재건축, 재개발을 할 때 조합방식과 신탁방식이 있다. 또한, 조합 방식 중에서 지역주택종합이란 것도 있다. 만약, 정말 싫어하는 원수가 있다면 추천해줘라. 지역주택조합을.

지역주택조합은 동일 지역에 거주하는 주민이 새로운 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 조합원들은 저렴하게 아파트를 취득할 수 있다.

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본래 토지 매입 같은 경우 시행사가 주도로 하지만 지주택은 조합이 시행하기에 엄청 오래 걸릴 수 있다. 지주택은 성공확률이 17% 정도로 조합설립 후 입주까지 사업이 진행이 잘 안되는 편이고 나머지 83%는 수 억의 돈만 날린 셈이다.

① 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주이어야 한다. 즉, 세대주와 세대원 모두가 무주택자여야 한다.

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② 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대주이다. 세대주나 세대원 중 1명만 소형 아파트 1채만 소유한다면 조합원이 될 수 있다.

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③ 조합설립인가 신청 현재 해당 사업구역 내에 6개월 이상 계속하여 거주한 사람이다. 당연히 사업구역 내에 살아야만 조합원이 될 수 있다.

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④ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택 조합의 조합원이 아닐 것이다. 중복으로 조합원이 될 수 없다.

지주택은 부동산을 잘 모르는 사람들을 타겟으로 사업에 끌어들이는 경우가 많다. 이들을 현혹할 때 쓰는 몇 가지 케이스가 있다.

우리가 지나가다 대로변에 현수막을 걸고 홍보하는 것을 보았을 것이다. 인기가 많은 아파트라면 사람들이 찾아서 청약 신청을 할 것인데, 지주택은 주로 대로변에 현수막을 걸고 홍보하고 모델하우스가 아닌 홍보관에서 사업 설명회를 한다.

또한, 싼 분양가를 특히 강조하고 시공사라는 일반적인 표현을 쓰지 않고 시공예정이라는 애매한 표현을 사용하고 브랜드만 강조한다. 예를들어, "현대 힐스테이트'가 우리 동네에 들어온다고 강조한다. 그러므로 우리는 시공예정사와 MOU가 체결되어 있는지 확인해야 한다.

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완공이나 입주시기가 아닌 착공예정만 강조한다. 우리가 중요하게 생각하는 것은 완공 후 입주하는 것인데 착공을 언제하느냐는 별 필요없는 정보만 사용하고 조합원을 차수마다 모집하고 조합원 마감이라는 표현을 사용한다.

장점은 그나마 인허가 절차가 없다는 것이다.

단점은 너무 많다.

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특히, 토지확보율이 95%가 되어야 하는데 이 토지를 전부 조합에서 매입해야 하는 것이 매우 어렵다.

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사업 대상 토지를 95% 이상 확보한다면 각종 인허가 절차를 예비라도 개시하고 강제수용도 가능해진다. 그런데 80% 93% 확보해도 안 되고 95% 이상 확보해야 한다는 것이다. 노인거주가 많은 노후주택단지는 정말 힘들다. 그분들은 자기 단지에서 나가기를 꺼리기 때문이다.

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또, 알박기 세력도 무시하지 못한다.

알박기는 해당 사업 구역 내 토지에 매각을 거부하고 끝까지 버팀으로써 땅값을 비싸게 올려 팔아먹는 수법이다. 토지를 95%까지 확보한다면 알박기 세력의 토지도 매도청구할 수 있지만 대법원 판결까지 2년 정도가 걸려 사업이 지체된다.

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토지도 토지사용승낙서로 마치 땅을 산 것처럼 꾸미기도 하는데 토지사용승낙서는 단지 토지를 빌린 것이므로 절대 매입한 것이 아니다.

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조합원 운영비도 조합원이 직접 부담해야 한다. 각종 홍보비, 업무추진비 등과 완공되었을 때 분담금도 다 조합원의 몫이다. 그렇기에 사업이 지체되면 지체될수록 당연히 내가 부담해야할 금액이 증가한다.

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이때까지 낸 계약금, 중도금 등도 다시 회수하지 못하게 된다. 극단적인 사례로는 조합원 유지비와 계약금, 중도금 등을 빚으로 부담하다 자살까지 한 사례도 있다.

업무대행사가 없으니 허점이 많은 지주택을 털어먹는 집단도 있다. 처음부터 주택을 새로 지을 생각도 없이 아무 것도 모르는 사람들을 꼬셔 조합원으로 만든 뒤 조합장과 사기꾼들이 횡령하고 도망가는 것이다.

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처음 조합 설립 때부터 건설가와 관련 깊은 업무대행사나 짜고 치는 투기세력들이 조합과 업무협약을 맺고 관계자를 조합장으로 만든다. 그리고 계약금을 사적으로 사용하고 사업비로 다른 토지를 매입하고 자금 조달이 힘들어지면 사업 포기하고 배째라를 외친다.

정부에서도 지주택의 가입은 신중하게 하라고 홍보하며 허위, 과장광고의 제한, 사업해산요건의 마련, 조합설립요건을 강화하였다.

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지주택의 탈퇴를 원한다면 다음과 같은 조건이 필요하다.

첫번째로 20년 12월부터 가입비를 30일 동안 미루게 된다면 주택법 11조의 6에 의해 탈퇴가 가능하다.

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즉, 30일 이내 가입비를 예치한다면 자유롭게 조합에 탈퇴의사를 밝힐 수 있다.

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탈퇴를 희망하는 사람은 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고 조합은 청약 철회 요청을 받은 후부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금 반환을 요청해야한다.

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예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 한다. 단, 이 법은 20년 12월 11일부로 시작된 것으로 그 이전에 조합에 가입한 사람은 해당되지 않는다.

두번째로 조합 가입 계약 취소하는 방법이다.

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지주택에 가입하는 사람은 조합 추진위원회나 분양 대행사가 마련한 홍보관에서 설명을 듣고 가입하는 경우가 많다.

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조합은 홍보 과정에서 보다 많은 가입자들을 확보하기 위해 과장 광고하는 경우가 있다. 만약, 토지확보율의 허위 혹은 과장하는 경우 이를 이유로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 분담금을 모두 돌려받을 수 있다.

세번째로 임의 탈퇴이다.

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지주택에 가입한 조합원은 조합 규약에서 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.

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그런데 대부분의 조합이 조합 규약에 조합원의 임의 탈퇴 거부를 총회의 결의를 통해 결정하기에 현실적으로 탈퇴하긴 힘들다.

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게다가 조합원이 부담한 비용을 환급받을 수 있도록 청구할 수 있지만 대부분의 조합이 조합 규약에 임의 탈퇴시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용만 제외하고 나머지 금액만 반환해주는 것으로 규정하고 있다.

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그렇기에 부담한 모든 금액을 돌려받기는 현실적으로 힘들다는 것이다.

네번째로 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴이다.

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지주택에 가입한 자는 주택법 시행령 21조에서 규정하고 있는 무주택, 거주요건 등을 갖추어야 한다.

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그러나 자의든 타의든 이 자격조건에서 벗어난 사람은 더 이상 조합원이 아니다. 여기서 조합은 꾀를 써서 조합원 상실으로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 제외하고 나머지 금액만 환급해준다는 규정을 대부분 넣고 있다.