분양권은 우리가 새로 준공된 집을 들어가기 위한 티켓이다. 이 분양권에 대한 주택수나 각종 규제가 있으니 오늘은 분양권에 대해 알아보도록 하겠다.

분양권이란 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

개발부지에 자기 지분이 있어야하는 입주권과 달리 청약홈에서 청약절차를 거치며 당첨된다면 분양권을 얻을 수 있다. 단, 청약을 하기 위해서는 여러 조건을 지녀야 한다.

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청약통장의 유무, 주택수, 가족 구성원 수, 무주택 기간, 청약불입액 등의 조건에 따라 1순위, 2순위, 특별공급에 신청할 수 있다.

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분양권은 주택법에 따라 매매 + 증여 + 상속 등으로 취득한 것을 포함하지만 분양권에는 오피스텔 분양권은 제외된다. 분양권을 주택수에 포함하느냐 안 하느냐에 따라 세금이 달라지기에 사람들이 많은 혼동을 느낀다.

현재 일시적 2주택의 경우 3년 안에 매각한다면 비과세를 받을 수 있는데 분양권의 경우 위의 사항을 고려해야하기 때문에 복잡하다. 게다가 조정구역의 경우 2년 거주, 2년 보유라는 조건도 붙게 된다.

분양권 포함 세금은 매우 복잡해지니 전문가에게 상담하는 것이 좋다.

입주권을 받기 위해선 사업 구역에 지분이 있어야 하고 조합원이어야 한다. 입주권을 받은 사람은 로얄층, 로얄동을 먼저 받을 수 있는 권리가 있다.

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입주권의 문제로는 재건축, 재개발 사업이 언제까지 진행되는지 모르기에 새 아파트에 입주할 수 있는 시기를 알 수 없다는 것이다. 게다가 해당 지역 내에 부동산을 소유하고 있어야 하기에 초기 투자비용이 많이 들 수 있다.

부동산에서 전매는 주택청약 당첨으로 얻은 분양권, 즉, 아파트로 들어갈 수 있는 권리를 사고 파는 것을 의미한다. 분양권 전매는 잔금을 납부하기 전에 파는 것을 의미하고 일반적인 양도소득세를 내면 된다.

① 해당 지역에 들어가고 싶은 아파트가 있어 청약에 도전했는데 청약 가점이 낮아 아쉽게도 당첨이 안 된 경우 해당 아파트에 입주하기 위해서

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② 투자목적으로 계약 후 전매제한 기간이 지난 후 프리미엄(P)을 받고 매매를 진행하기 위해서

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③ 청약시 입주목적으로 분양권을 따냈지만 공사기간 중 변수가 생겨 입주를 하지 못할 수 있어서

분양권 거래의 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 파악하면 분양권 거래를 이해하기 쉽다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소에서 알아서 처리해준다.

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보통 분양권 매매 시 필요한 자금은 분양계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션 + 중도금 + 중개수수료 + 세금으로 이루어진다.

1. 아파트 분양 당첨 건설사와 분양계약을 체결하고 분양권 전매기간에 분양권 매도를 부동산에 통지한다.

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2. 매수자는 부동산에 분양권 문의 및 동호수 확인, 아파트 홈페이지 등을 통해 위치, 뷰, 향, 층 등을 분석한다.

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3. 매수자는 부동산에서 보내준 당첨자의 신분증, 계약서를 꼼꼼히 확인하고 매도자에게 계약금의 일부를 이체한다.

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4. 매도자, 매수자 만나 매매계약서를 작성 후 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가 신고를 한다.

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5. 분양권 거래 시 중도금 대출은 매수자에게 승계되고 매도자와 매수자가 함께 은행으로 가서 대출 승계를 진행한다.

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6. 시행사 및 시공사에게 권리의무승계를 진행하고 분양계약서 명의변경 후 도장을 찍는다.

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7. 매수자는 분양계약서를 수령하고 매도자는 60일 이내에 양도소득세를 납부한다.

분양권 전매제한이란 분양권이 투기의 수단으로 이용되지 않도록 정부에서 일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 매도하지 못하도록 법적으로 제한하는 제도를 말한다.

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전매제한 기준일은 청약에 당첨된 날을 기준으로 한다. 23년 기준으로 아파트 분양권 전매제한 기간이 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 수도권 최대 10년이 적용되었던 것이 완화된다.

앞으로는 공공택지 또는 규제지역, 분양가 상한제 적용지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제구역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다.

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또한, 비수도권은 4년 적용되던 것을 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시 및 도시지역은 6개월로 단축하고 그 외의 지역은 전매제한을 폐지했다.