서울 송파구의 올림픽 대단지 3대장을 알고 있는가 ?

​

올림픽선수기자촌 5,540세대, 올림픽훼밀리타운 4,449세대, 아시아선수촌 1,356세대 아파트가 송파구의 올림픽 3대장이다.

아시아선수촌 아파트가 재건축 안전진단을 통과했다. 앞서 올림픽훼밀리타운, 올림픽선수기자촌은 2월 재건축 안전진단을 통과했다. 아시아선수촌은 19년, 안전진단에서 탈락했다.

​

그러다 재건축이 다시 시작한 계기는 올초에 국토교통부가 "안전진단 완화"를 했기 때문이다. 국토교통부에서는 정밀안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받더라도 지방자치단체가 공공기관의 적정성 검토 의뢰 여부를 판단할 수 있게 했다. D등급을 받더라도 적정성 검토는 제출한 사업안에 특별한 문제가 없으면 통과할 수 있게 되었다.

아시아선수촌 아파트는 건축양식과 단지 설계도 특이했다. 동의 배치나 주차장의 배치 방식이 한국에서 처음으로 시행되는 방식이고 지하주차장을 처음으로 도입했다.

​

아파트 단지 앞에는 아시아공원이라는 아시아게임 기념비적인 시설도 위치한다. 대로변 및 종합운동장 근처에는 녹지가 풍부하고 아파트 동과 동 사이에 건폐율과 용적률이 낮아 쾌적하다.

​

평수도 다양한데 최소 38평, 46평, 51평, 52평, 56평, 66평의 최소 중형 평수 이상의 중대형 평수로 이루어졌다. 입주 이후 15년 동안이나 국내 최고 평단가 아파트 자리를 놓고 서초동 삼풍, 일원동 목련/샘터와 경쟁을 벌였다.

용적률이 152%에 평균 대지지분도 무려 26평이다. 38평 대지지분이 25평이고 66평 대지지분은 42평이나 된다. 게다가 3종주거지역으로 허용용적률도 높아 재건축 사업성이 좋다. 84타입 세대수 증가율 141%, 59타입 세대수 증가율 218%의 사업성이다.

​

비록 지어진지 이미 30년이 넘었지만 잠실에서 비싼 아파트이고 교통도 편리하고 녹지도 풍부한 쾌적한 자연환경 덕에 올림픽선수촌 아파트와 더불어 송파구 대표 아파트로 취급받고 있다. 하지만 강남 3구이므로 토지거래허가구역이라 실거주 2년은 필수라 갭투자는 어렵다.

사는 사람들이 평하길 한적하고 산책하기 좋은 공원에다 황금라인인 "2호선"과 "9호선"의 역세권이다. 삼성동까지도 걸어가기 가깝다고 한다.

근처에 아시아공원, 잠실종합운동장, 잠실야구장이 있다. 이렇게 여가시설도 잘 갖추어져 있어 사람들이 살기 좋다. 그러나 잠실야구장 소음이 거슬린다는 사람들도 있다.

학군도 좋다. 지금은 대부분 잠실고등학교, 잠일고등학교, 정신여고에 배정받지만 과거에는 경기고, 휘문고, 청담고, 압구정고, 현대고 등의 서울 8학군에 배정받았기 때문에 집값이 강남과 비슷한 수준이다.

​

지금은 서울권역 40% TO가 아니면 8학군 배정이 안 된다고 한다.

잠실권 중학교의 학업성취도는 강남, 서초권에 뒤지지는 않지만 일반고 학생들을 주로 대치동에 빼앗기고 있다. 송파구는 오륜 학군과 방이역 5호선 부근이 학원가가 위치한다.

근데 오륜학군과 5호선 방이역 학군과는 거리가 좀 있는 편이다. 그래서 차라리 옆에 있는 대치동으로 가는 사람들이 더 많다고 알려져있다.

​

아시아선수촌 아파트에서는 주로 중학교는 남자의 경우 아주중, 여자는 정신여중으로 배정받는다. 고등학교의 경우 남자는 잠일고, 여자는 정신여고로 가는 편이다.

서울종합운동장을 대로변에 맞대고 있는 운동하기 좋은 동네이다. 코엑스와 현대백화점 무역센터, 롯데월드, 롯데월드타워, 롯데백화점 잠실점, 석촌호수가 근처에 있어 문화생활을 즐기기 좋다.

​

근처 잠실새내역에서 병원, 운동, 외식을 해결하기 편하고 단지 바로 옆에 우성상가를 많이 이용한다고 한다.

삼성동 개발 호재가 있다. 삼성동은 GTX-A와 GTX-C의 수혜를 모두 받는다. 잠실 아시아선수촌 아파트는 삼성동까지 도보로도 이동할 수 있기에 삼성동의 확장되는 교통망도 이용할 수 있고 8호선 북부 연장도 잠실의 교통 환경 광역 중심지로 입지가치를 올려준다.

삼성동은 교통의 통합이 이루어진다. 영동대로 지하복합환승센터 조성으로 업무지구, 공연, 관광, 컨벤션, 전시장 등이 개발되어 특급호재가 겹쳐져 천지개벽할 것이라 평가받는 곳이다.

최근 실거래가가 36억이 넘는 후덜덜한 가격이다. 정말 부자들이 사는 동네라서 그런지 가격이 장난 없다. 거래는 대부분 중대형 평수로 이루어지고 있다. 최근 안전진단 통과로 재건축 기대가 솔솔 불면서 가격이 상승한 것 같다.

​

가정사항은 84타입으로 분양받는다고 가정하고 평당 시공비는 1천만원으로 가정했다.

일반분양은 평형은 34평, 계약면적 55평으로 가정한다.

​

공사비는 평당 1천만원으로 가정하면 34평 조합원 원가 = 550,000,000 + 181,500,000 = 731,500,000원으로 7억 3천만원 정도이다.

3종주거지역으로 필요 대지지분은 10.75평이다.

​

아파트용 대지지분은 평균 대지지분 26평 - 기부채납 15%로 가정하면 3.9평 = 22.1평이 나온다.

​

일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 22.1평 - 필요 대지지분 10.75평 = 11.35평이 나온다.

일반분양가는 평당 1억으로 34억으로 가정했다.

​

건축비는 5억 5천만원이고 일반분양 수익 = 34억 - 5억 5천만원 = 2,850,000,000원으로 28억 5천만원이 나온다.

​

대지지분 1평당 일반분양 수익은 28억 5천만원 ÷ 필요 대지지분인 10.75평 = 265,116,279원이 나온다. 약 2억 6천 5백만원이다.

​

일반분양 기여금액 = 265,116,279원 × 11.35평 = 3,009,069,767원으로 약 30억원이다.

​

분담금은 조합원 분양가 731,500,000원 - 일반분양 기여금액 3,009,069,767원 = -2,277,569,767원이 나온다. 일반분양을 34억으로 잡으니 환급금으로 22억 7천만원이나 나온다.

​

총 투자금액은 매물시세를 30억이라 가정하고 분담금 -22억 7천만원을 더해주면 7억 3천만원 정도가 나온다.

​

예상차익의 경우 일반분양가 34억에 총 투자금액 7억 3천만원을 빼주면 34억 - 7억 3천만원 = 2,670,000,000원, 26억 7천만원의 차익을 얻는 것이다.

​

물론, 이는 가정이고 실제 거주민들의 이야기로는 38평은 추가분담금 2억 이내로 60평 아파트로 갈 수 있고 66평의 경우 추가분담금 2억 이내로 100평 아파트를 받을 수 있다고 한다.