입지의 3요소란 ? 교통, 학군, 환경

빠숑이나 아기곰 등과 부동산 전문가들이 입지의 3요소를 교통, 학군, 환경이라고 말한다.

교육은 사교육을 포함한 학군, 교통은 직장과의 접근성으로 얼마나 빠르고 편하게 직장까지 갈 수 있느냐고 환경은 주거환경을 의미한다.

교육

실거주자들이 거주지를 선택할 때 가장 높은 조건으로 선택한 것이 "교육"이다. 그 다음이 집값이고 다음이 교통의 순이었다.

학군이 중요한 이유

18년도 학군 순위

단순히 명성이 높은 대치동에 산다고 해도 대치동 키즈가 성장하여 어릴 때 원하던 직업을 가지지는 못한다. 자녀의 능력과 희망을 고려하여 최적의 환경을 제공하는 것이 최고의 학군이다.

하지만, 많은 사람들이 가는 데는 이유가 있다. 사교육을 통해 단순히 시험 점수를 더 많이 받는 것보다 자녀에게 미치는 영향이 있기 때문에 학군이 중요한 것이다.

초등학교까지는 부모의 영향이 가장 크고 초품아나 도로를 많이 끼지 않은 곳이 좋다. 하지만 중학생 이상부터는 부모나 선생보다는 친구나 또래에게 큰 영향을 받게 된다.

주변에 어떤 친구가 있는가가 중요한 것이다. 본인의 자녀가 게임을 좋아하는 친구들과 사귄다면 자녀도 게임에 빠질 가능성이 높고 아이돌 콘서트만 찾아다니는 친구들과 어울린다면 자녀도 그렇게 될 확률이 높다. 그리고 친구들과 어울리지 않는다는 것은 왕따를 당할 수 있다.

이런 이유로 부모들은 본인의 자녀들이 "공부 열심히 하고 착실한" 친구들을 사귀기 바란다. 하지만 자녀는 부모 마음과 다르게 큰다. 그러므로 상대적으로 "공부 잘하고 착실한" 학생들이 많은 학교에 집어넣어 올바르게 자라게 하는 것을 목표로 하고 이것이 학군이다.

학군이 좋은 곳은 어느 곳일까 ?

학군을 평가하는 기준으로는 여러가지가 있다.

서울대 등 명문대에 얼마나 진학시켰는가 하는 것도 대표적인 지표이다. 이 때문에 과거에는 고등학교 학군이 중요했다. 하지만 몇 년간 학군과 상관없이 특목고의 비중이 확대되었다. 특목고에 다니는 아이들이 증가하게 되면서 중학교 학군이 점점 중요하게 되었다.

이제는 학교별 성적이 공개되고 특목고 진학률이 나오면서 학군의 차이를 객관적으로 비교할 수 있게 되었다. 학업 성취도 평가는 매년 6월경 전국의 모든 학교에서 같은 문제로 시험을 보고 11월 말 학교별로 결과가 공개된다.

강남구 중학교 국영수 학업성취율 15위까지

이때, 평균 성적이 공개되지는 않고 보통 학력 이상 학생 비율, 기초 학력 학생 비율, 기초 학력 이하 학생의 비율이 공개된다. 또한, 특목고 진학률은 매년 5월말 공개되고 진학하는 학교명은 공개되지 않고 전체 진학률만 공개된다.

결론은 학업 성취도 평가가 모든 학생을 얼마나 잘 가르치는 가를 보여주고 특목고 진학률은 우수 학생을 얼마나 잘 가르치느냐로 설명된다.

※ 학군이 좋다고 소문 난 곳은 특징이 무엇일까 ?

대게 교육 환경이 좋으니까 그 지역의 주택 수요가 많아져 집값이 올랐다는 사람들과 경제적으로 여유로운 사람들이 많아서 자녀 교육에 시간과 돈을 많이 투자하게 되어 성과를 내게 되었다는 사람들이 있다. 둘 다 맞는 말이다.

결국 그 지역 커뮤니티가 교육에 관심이 많다면 그 지역은 시차를 두고 언젠가는 학군으로 이름을 날릴 것이다. 그러나 좋은 커뮤니티가 형성되려면 조건이 있다.

주민의 소득이나 자산이 높은 경우 그렇지 않은 사람보다 사교육비에 지출할 여력이 크기에 학군이 좋은 곳에 집값이 어느 정도 상관관계가 있다고 본다. 하지만 단순하게 생각하면 문제가 생길 수 있다.

실제 가치보다 비싸게 지불하는 집값이 자녀가 무조건 성공한다는 착각에 빠질 수 있다는 것이다. 학군에 영향을 주는 것은 그 지역의 소득이나 자산뿐만 아니라 교육열이라는 요소도 있다는 것을 기억해야 한다.

교통

본인의 직장까지 접근성이 좋은 곳이 아니라 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 접근성이 좋은 것이 입지의 "교통"이다.

내 집값이 오르는 것은 누군가 내 집을 내가 산 가격보다 높은 가격에 사주는 경우이고 그 누군가를 현재에는 알 수 없기에 많은 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳이 미래에 오를 집이다.

강남 업무 중심지가 있는 강남구와 서초구로 83만명, 강북 업무 중심지인 종로구와 중구로 53만명, 여의도 업무 중심지인 영등포구 25만명의 직장인이 출퇴근하는 현실이다. 이 3개 지역이 3대 업무 지구인데 교통요소란 이들 3대 업무 중심지로 출퇴근이 얼마나 편하고 빠르게 가는 것이 교통이 좋다고 말할 수 있는 것이다.

출퇴근이 왕복 3시간 하다가 왕복 1시간으로 줄어버린다고 가정해본다. 업무지구에 접근성이 좋은 사람 같은 경우 출퇴근 시간이 절약되므로 그에 따른 시간과 비용도 감소한다. 출퇴근 하는데 시간을 다른 생산적인 일에 투입하면 그에 따른 부가수익도 올릴 수 있다.

여기서 발생할 수 있는 문제는 업무 중심지 근처로 가기 위해 내가 숨쉬기도 힘들만큼 비싼 집값이나 전세값을 내고 오면 안된다. 그리고 업무 중심지와 거리가 5KM밖에 떨어져 있지 않더라도 산에 막혀서 1~2시간 걸린다면 아무 의미가 없어진다. 다소 거리가 있더라도 업무 중심지까지 접근성이 뛰어난 곳에 내가 감당할 만한 내 집을 마련하는 것이 좋다.

환경

환경은 우리의 삶의 질과 관련된다.

연령층이 높거나 소득이 많을수록 집을 선택할 때 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 커진다. 사회가 고령화 사회로 접어들면서 고령층의 선호도가 높은 환경의 주택이 인기가 많아지고 있다. 그래서 요즈음 아파트들은 골프장, 수영장, 독서실 등 엄청난 커뮤니티 시설을 가지고 있다.

환경이라는 요소는 건강과 직결되기도 하기에 건강에 대한 관심이 증가할수록 주택 선택에 있어 환경이 점점 중요해지고 있다. 그래서 과거에는 주택 수가 가구수에 비해 상당히 부족하였기에 아파트라고 하면 고속도로 옆이든 철도 옆이든 분양이 잘 되었다.

그러나 주택 보급률이 점차 올라갈수록 주거 환경이 열악한 곳은 점점 외면당하고 있다. 문제는 이미 좋은 환경을 갖춘 곳은 가격이 오를 대로 올랐다. 이럴 경우 실수요자가 취하는 전략이 2가지 있다.