개포 대치아파트는 개포동에 있고 대치동에 있는 아파트가 아니다. 개포 대치1단지가 SH 영구임대 아파트이므로 대치2단지는 영구임대 아파트가 아니다.

대치 2단지는 2008년도부터 리모델링을 추진하고 있었다. 당시에는 리모델링 관련 규제도 정비되어 있지 않아서 상당기간 사업이 지체되었고 결국 20년에 건축심의는 통과했다.

​

수직증축으로 3층을 올리고 1,785세대를 2,105세대까지 늘리려고 한다. 조합은 "선재하 공법"이라는 공법으로 2차 안전성을 검토했다.

​

하.지.만 한국건설기술연구원에서 공법 기술 검증 결과로 "부적합"을 선언했다. 그래서 오랜 기간 진행해왔던 리모델링은 다시 첩첩난중으로 들어갔다. 그 뒤로 다시 재건축으로 전환하자는 목소리가 나오기 시작했다.

개포 성원대치2단지는 강남구 개포동에 위치한 아파트로 탄천과 가깝고 다리 하나만 건너면 대치동이다.

​

1992년 입주, 1,758세대 규모의 대단지로 노후 아파트이고 타입이 주로 소형위주이다. 전용 33, 39, 49㎡로 이루어져있고 3종주거지역이다.

평균 대지지분은 1세대당 8평 정도라 하고 20평 타입일수록 정문과 가까운 배치의 형태를 보인다. 현재 대치 2단지 바로 앞에 위치한 세텍부지를 강남구청 이전에 대한 용역도 검토 중이다. 그러나 강남구청 구청장은 세텍을 철거하고 강남구청을 신축하고자 하는 의견을 밝혔다.

​

리모델링 대여금 반환소송에 패소하여 112억을 배상해야 하는 이슈가 있는 아파트이기도 하다. 그리고 바로 옆에 삼익 대청, 주변 상가 및 교회의 필지분할을 어떻게 할 지가 앞으로의 숙제이기도 한 아파트이다.

대치2단지는 3단지가 한 필지로 이루어져있다. 그러나 대치1단지 아파트가 SH소유의 영구 임대아파트이다. 50년 임대의 경우 희망이 있을 수 있지만 재건축, 재개발, 필지분할 등의 이슈 등이 많다.

​

그러나 대치 1단지가 SH에서 자체로 재건축을 추진한다는 말도 있으니 어떻게 될지는 계속 주시해야 한다.

개포동 성원 대치2단지는 3호선 대청역, 학여울역과 수인분당선 대모산입구역을 끼고 있는 역세권이다. 더블역세권의 장점과 근처 공원도 있고 다리 하나만 거치면 대한민국 NO.1 학원가 대치동에 갈 수 있다.

​

참고로 구룡역과 개포동역, 대모산입구역 이 셋을 합쳐 강남리 3역이라 부르는데 과거 강남리 마을전철역이 있었던 자리라서 그렇게 부르기도 한다고..

만약, 위례신사선이 학여울역에 들어온다면 트리플역세권으로 진화할 지도 모르겠다.

​

단지 바로 앞에 버스정류장도 있고 입주민들은 양재천도 옆에 있어 산책하기 좋고 조용하다고 평가한다. 대신, 구축이다보니 층간소음과 주차문제가 있다고 한다.

사방면에 영동대로, 남부순환로, 개포로를 끼고 있어 편리하다. 영동대로 복합환승센터는 국제교류복합지구 등 주변지역 종합개발계획에 대비한 교통시설을 확보하고 정비하기 위해 만들어진 환승센터이다.

​

그 위에 공공, 상업시설 및 버스종합환승센터가 세워지고 삼성역은 GTX-A,C가 들어서는 만큼 교통의 요지 역할을 톡톡히 할 것이다.

근처에 대진초등학교를 안고 있으며 주로 중학교는 개원중학교나 중동중학교에 배정받는다고 한다. 강남8학군 소속이다.

대치동을 2정거장만으로 갈 수 있고 버스 1정거장으로 대치동을 갈 수 있다. 대치동과 개포동은 특히, 영어유치원도 다수 분포한다.

근처 중학교 학업성취율은 낮은 편이나 고등학교는 근거리 순이 아니므로 거주지가 큰 의미는 없어진다. 통학거리가 불편하더라도 명문고에 들어가려고 하는 사람들이 있다. 명문고등학교로는 휘문고, 세화고, 단대부고 등이 있다.

​

하지만 대치2단지는 나이가 많은 어르신분들이 많이 산다고 하기에 딱히 교육에 크게 관심을 두지 않을 수도 있다.

대치 2단지에선 화요일마다 단지 내에서 시장이 열리곤 한다. 지방에서 서울로 임장을 갔을 때 서울 아파트 내부에서 시장을 운영하는 것을 보고 놀라긴 했다. 지방 아파트에선 잘 안하는 것이기에

하나마트, 홈플러스 익스프레스, E마트 에브리데이, 석탑프라자 등에서 상권을 누릴 수 있다. 삼성서울병원도 근처에 있어 병원을 이용하기에는 편리한 곳이기도 하다.

몇 정거장만 가면 삼성역이 있어 백화점을 이용할 수는 있지만 걸어가기에는 멀다.

리모델링 조합장 해임 및 조합해산을 준비하고 있고 이후 새로운 정비사업으로 정상화하려고 한다. 1:1 재건축을 추진하려는 세력도 있는데 분담금을 낼 여력이 있는 사람들만 찬성하는 것 같다.

​

노원구도 조합원 분양가가 5~7억인 시장에 강남의 개포동인데 아마 조합원 분양가가 9~10억 이상이 나올 것 같다고 입주민들은 생각하고 있다.

​

하지만 노인인구가 많은 단지 안에 저만한 추가 분담금을 내고 새집을 받을 의지가 있는 사람이 있을지가 재건축 진행의 최대 문제라 한다. 그래도 재건축 분석을 한번 해보겠다.

일반분양 평형은 34평 가정, 평당 시공비 1천만원 가정해보았다. 일반분양할 때는 평당 7천만원으로 가정해보았다.

​

평균 대지지분은 소형평수가 많아 작은 편이다. 그래서 8평으로 가정한다.

​

34평 조합원 원가 = 순수건축비 550,000,000(75%) + 181,500,000(25%) = 731,500,000원

필요 대지지분은 3종 주거지역이므로 허용용적률이 300% 가정한다면 10.75평이다.

​

아파트용 대지지분 = 8평 - 1.2평(기부채납) = 6.8평

​

일반분양 기여대지지분 = 6.8평 - 10.75평 = -3.95평

​

일반분양가는 평당 7천만원으로 가정하면 23억 8천만원이다.

일반분양 수익 = 일반분양가 2,380,000,000원 - 건축비 550,000,000원 = 1,830,000,000원

​

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 1,830,000,000원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 170,232,558원, 1억 7천만원 정도이다.

​

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 170,232,558원 × 일반분양 기여 대지지분 -3.95평 = -672,418,605원

​

분담금 = 조합원 분양가 731,500,000원 + 672,418,605원 = 1,403,918,605원이 나온다. 14억 정도가 나오는데 이는 용적률, 공사비, 일반분양가에 따라 달라진다는 것을 알아줬으면 한다.

​

총 투자금액 = 현재 매물을 12억이라 가정하면 1,200,000,000원 +1,403,918, 605원 = 2,603,918,605원

​

차익은 2,380,000,000원 - 2,603,918,605원 = -223,918,605원으로 약 -2억 2천 4백만원인데 일반분양가에 비해 올라갈 것은 누구나 아는 사실이므로 갖고만 있으면 다시 +로 올라갈 것이다. 문제는 필지분할 문제인데 어떻게 될 지는 계속 지켜봐야할 것이다.