개포주공아파트는 1~9단지까지 이루어져 있고 1~4, 8, 9단지는 이미 재건축이 이루어졌고 5~7단지도 재건축에 들어갈 것이다.

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지금과는 달리 강남은 70년대에 서민주거단지를 조성했다. 개포동은 강남 8학군에다가 대치동 학원가에 가까움에도 불구하고 다른 강남권과 달리 서민아파트의 이미지를 가졌다.

1983년 즈음에 지어졌고 2003년 쯤만 해도 준공한지 20년이 넘으면 재건축이 가능하기에 개포동 일대 아파트들은 1990년대 말부터 재건축을 하자는 말이 많이 나왔다.

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하지만 서울시에서 재건축 연한도 30년으로 늘리고 안전진단 강화를 하였다. 게다가 조합에서 비리가 일어나고 내부 주민들 간의 의견 갈등 등의 재건축 아파트 사례에서 볼 수 있는 거의 모든 문제가 일어나 속도가 굉장히 느려졌다.

그나마 가장 빨랐던 개포주공2단지인 현 래미안블레스티지도 추진위원회가 설립된 후 16년이 지나고 2019년에 입주했다.

개포주공은 택지개발촉진법의 최초 사례이다. 강남 개발로 사람들이 모두 강남으로 몰리자 정부는 주택난을 해소하기 위해 대표적으로 개포주공과 개포시영아파트를 건설했다.

개포주공은 전체적으로 저층 형태의 대단지로 대지지분이 넓기에 재건축하면 사업성이 좋다고 평가받았다. 이미 개포주공 1~4단지는 각각 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크, 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈, 개포자이 프레지던스로 재건축되었다.

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대체로 부동산 관계자들 사이에서는 개포주공 재건축 중 "1단지"를 대장으로 꼽는다. 이유는 6,702세대의 대단지와 프리미엄 브랜드, 양재천 접근성, 학교 근접, 구룡역과도 가깝다. 개포동 디에이치퍼스티어 아이파크는 올해 11월에 입주 예정이다.

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23년 11월 입주 예정인 그 이름도 엄청 긴 개포동 디에이치퍼스티어 아이파크이다. 세대수는 무려 6,702세대이고 이 중에 1,235세대만 일반분양과 공공분양을 하게 된다.

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THE H라는 하이엔드 브랜드와 부지면적이 엄청 크고 세대수도 많아 개포지구 대장아파트라고 불리고 있다. 특히, 여러 장점을 가진다.

문제는 강남구청에서 "준공승인 불가" 통보를 받았다. 원래는 11월 30일날이 입주날이지만 공사가 미완성 상태라고 지적을 받아 입주가 어려워져 6천 세대가 입주 지연이 되게 생겼다.

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준공승인 불가 이유는 우수관로 공사 중단으로 인해 준공인가에 필요한 사항이 불충족되었다. 게다가 실내 인테리어 공사도 아직 완공이 안된 것도 준공 승인 불가된 이유가 되었다.

개포주공 2단지는 가장 빨리 재건축된 단지로 현재는 래미안 블레스티지로 바뀌었다. 2019년에 입주했고 총 1,957세대이다.

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개포공원을 바로 옆에 끼고 있으며 개포시립도서관에서 제일 가깝다. 사실상 초품아와 중품아 단지가 되고 가까이에 개포고가 있다. 상권도 퍼스티어아이파크와 더불어 가장 좋은 편이다. 그렇기에 아이 키우는 젊은 부부들에게는 장점이 많다. 하지만 구룡역과 조금 거리가 있다.

개포주공 3단지는 디에이치 아너힐즈로 바뀌었다. 마찬가지로 하이엔드 브랜드라 커뮤니티 시설이 어마무시하다.

총 1,320세대이고 이 중 일반분양이 단지 69세대 밖에 없었다. 그러나 청약 시즌 때 1순위 경쟁률이 무려 100.6 : 1로 엄청난 경쟁률을 보여주었다. 게다가 미분양이 전혀 일어나지 않은 분양 성공 사례로 대표된다.

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개포공원이 근처에 있어 주변 환경이 쾌적하다. 개포 타 단지에 비해 지하철이 가까운 편인데 그래도 애매하게 상권이 아쉬운 편이라는 이야기가 있다. 아직 상가의 빈공간이 많고 개포자이 프레지던스 상가가 디아힐의 반대방면이 있어서 거리가 있기 때문이다.

개포주공 4단지는 개포자이 프레지던스로 다시 태어났다. 총 2,840세대로 23년 2월에 입주하였고 용적률이 249%, 건폐율이 18%로 다른 단지들에 비해 수치가 낮아 쾌적한 환경을 가진다고 평가받는다.

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단지 내에 개포초등학교가 있는 초품아에다가 대치동 학원가 픽업에 유리한 삼성로를 끼고 있다. 양재대로 너머로 대모산이 있어 자연친화적이다. 근처 역으로는 개포동역과 대모산입구역이 있다.

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당시 8.2 대책으로 인해 분양가 상한제가 적용되어 로또분양으로 유명했다. 1순위 청약에서 경쟁률이 65:1까지 치솟았다.

개포주공 5단지는 현재 사업시행인가 단계이다. 24년 착공하고 27년 준공 예정이다.

서울시는 개포주공 5단지를 특별건축구역으로 지정, 고시했다. 특별건축구역으로 지정되면 창의적인 설계가 가능하여 지역 특성에 맞게 용적률 등의 규제를 일부 완화할 수 있게된다.

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특례적용사항으로 고층과 저층, 중층이 혼재된 다양한 스카이라인을 조성하여 새로운 주거공간과 창의적인 도시경관을 만들 수 있게 한다.

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조합 측에서는 지하 4층~지상 35층 아파트 14개동, 1,279세대 및 커뮤니티 시설을 건설할 계획이다. 개포주공 5단지는 수인분당선 개포동역을 걸어서 이용할 수 있고 3호선 대치역도 가까워 학원가도 쉽게 이용할 수 있는 입지이다.

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학군도 뛰어나고 양재천, 대모산, 근린공원도 근처에 있어 자연환경을 마음껏 누릴 수 있다.

개포주공 6, 7단지는 12년 안전진단 통과, 17년 정비구역 지정, 21년 조합설립인가가 결정되었다. 그리고 23년 6월 건축심의까지 통과했다.

개포주공 6, 7단지는 15층 이하의 중층 아파트로 서울시에서 스카이라인 35층 심의를 거쳤지만 조합원들은 반대했다. 35층을 폐지하고 사업시행인가 시에 49층으로 반영해달라고 요구하여 현재 고려 중이다. 그리고 1,960세대에서 2,698세대 규모의 대단지로 바뀔 예정이다.

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문제는 다른 강남권에 비해 교통과 편의시설이 부족하다는 것이다. 실제 개포동을 지나는 지하철 노선은 수인분당선이 전부다.

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이 같은 이유 때문에 근처의 대치동과 도곡동의 연계가 개포동의 가치를 높이기에 연계성이 중요하다고 전문가들은 분석하고 있다. 그래서 개포택지개발지구부터 도곡동과 대치동 일부 아파트를 포함하고 있다.

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강남은 현재 4곳의 규제지역이다. 그렇기에 조합설립이 된 이후에는 조합원 지위를 양도하지 못한다.

개포주공 5단지의 일반분양 평형을 34평으로 가정, 평당 시공비 600만원으로 가정한다. 그리고 일반분양을 할 때 평당 6,000만원으로 가정했다.

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34평 조합원 원가는 순수건축비 (600만원 × 75%) + (600만원 × 25%) = 438,900,000원이 나온다.

필요 대지지분은 용적률이 300%로 가정하여 10.75평이 필요하다.

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아파트용 대지지분 = 18평 - 기부채납 2.7평 = 15.3평이다.

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일반분양 기여대지지분 = 15.3평 - 10.75평 = 4.55평이 나온다.

일반분양가는 6천만원 × 34평 = 20억 4천만원이 나온다.

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일반분양 수익 = 20억 4천만원 - 건축비 3천 3백만원 = 17억 1천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 17억 1천만원 ÷ 10.75평 = 159,069,767원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 159,069,767 × 일반분양 기여 대지지분 4.55평 = 723,767,442원

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분담금 = 조합원 분양가 438,900,000원 - 일반분양기여금액 723,767,442원 = -284,867,442원이다. 약 3억원을 돌려받게 된다.

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총 투자금액 = 매물시세 26억(가정)에 -284,867,442원을 더하면 2,315,132,558원이 나온다.

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예상차익 2,040,000,000-2,315,132,558원 = -275,132,558원으로 약 3억의 손해를 보게 된다. 이건 그냥 가정이기에 일반분양가가 얼마에 잡히느냐, 공사비가 얼마가 되느냐, 용적률이 얼마까지 허용되는가 등에 따른 요소들에게 차익은 달라진다.

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개포주공 6, 7단지 같은 경우에도 대지지분이 똑같기에 매물시세나 일반분양가, 공사비, 허용용적률 등에 따라 달라지겠지만 대체적으로 개포주공 5단지와 비슷한 결과가 나오게 된다.