집값에 대해서도 3부류가 있다.

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집값이 오른다고 말하는 사람, 집값이 떨어진다고 하는 사람, 집값이 떨어지든 말든 상관 없는 사람이다.

과거에는 집값이 올랐지만 앞으로는 집값이 떨어질 것이라 주장하는 사람들은 인구가 줄어들기에 주택 수요도 줄어들 것이라고 하는 것이다.

그런데 과거부터 지방은 수도권에 비해 인구 증가율이 높지 않았다. 2000년부터 2020년까지 지난 20년간 수도권 인구가 22.5%가 증가하는 동안 지방의 인구는 4.3% 밖에 증가하지 않았다.

그렇다면 미래는 어떨까?

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미래에도 지방의 인구는 크게 늘어나지 않을 것으로 보인다. 오히려 감소할 것으로 통계청에선 분석하고 있다. 통계청 추계에 따르면 2020년부터 2040년까지 20년간 지방의 인구는 4.3% 줄어들 것이라 한다.

수도권에 있는 공기업들이 지방 혁신 도시로 이주하고 행정부가 세종시로 이주한 것까지 감안한 수치이다. 게다가 이런 이전 계획들은 노무현 정권 시설에 이미 확정되었던 것이다.

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결국, 과거에도 그랬고 미래에도 수도권은 인구가 많이 늘어나고 지방은 인구가 줄거나 적게 늘어나는 추세는 지속된 것이다.

향후 30년간 세종의 인구가 81% 증가하는 동안 울산은 26%나 감소한다고 통계청 추계에서는 나타낸다. 확실히, 울산은 중화학 공업 위주의 2차 산업이 발달한 지역이다. 실제로 소아과도 망하고 유치원이나 학교에 가면 아이들이 없다. 특별히, 새로 대기업이 들어서지도 않고 은퇴자만 늘고 있다.

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물론, 신규 채용도 적다. 일자리는 앞으로 기계가 대체할 것으로 보인다. 그런데 "인구가 줄어들면 주택 수요도 직접적으로 줄어들기 때문에 집값이 떨어진다"라고 말하는 하락론자들의 주장이 맞다면 부산은 집값이 떨어질 것이다.

하락론자의 의견에 따르면 인구가 줄어드는 울산의 집값은 떨어지고 인구가 늘어나는 세종은 집값이 오른다.

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그런데 문제는 쉽지 않다.

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어느 지역에 인구가 늘어나더라도 인구 증가율보다 더 빠르게 주택이 공급된다면 "수요와 공급의 법칙"에 의해 집값이 오르기 힘들다. 인구는 늘어나지만 주택 공급이 적은 지역이야말로 집값이 상승하는 것이다.

집값이란 단순히 인구 증감만으로 전망하기 어렵다.

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통계청에 따르면 우리나라는 2013년 대비 2022년까지 9년간 인구가 0.6% 증가했다. 그런데 모든 지역의 인구가 증가한 것은 아니다.

17개 광역단체 중 인천, 세종, 경기, 충북, 충남, 제주 6개는 인구가 늘어났다. 반면, 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 강원, 전북, 전남, 경북, 경남은 인구가 줄어들었다. 인구가 줄어들면 주택 수요도 줄기에 집값이 떨어질 것이라는 의견이 맞다면 인구 감소 지역은 모두 집값은 하락해야한다.

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그러나 집값이 떨어진 지역도 있고 오른 지역도 있다. 인구가 많이 줄어들었던 서울도 집값이 74.7%나 올랐고 부산도 36.9% 상승했다.

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게다가 실거주 수요인 전세가도 확인해보면 전세가도 상승했다. 전세에는 투기가 없다. 전세가 오를 것이라 대비하여 요일별로 전세를 구한 사람이 없듯이 말이다. 결국, 인구의 증감은 집값이나 전세가와 연관은 있지만 아주 크게 작용하지 않는다는 것이다.

만약, 어떤 가정에 세 사람이 살고 있다. 세 사람이므로 휴대폰도 3개이다. 그러다 한 명이 군대라는 사정으로 핸드폰 1대를 해지했다. 군대 가는 인원이 있어 휴대폰 수요는 줄어들었다.

그러나 가정에 있는 냉장고나 TV는 그대로이다. 남아 있는 사람들이 생활을 해야하므로 냉장고나 TV는 유지된다. 이유는 사용 단위가 다르기 때문인데 휴대폰이나 신발, 옷 등은 사용 단위가 개인이지만 냉장고나 TV 같은 가구류는 사용단위가 가구이다.

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누가 떠나더라도 남은 사람이 있기에 팔 수가 없는 것이고 결국 아파트의 사용단위가 가정이다. 인구가 다소 줄더라도 세대를 분리하여 가구 수가 늘어나면 주택수요는 증가한다.

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인구가 먼저 줄어들면 개인이 사용하는 수요인 라면이나 핸드폰, 술 등의 수요가 먼저 줄어들고 주식시장이 반응한다. 하지만 이러한 기업들은 인구가 줄어 크게 망했다는 이야기는 듣지 못했을 것이다.

2000년부터 2020년까지 20년 동안 인구수가 12.7%가 증가했다. 가구 수는 49.3%나 늘어났다. 특히, 세대 분리가 많고 집을 떠나는 젊은 층이 많아지는 수도권이 더 많다.

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수도권에 비해 인구 증가율이 낮은 지방은 20년간 인구수가 4.3%밖에 증가하지 않았다. 그래도 가구 수는 38.9%가 증가했다. 이렇기 때문에 인구가 줄어들었던 11개 지역에서 매매가와 전세가도 크게 오른 것이다.

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과연 미래는 ?

통계청의 추계에 따르면 향후 20년간 지방의 인구는 4.3%나 줄어든다고 말하지만 같은 기간 동안 가구 수는 9.1%나 증가한다고 한다. 이는 수도권은 물론 지방도 주택 수요가 지속적으로 늘어날 수 있는 의미를 내포한다.