등기부등본은 주택의 이력서 혹은 자기소개서와 같은 것으로 전월세를 구할 때는 필수적으로 확인해야 하는 것이다. 그 중 근저당권이란 것이 있다.

아파트 같이 가격이 비싸고 부동(움직일 수 없는)의 성격을 띄는 물건은 전당포에 맡길 수 없다. 그렇기 때문에 우리는 은행에서 주택을 담보로 대출을 받았다는 증거를 등기부등본에 표시한다.

저당권은 부동산을 담보로 잡아 돈을 빌릴 때 돈을 빌린 채권자에게 다른 채권자보다 먼저 부동산을 팔아 돈을 받을 수 있는 권리이다.

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보통 신용대출의 경우 개인의 신용을 믿고 저당권을 잡지 않지만 대출금액이 커질수록 리스크를 회피하기 위해 저당권을 잡는다.

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은행은 혹시 대출금을 돌려받지 못할 상황을 대비하여 담보한 주택에 저당권을 설정하는 것이 있다.

바로 이것을 근저당이라고 한다. 근저당은 쉽게 말해 집주인이 대출을 받을 때 자기 집을 담보로 잡았는지 알려준다. 그리고 은행은 근저당권을 통해 대출금 회수의 우선순위를 가지게 된다.

근저당권은 특정한도를 정해놓고 이 범위 안에서 수시로 대출이 발생하기에 근저당권이 0원이라도 안심하면 안되고 근저당권이 확실히 만료되었는지 꼭 확인해야한다.

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집주인의 근저당권이 0원이라 안심해도 되겠다고 생각했지만 추후에 대출을 받아 근저당권이 잡힐 수 있기 때문이다.

사화초년생들이 부동산 거래를 할 때 주의해야 할 점이 바로 근저당권과 채권최고액이다. 이것을 간과하고 넘어가버린다면 소중한 나의 재산을 잃어버리게 되는 것이다.

A라는 남자가 지방에서 서울로 상경했다. 당연히 서울에 자가는 불가능하여 전세나 월세를 찾았다. 그렇게 2억원 전세를 구하고 부동산중개업자가 시키는대로 가계약금을 집주인에게 주었다.

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아니 근데 나중에 알고보니 이 집은 경매로 넘어간 상태였다. A는 어이가 없어 바로 계약을 포기하고 가계약금의 절반을 날렸다.

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이 경우는 오히려 손해를 덜 본 케이스이다. 만약, 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못해 경매로 넘어갈 경우 내 전세금이 근저당권에 비해 후순위자라면 전세금을 다 회수하지 못할 수 있다.

아무리 최우선변제액이 있다고 하더라도 피 같은 돈의 일부가 날아가는 것이다. 그렇기 때문에 등기부등본에서 근저당권을 꼭 확인해야한다.

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만약, 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 주택시세의 70%가 넘는다면 깡통이기에 주의해야 한다.

근저당을 설정하기 위해선 근저당 설정 계약서와 등기필정보 혹은 등기필정보통지서, 권리자의 신분증과 인감증명서, 등록면허세 영수필 확인서 등이 필요하다. 등록면허세 영수필 확인서의 경우 등록면허세, 지방등록세 납부 영수증 등이 포함된다.

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근저당을 설정하려면 필요 서류를 챙기고 등기 의무자, 소유자의 인감도장을 찍은 후 부동산이 속해 있는 관할 세무과에서 면허세를 발급받는다.

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등록면허세를 납부한 후 국민주택채권 매입 후 채권매입 영수증에 나와 있는 번호를 체크한다.

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그 후 등기소에 직접 방문하거나 인터넷 등기소를 이용하여 근저당권 설정 신청을 완료하면 된다.

본인이 직접 해지하고 싶다면 근저당을 해지하려는 은행에 방문해야 한다. 은행에서는 근저당권 해지하기 위한 서류들을 말해준다.

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필요한 서류는 위임장이나 해지증서, 설정계약서 등이 있고 해당 서류를 지참하고 관할 등기소에 접수한 후 말소 등기신청서를 작성한다. 세금과 서류발급 비용, 차비 등이 발생할 수 있다.

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가장 편한 것은 대출받았던 은행의 법무사를 이용하는 것인데 이 경우 수수료가 발생할 수 있다.

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등기사항 증명서를 발급받아서 해지 여부를 확인할 수 있는데 대리인이 법무사나 변호사인 경우 대법원 규칙 상 사무원을 등기소에 출석하게 하면 제출할 수 있다. 경매로 낙찰받은 사람은 등기의 근저당권 말소 신청을 할 수 있다.

채권최고액은 집을 담보로 대출해준 주체인 은행이 집주인에게 돈을 회수할 때 청구할 수 있는 최고 금액이다. 보통 채권최고액은 120%로 잡는다.

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예를들어, 1억을 빌렸다면 등기부등본에 1억을 등기하는 것이 아니라 채권최고액을 1억 2천만원까지 설정하여 지연이자까지 보장받으려는 장치이다.

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집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 가르쳐주는 것이 채권최고액이라 이해하면 된다. 만약, 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못 할 수도 있다.

보통 근저당 비용은 주담대의 0.6~0.7%이다. 아파트 및 빌라 등 주택의 근저당권을 설정하는 비용에는 등록세, 교육세, 법무사 비용, 등초본열람료, 감정평가비용이 있다.

우리는 국민주택채권을 매입하는 비용을 제외하고 모두 은행이 부담한다.