여의도에서 재건축 선도주자는 바로바로 여의도 한양아파트이다. 한양아파트는 여의도 남동쪽 부근에 위치하며 1975년에 준공되어 현재 48살이다.

8개동, 12층 588세대로 이루어져있고 현재 신탁방식으로 신속통합 방식 재건축을 추진하고 있다.

서울시와 협의하여 용적률을 기존보다 더 상향하여 최고 50층 이상의 마천루를 지으려고 한다. 하지만 서울시 스카이라인 조항에 따른 협의가 필요하다.

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서울시는 14년 35층 넘는 아파트를 지을 수 없도록 규제했다. 무분별한 초고층 건물의 난립을 방지하고 도시경관 및 도시공간 구조를 고려한 계획적인 높이관리가 필요하다는 이유였다. 그래서 일반주거지역은 35층까지이고 복합은 50층까지로 제한을 두었다.

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하지만 2040 서울도시기본계획에서는 스카이라인에 대한 규제를 다른 시각으로 보았다. "과감하게 높이를 유연하게 해주면서 정비사업도 활성화하고 주택도 공급도 원활히 한다." 이것이 새로운 시각이다.

신통기획이란 오세훈 서울시장이 서울 주택경기와 한강변 일대를 리뉴얼하기 위해 발표한 기획안이다. 신속통합기획의 줄임말로 기존의 정비계획에 비해 더 간단하게 만들어 신속하게 정비사업을 시행할 수 있게 하는 것이다.

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신속통합기획의 장점은 기존의 정비구역까지 소요되는 시간을 2년 정도로 단축할 수 있다. 게다가 각종 인센티브가 적용되는데 예를들어, 일률적으로 규제되었던 층수제한이 지역에 따라 달라지고 지역지구 구분에 따라 제한되었던 계획규제도 조정된다.

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역세권 주변의 경우에도 고밀복합개발을 추진하여 최대 용적률 700%, 공공시설 활용성을 높인다.

여의도 한양아파트는 재건축 후 5개동 최고 56층의 높이로 공동주택 956세대, 오피스텔 210세대로 지어진다. 신통기획에 의해 용적률은 최대 600%까지 상향될 수 있다.

또한, 서울시에서 새롭게 도입한 비욘드 조닝이라는 개념이 도입되어 여의도 국제금융특구에 밀집한 주거단지로 다양한 기능을 복합시킨다.

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주거와 오피스, 상권이 함께 개발되어 많은 유동인구를 끌어모을 수 있다.

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여의도 한양아파트는 시공사를 현대건설과 포스코이앤씨에서 경쟁을 벌였지만 서울시에서 조합측에서 사업내용에 포함되지 않은 상가부지를 포함하였다고 하여 시정요구를 하여 사업이 뒤로 미뤄졌다.

비욘드 조닝이란 주거, 상업, 공원, 녹지 등 기존 형식으로 토지 용도를 구분하지 않는 도시계획체계이다.

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서울시에서는 비욘드 조닝을 도입하여 여의도 한양아파트 일대에 비거주시설과 오피스텔, 외국인 전용 주거 등 금융중심지를 지원하는 다양한 주거 유형이 시행된다.

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특히, 여의도 일대가 "금융 특정개발진흥지구"로 지정되어있고 재건축 이후 여의도 한양아파트와 더불어 시범아파트, 공작아파트 등 주변의 재건축 아파트에게도 영향을 미칠 것으로 보인다.

① 여의도 국제업무지구와 연계하여 24시간 활력이 넘치는 지역으로 조성하려 한다. 다양한 주거형태를 마련하는 등, 업무와 주거지 간 단절을 해소할 수 있도록 용도지역 상향을 추진하고 있다.

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② 아파트 담장으로 막혀있던 "국제금융로"와 "여의방대로"는 활기와 휴식이 있는 상업, 업무가로 재조성한다. 이에따라 도로 폭도 넓히고 커뮤니티 센터 등을 세우고 한강으로 이어지는 길을 활성화한다.

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③ 신설역(한양아파트역)이 예정된 곳에 공공 공지를 설치해 지역을 활성화하는 공간으로 활용한다. 향후 지하철 출입구 신설, 대중교통 환승시설 설치하려 한다.

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④ 여의도 전체 스카이라인과 조화를 이루도록 최고층수는 200m 이하 범위에서 서울과 한강을 상징하는 스카이라인을 형성한다.

현재 한양아파트 근처에는 5호선 + 9호선 여의도역과 5호선 여의나루역, 9호선 샛강역이 있어 역세권이라 할 수 있다. 게다가 여의도에 신안산선, GTX-B, 서부선, 신림선이 계획되어 있어 지금도 좋은 여의도는 더욱더 교통의 요지가 된다.

28년에 한양아파트 단지 앞에 서부선 한양아파트역까지 생겨 굉장히 가까운 거리에서 지하철을 타고 이동할 수 있게 된다. 9호선 샛강역에는 신림선이 생기는 호재도 있다.

여의도역 상권이 근처에 있다. 여의도역 상권은 대표적인 오피스상권이고 주변 배후세대가 인접한다.

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대학생이나 신세대가 역세권 주변에 유동인구를 형성하는 것이 아니라 직장인들이 주로 유동인구를 형성하므로 주변에는 은행, 음식점, 패스트푸드점, 카페 등이 발달하였다. 직장인들이 주요 타겟이라 그런지 주말에는 매출이 적은 것이 특징이다.

기존의 금융허브 역할을 하던 여의도의 일자리가 상당수 상암으로 이동하면서 과거에 비해 위상이 조금 약해졌다. 그래서 여의도는 노들섬 특화사업과 여의나루 개발 등으로 관광사업을 새롭게 추진하고 있다.

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여의도 한강 공원 일대를 수상교통, 레저스포츠, 관광 모두 할 수 있도록 새로운 상권을 설립하고 있다. 파크원이 개장한 덕에 주춤했던 여의도 상권에 활기를 불어주고 있다.

한양아파트 주변에는 학업성취도 1위인 여의도 중학교와 여의도 여자고등학교, 여의도 고등학교가 있어 매우 편리하다.

여의도 학군은 문래동과 여의도동인데 여의도 자체가 학군 해결 가능하지만 나머지 동네가 학업성취율이 조금 낮은 편이다.

게다가 학원가도 한양아파트 근처에 있다. 아쉽게도 여의도 학군은 70~80년대까지만 해도 알아주었지만 90년대 이후 학군의 명성이 좀 떨어진 것이 사실이다. 그렇기에 조금 먼 목동에서 학원을 다니는 학생들도 있다.

여의도동 분양가가 다양하기에 이번에는 한양아파트 1평당 6,000만원으로 가정하고 계산하였다.

일반분양은 평당 6천만원으로 34평으로 가정하고 공사비는 평당 600만원으로 가정하여 계산하였다.

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34평 조합원 원가는 순수건축비 75% 330,000,000원 + 기타사업비 25% 108,900,000원 = 438,900,000원이다.

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필요 대지지분은 상한 용적률이 300%이면 10.75평이 필요하다.

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아파트용 대지지분은 평균 대지지분 18평에 기부채납 15% 가정하여 2.7평을 제외하면 15.3평이 나온다.

일반분양 기여대지지분 = 15.3평 - 10.75평 = 4.55평이 나온다.

일반분양가는 평당 6천으로 20억 4천만원이 나온다.

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건축비는 앞서 계산하였을 때 3억 3천만원이 나왔다.

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일반분양 수익은 일반분양가 20억 4천만원 - 건축비 3억 3천만원으로 약 17억 1천만원이 나온다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익은 17억 1천 ÷ 필요 대지지분 10.75 = 159,069,767원이 나온다.

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일반분양 기여금액은 대지지분 1평당 일반분양 수익 17억 1천 × 일반분양 기여 대지지분 4.55 = 723,767,442원이 나온다.

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분담금 = 조합원 분양가 438,900,000 - 723,767,442 = -284,867,442원으로 오히려 약 3억 정도를 돌려받는다.

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총 투자금액은 매수했을 시세가 25억이라 하면 차익의 경우는 총 투자금액에서 분담금을 더해주면 된다. 즉, 총 투자금액 = 25억 - 284,867,442원 = 2,215,132,558원이다.

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예상 차익은 일반분양가 20억 4천만원 - 총 투자금액 22억을 빼면 -175,132,558원의 손실을 입는다.