일반인이 부동산 가격을 예측하는 방법은 오랫동안 연구해온 주제이다. 여러 단지를 대상으로 테스트해 본 결과가 있는데 특히, 빠숑은 대기업에서 리서치를 의뢰한 적도 있다.

많은 전문가들이 내린 결론으로는 "랜드마크 아파트 활용하는 것"이다. 주식에서도 시세를 리드하는 대장주가 있듯이 부동산에도 시세를 리드하는 대장아파트가 있는 법이다.

대장아파트란 말 그대로 해당 지역이나 해당 동네에서 가장 가격이 높거나 미래가치가 가장 높은 아파트를 말한다. 신축아파트라고 해서 무조건 대장이 아니다. 교통, 학군, 직주근접, 아파트 브랜드 등 다양한 요소들이 대장아파트를 결정짓는다.

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대장아파트는 부동산 시장이 호황일 때는 다른 아파트보다 빨리 오르고 불황기에 접어들어도 가격방어가 가장 잘 되는 특징을 가진다.

대장아파트일 수록 세대수가 많고 거래량이 많기에 적정한 가격을 파악하기 쉽다. 아파트는 주로 신축 → 준신축 → 32평 계단식 구축 → 25평식 계단식 구축 → 21평식 복도식 순으로 상승추세를 타는 편이다.

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각 지역의 대장아파트를 찾고 그 아파트의 시세와 비교한다. 현재의 시세가 아니라 과거부터 지금까지 시세를 모두 비교해본다. 이 비교과정을 통해 내가 가지고 싶은 아파트의 시세가 어느 수준이 적정한지 파악할 수 있다.

대장아파트는 시장의 흐름을 가장 잘 보여주기에 내가 사지 않더라도 관심을 가지고 지켜보는 것이 중요하다. 해당 지역의 미래가치가 얼마나 되는지 내가 보고 있는 아파트가 얼마까지 올라가는지 예측할 수 있는 도구가 된다.

대장아파트로 가격을 활용하기 위해서는 조건이 2가지 필요하다.

① 수요가 있는 부동산 시세는 단기적인 등락이 있을 수도 있지만 중장기적으로는 우상향한다는 믿음이 있어야 한다.

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② 랜드마크 아파트는 주기적으로 교체된다.

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부동산 시세는 거품이며 폭락해야 한다는 부정적 인식을 가진 사람들에게는 이러한 방법도 무용지물이다.

대장아파트를 정할 때 가장 중요한 것은 그 지역 내 최고 인기 아파트를 선정해야 한다는 것이다. 인기 있는 아파트의 시세에는 이미 여러 가지 프리미엄이 포함되어 있을 가능성이 높아 시세가 높다.

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시세 상승률만 놓고 볼 때 주변 아파트보다 낮을 수도 있다. 하지만 IMF나 코로나 사태와 같은 특별한 시장 위기 상황이 오지 않는 이상 조정을 받더라도 일시적이라는 것이다. 조정을 받는다는 것은 투자층이 단기간에 빠져나간다는 것을 의미한다.

대장아파트는 투자층도 관심이 많지만 실수요층이 항상 대기하고 있는 아파트이기에 조정의 기간이 길지 않다. 그래서 대장아파트를 적극 활용하는 것이다. 하지만 대장아파트라 하더라도 인근에 더욱 강력한 경쟁 아파트가 나오면 자리를 물려준다.

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따라서, 대장아파트는 새 아파트일 수록 좋고 같은 입지라면 새 아파트이면 시세가 높다.

대장아파트를 기준으로 재건축, 재개발 아파트의 분양가를 정할 수 있고 기존 아파트의 시세를 평가할 수 있다. 그래서 지역별 대장아파트를 확인하고 지속적으로 시세를 파악해야 한다.

또한, 현재 대장아파트의 입주연도를 보면 지역의 노후도도 파악할 수 있다. 2010년 이전 아파트가 대장아파트인 경우에는 지역 자체가 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높다. 따라서, 그 지역에 신규 아파트가 공급된다면 대장아파트로 새로 바뀔 확률이 높다.

1980년 이후 2009년까지 강남구 압구정동 현대아파트가 서울에서는 2위 아파트와 압도적 차이로 랜드마크 아파트였다.

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하지만 서초구 반포동에 래미안퍼스티지, 아크로리버파크 등의 신규아파트가 입주한 후에는 서울 랜드마크 아파트의 순위를 넘겨주었다. 입지만으로 서울에서 가장 가치가 높았지만 사람들이 실질적으로 수요하는 시장의 소비자들의 요구사항에는 맞지 않았기 때문이라 한다.

질적 시장에서는 아무리 입지가 좋아도 상품 경쟁력이 떨어지면 가격이 조정을 받게 된다. 압구정동 현대아파트는 재건축 이슈를 빼면 가격 상승에 한계가 있다. 그런데도 압구정동 현대아파트의 시세는 빠지지 않았다.

재건축 이슈가 터지기 전까지 서초구 반포동에 역전을 당한 10년 동안 거의 가격을 유지했다. 최근에는 압구정동 현대아파트의 시세가 다시 상승하고 있다. 재건축 이슈로 조합설립인가가 된 것이다. 압구정 현대가 재건축하고 입주하면 서울의 새로운 대장아파트가 될 것이다.

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우리는 이런 기준 아파트를 활용하여 각 지역의 아파트 시세를 정해야한다. 서울시 아파트 시세가 지역별로 분화될 수록 지역별 가격 책정에는 다른 기준을 적용해야 한다. 그것이 대장아파트 가격이 중요한 이유다.