리를 통해 개별 조합원 자격을 취득해야하는데 3개의 조건 중 1개라도 충족해야 세대분리를 할 수 있다.

④ 동일 세대가 특정 토지나 주택을 여러 개 소유하고 있다고 해도 조합원 자격은 1개 밖에 안 나온다. 조합설립인가 이후 동일 세대 한 명이 가진 여러 물건을 매도하여 여러 명이 소유한다고 해도 여러 명 중에 조합원 자격은 1개만 부여된다.

※ 특히, 투기과열지구 및 조정지역에서 동일 세대가 조합설립인가 이후 재개발/재건축 내 여러 물건을 소유했다가 매도하면 조합원 자격을 인정받지 못한다.

이는 조정지역 내에서는 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택으로 허용하기 때문이므로 현금청산당하지 않도록 조심해야한다

그러나 과밀억제구역이 아닌 곳은 가진 주택 수만큼 분양받을 수 있다.

조합원 지위 양도가능 시기

조정 및 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되고 재개발의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 그래도 예외사항은 존재한다.

ⓐ 1주택자로 장기 소유자일 것(5년 거주, 10년 소유)

ⓑ 상속, 이혼에 따른 양도 및 양수하는 경우

ⓒ 근무, 생업, 취업, 해외이주하는 경우

ⓓ 장기간 사업이 지연되는 경우 → 조합설립인가 이후 3년 이상 사업시행인가 신청 안 된 곳, 사업시행인가 이후 3년 이내 착공하지 않은 경우, 착공일로부터 3년 이상 준공하지 않는 경우

ⓔ 그 밖에 불가피한 상황에 의해 양도하는 경우는 투기과열지구 내에 조합원 자격을 취득했더라도 예외사항으로 보고 현금청산 대상자가 되지 않는다.