대치동의 우선미 중 하나인 미도아파트도 재건축 정비구역에 지정 임박이다.

그러나 서울시와 조합측에선 미도아파트의 공공용지 활용을 두고 마찰이 생겼다. 서울시 측에서는 기존에 확정된 노인요양시설을 유지하겠다고 하고 조합 측에선 청년복지시설 등을 정비계획안에 담았기 때문이다.

미도아파트는 21년 강남권 최초 신속통합기획 대상지이고 작년 11월에 신속통합기획이 통과되었다. 이후 추진위원회에서 주민들의 동의를 받아 정비계획안을 강남구에 제출했다.

대치 미도1,2단지는 1983년 입주한 2천 세대 이상의 아파트이다. 1980년대 초반 개포 택지지구개발에 의해 지어진 아파트였고 과거에는 양재천과 인접하여 양재천과 함께 침수되는 저지대였다.

땅값이 당시엔 저렴했기에 은마아파트를 지은 한보그룹에서 건설하였고 주로 대형 평수 위주로 아파트가 지어지게 되었다.

​

현재 강남구에 위치하고 토지거래허가구역이라 2년 실거주 요건이 붙어 갭투자는 어렵다.

대치미도는 강남권에서 처음 실시하는 서울시 신속통합기획이다. 1983년 준공된 단지인데 14년 재건축 안전진단을 통과했다.

이후 17년부터 여러번 사업을 진행하기 위해 주민들과 의견을 나누며 정비구역 지정에 열을 올렸다. 하지만 공원이나 종교 시설 등의 문제로 인해 사업이 지지부진하게 되었다.

​

그러다 4년 후인 21년 11월 서울시 신속통합기획으로 재건축을 추진하기로 하였다. 신통기획은 재건축 초기단계부터 서울시와 함께 정비계획안을 마련하여 사업성과 공공성을 확보하는 제도이다.

​

22년 11월에 결국 신통기획안이 확정되었다. 재건축의 방향은 다음과 같다.

​

1. 입지적 강점 극대화

2. 쾌적성, 안정성

3. 주민 편리성

4. 특화 디자인

5. 공공성 사업성 조화를 목표로 한다.

대치미도아파트는 용적률 179%, 세대수 2,426세대에 세대당 평균 대지지분은 24평, 3종주거지역이다.

신통기획에 의해 용적률은 299.99% 최고 층수는 50층 이하로 건설될 수 있는데 기존용적률 210%에서 인센티브 용적률 20%를 받았다. 또한, 기부채납을 통해 상한용적률이 246.59%가 적용된다.

​

신축 세대수는 3,776세대로 지어지고 임대세대수는 605세대, 일반분양은 735세대이고 조합원 수는 2,436명이다. 서울시의 공공사업도 포함되기에 임대세대가 630세대로 계획했던 이전 제안과 다른데 이는 임대세대를 줄여달라는 조합원들의 의견을 반영한 것이다.

​

미도1,2차 아파트는 기존 평형이 주로 중대형으로 이루어져있기에 84타입 초과 비율이 48.2%나 되도록 평수를 조절한다.

추정 비례율은 100.59%로 아슬아슬하게 100%를 조금 넘었다. 재건축 사업으로 얻는 총수익은 10조원 정도로 예상되고 지출은 3조원 정도로 계산하고 있다. 관리처분인가까지 가면 더 자세하게 알 수 있다.

비례율은 종후자산평가액에 총사업비를 제외하고 종전자산평가액을 나눈 값이다.

​

추정 조합원 분양가는 84타입의 경우 26억 1천만원이고 일반 분양가는 평당 7,500만원으로 예상하고 있는 바이다. 미도아파트의 종전 자산평가액은 7조 8천억원이고 84타입 종전 자산평가액은 25억원 정도로 나왔다.

​

이 정비계획안이 통과한다면 종전에 84타입에 살던 사람이 84타입에 분양할 때 분담금은 약 1억원 정도만 내면 새 아파트로 들어갈 수 있다.

정비기반시설 기부채납 비율은 9.7%이고 구역 내에 국공유지가 있기에 순부담률은 5.77%이다. 공공성을 띄는 사업이기에 공공청사에 노인여가복지시설 4,000㎡가 포함되어 있다.

​

게다가 위례신사선 개통을 앞둔 학여울역 출입구를 단지 앞에 신설하고 연도형 상업시설을 짓는 방향도 계획되었다.

계획이 만약 시행만 된다면 3호선과 위례신사선의 더블역세권으로 탄생하게 된다. 또한, 대치-개포 생활권을 연결하기 위해 양재천 보행교 신설과 차량출입구 확대, 남부순환로와 영동대로의 소음 공해도 줄인다는 목표도 있다.

어디에서나 발생할 수 있는 주민들의 갈등이 최대 변수이다. 대치미도는 작년 11월에 신통기획의 가이드라인이 만들어졌다.

그러나 첫번째로 공공주택 비율이 높다는 반발을 받아 1년 동안 정비계획이 진행되지 않았다. 현재는 기존 630세대에서 605세대로 임대분양을 줄였다. 하지만 실제 주민들은 공공주택 비율보다는 사업이 얼마나 빠르게 진행되느냐에 더 관심을 가지고 있다. 향후 어떻게 진행되는지는 지켜봐야 할 것이다.

두번째로 빗물 저류시설 도입에 대한 문제가 있다. 지하 저류시설이 단지 내에 들어오게 되면 지하 깊숙히 파야 하므로 시공비가 증가하기에 분담금이 인상된다.

​

또한, 지하주차장이 협소해지고 단지 내 악취와 오염이 생길 수 있다고 우려를 표현했다. 그래서 대심도터널을 변경하여 미도아파트에서 비용을 더 부담하는 대신 임대아파트 수를 줄이는 방향으로 조율한다고 하였다.

​

만약, 저류시설을 도입한다면 설치 장소를 단지 내가 아닌 남부순환로 또는 삼성로 도로 지하도 검토한다고 한다.

세번째는 노인요양시설과 보훈회관이다. 실질적으로 미도아파트 주민들에게는 아무린 실익과 혜택이 없다고 판단하여 다른 곳으로 유치하는 것을 바라고 있다.

3호선이 바로 옆에 있는 초역세권이다. 3호선 대치역에서 2정거장만 가면 2호선을 이용할 수 있고 1정거장만 가면 신분당선을 이용할 수 있다. 앞으로 위례신사선이나 GTX-C나 GTX-A도 근처 삼성역에서 탈 수 있다. 실제 주민들이 말하길 삼성역까진 약 15분 정도 걸린다고 한다.

​

좋은 입지지만 구축이라 단지 내 주차공간이 부족하다고 한다. 9시가 넘으면 주차를 댈 수 있는 곳이 별로 없고 퇴근시간 때는 주차전쟁이 발생하곤 한다.

​

양재천을 건너가면 수인분당선 개포동역이나 대모산입구역을 이용할 수도 있다. 양재천이 있어 침수 문제도 가끔 생기기도 한다.

대치동이라는 대한민국 NO.1 학원가를 이용할 수 있다. 대치동은 서울 다른 구에서 오는 것뿐만 아니라 성남, 안양, 고양 등 다른 지역에서 유입되는 최고의 학군지이다. 이런 학군지를 바로 앞에서 이용할 수 있다는 것 자체가 이 아파트의 최강 장점이다.

대곡초등학교를 안고 있는 초품아에다가 휘문중, 대명중, 대청중 등의 명문 중학교에도 입학할 수 있다. 다른 학생들보다 시간 절약에 효율성을 가진다. 대치동 학원가에는 무려 842개의 학원들이 존재한다. 게다가 출강가는 유명 일타강사들도 대치동에 배치되어있다.

대치동에는 명문고인 휘문고, 경기고, 숙명여고 등이 있고 22년 서울대 입학자 중 서울 강남구와 서초구 쪽 고등학교 출신이 10.4% 일 정도로 많은 명문대생을 배출해 냈다.

대치 미도아파트가 재건축 된다면 우선미의 재건축 성공 모델이 될 것이다. 왜냐하면 대치 선경이나 개포 우성도 대치미도와 비슷한 시기에 지어진 아파트이기에 참고사항이 될 것이다.

​

대치 미도는 신통기획으로 빠르게 진행하기 위해 공공적인 성격을 띈다. 서울시에서 대치 미도를 다른 재건축 절차보다 검토사항이나 인허가를 줄이는 대신 높은 임대주택 세대나 공공보행통로, 보행교 등을 지어서 기부채납 비율을 높였다.

물론 이렇게 된다면 대치 미도 주민들의 분담금이 커지기에 별로 선호하지는 않는다. 그래도 어쩔 수 없이 신통기획은 일정 단계 이상 추진되었을 때 되돌릴 수 없기에 어떤 방향이든 공공의 성격을 띌 수 밖에 없다.

​

하지만 더 나은 수익을 내기 위해 선경이나 우성은 임대주택비율을 높이는 방향의 신통기획을 선택하지 않을 것으로 보인다.

​

그래도 1대1 재건축이 될 수 있도록 기본 방향은 대치 미도와 비슷하게 갈 것으로 보인다. 1대1 재건축으로 진행할 시에는 사업속도를 내기 위해 어쩔 수 없이 추가분담금은 증가할 수도 있다.