대한민국 대표 주공아파트인 잠실주공이다. 현재는 5단지를 제외하고 모두 다 재건축이 되었다. 잠실주공 재건축 단지는 송파구의 마천루라 할 수 있다.

22년 2월 재건축 정비구역에 확정된 서울 송파구 잠실주공 5단지는 정비계획이 추진된 지 7년 만에 드디어 정비계획안이 통과되었다. 잠실주공 5단지는 올해로 준공된지 45년차이고 향후 최고 50층에 7,000세대에 가까운 대단지로 탄생할 것이다.

70년대 후반 강남의 개발과 강남 베드타운으로 강동구를 개발하였다. 둔촌주공과 함께 계획되었던 주공아파트로 현재는 재건축이 대부분 되어 5단지 밖에 안 남았다. 그래도 송파구를 대표했던 주공아파트이다.

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주공아파트 특성상 간결하게 지어졌다. 그래서 가장 기본적인 생활 시설만 존재했다. 30여 년의 세월이 흐른 뒤 많이 노후화되어 문제가 많이 있다. 녹물 문제나 소음문제, 벌레 문제 등이 대표적이다.

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5단지를 제외한 모든 단지가 5층 저층 아파트였기 때문에 엘리베이터가 없고 계단만 있었다. 저층단지와 5단지는 개별 난방으로 과거엔 연탄을 사용했었다고 한다. 게다가 욕실이라는 개념도 없어 간단한 화장실에 별도의 온수 공급도 없었다.

잠실엘스는 5,768세대의 대단지로 새롭게 탄생했다. 2호선 잠실새내역 근처의 역세권으로 번화가인 잠실새내도 있다. 9호선도 근처에 있는데 2호선 잠실새내역보다는 멀다.

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아파트 단지 근처에 신천중학교, 단지 중앙에는 서울잠일초등학교와 잠일고등학교가 위치한다.

잠실 리센츠는 엘리트 학군 측에서 높은 평가를 받고 있다. 리센츠, 엘스, 트리지움의 아파트가 배정받는 초등학교는 잠일초, 잠실초, 버들초로 비슷하고 중학교도 신천중 혹은 잠신중으로 배정받는다.

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잠실 리센츠는 잠실중과 잠신고가 근처에 있다. 잠실중, 신천중, 오륜중, 잠신중은 송파구 4대 중학교로 평가를 받고 있다.

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잠실 리센츠는 잠실새내역을 중심으로 리센츠 상가와 파인애플 상가, 트리지움 상가가 위치하고 있다. 게다가 석촌호수와 올림픽로 등이 근처에 있어 외부환경도 쾌적하다.

잠실 트리지움으로 탄생했다. 3,696세대, 46개의 대단지이다. 단지내 상가인 트리지움 상가가 2호선 잠실새내역과 지하로 연결되어 있고 리센츠 상가와 파인애플 상가도 여기에 모여있다. 게다가 재래시장인 새마을전통시장도 있어 편리하다.

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단지내에 버들초등학교와 영동일고등학교가 위치하는 특징을 가진다. 그리고 동쪽으로 가면 롯데월드와 석촌호수가 있다.

레이크팰리스는 2,678세대의 대단지로 석촌호수 바로 옆에 위치하고 있어 지어진 명칭이다. 단지에서 호수까지 가까워 송파나루공원까지 편리하게 걸어갈 수 있다.

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단지 내에 서울송전초등학교가 있고 가장 가까운 고등학교는 영동일고등학교이다. 제일 먼저 분양한 재건축 단지로 삼성물산과 GS가 컨소시엄으로 지은 아파트라 높은 분양가였다.

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롯데월드가 근처에 있어 소음이 심한 편이고 주민들이 소송을 하는 등 롯데월드와 여러가지 마찰이 있었다.

잠실주공 5단지는 유일하게 15층의 고층아파트였다. 복도식 세대와 타워형 세대가 있으며 중형 평수인 30평대 아파트(34~36평) 뿐이다.

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입주할 때는 1~4단지와 달리 분양가가 높았기에 중산층 이상 거주자들만 입주하여 살았다. 5단지는 푸르른 녹지도 많고 아파트와 아파트 간격이 넓은, 용적률이 낮아 삶의 질이 쾌적하다. 평수도 대체로 비슷비슷하여 주민들의 생활 수준도 비슷했다.

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잠실주공 5단지는 오래된 나무들이 많아 계절에 따라 아주 아름다운 풍경을 보여주기에 벚꽃 시즌에는 사람들이 몰려들어 장관을 이룬다. 그리고 롯데월드와 석촌호수도 근처에 있어 주변환경이 편리하다.

1996년부터 재건축을 추진했는데 거의 30년 가까이 되어서야 정비계획안이 통과했다. 잠실역 근처에 위치하고 세대수, 평형수, 대지지분 등에서 가장 기대감이 높은 단지가 5단지였다.

2000년대에 계획한 안에는 용적률 500%, 최대 70층을 적용하여 8,000~1만세대까지 수용하여 세대수 증가율을 200~250%까지 상승시킬 수 있었다. 하지만 당시 박원순 시장 시절, 한강변 관리기본계획과 서울시 스카이라인 관리원칙에 따른 35층 고도제한을 적용받아 용적률을 320% 밖에 적용받지 못했다.

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그렇게 되면 세대수 증가율이 고작 174% 밖에 되지 않아 최소 1천세대~3천세대가 줄어드는 부작용을 일으키게 된다.

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박원순 시장이 사망한 후 오세훈 시장이 당선되면서 22년 재건축 정비구역에 지정되었고 여러 문제가 있었지만 현재는 신통기획에 의해 잠실역 사거리 준주거지역은 최고 70층까지 올리고 다른 준주거지역 내 건물 높이 또한 차곡차곡 50층 이상으로 초고층을 구성하여 10개 동을 조성하려 한다.

서울 지하철 2호선과 8호선을 이용할 수 있다. 딱 보기에도 8호선은 2호선보다 멀다. 8호선까지 걸어가는데 대략 7~9분 정도 소요된다고 보면 된다.

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버스 교통이 편리한데 많은 광역버스들과 경기도 시내버스 등의 종점이자 서울특별시 시내버스의 거점인 잠실역 정류장이 바로 옆에 있어 못 가는 곳이 없는 교통의 요충지이다.

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도로교통으로는 올림픽대로가 있는데 퇴근시간에는 헬게이트가 열린다.

단지 내에 신천초등학교가 있다. 중학교는 보통 남자는 신천중학교 혹은 잠신중학교로 배정받는다. 여학생의 경우 잠신중학교, 잠실중학교, 정신여자중학교 중에서 배정받는 편이다.

송파구에는 오륜학군과 방이역 5호선 부근에 중대형 학원들이 많이 존재한다. 내신 대비 중심의 학원과 유명 영어 유치원 등이 많이 위치하고 있고 초중학교까지는 대부분 지역에서 공부하나 최상위 특목고나 대입, 예체능의 경우 대치동 학원가에서 이용하는 편이다.

잠실주공5단지는 근처 신천초, 잠실중이 있고 한강조망권에 잠실역 2호선, 8호선 역세권이다.

잠실주공 5단지는 상권이 잘 발달되어 있다. 잠실3거리 인근에 있는 잠실중앙상가와 병원상가, 옛 수영장 부근의 상가가 아파트 단지에 있다.

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그리고 잠실역 근처에는 롯데월드가 있고 롯데백화점은 물론 롯데마트, 롯데시네마, 홈플러스도 근처에 있어 편리하다.

잠실새내역 상권도 이용할 수 있는데 올림픽대로 상권, 먹거리 상권, 새마을 전통시장 상권 등 3가지 구역으로 나눌 수 있다. 잠실새내역 유동인구는 약 5만 5천명인데 롯데월드, 석촌호수, 잠실 주경기장, 야구장 등의 인구도 모두 수용하고 있다.

본래, 용적률은 (연면적 ÷ 대지면적) × 100으로 계산한다. 대지면적에 대한 연면적의 비율이고 건폐율 × 건축물 높이로 계산할 수 있다. 그러나 건폐율이나 연면적이 나와있지 않아 계산을 못했다.

공사비는 600만원으로 가정하고 평당 가격은 은마아파트와 비슷하게 6,500만원으로 잡고 일반분양가를 가정해보겠다.

건축비는 평당 600만원으로 하면 33,000,000원이고 기타사업비를 25%로 잡으면 108,900,000원이 되고 조합원 분양가는 438,900,000원이 된다.

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아파트용 대지지분은 평균 대지지분이 22.85평에서 기부채납 15%인 3.43평을 빼면 19.42평이 나온다.

일반분양 기여대지지분의 경우 아파트용 대지지분 19.42 - 필요 대지지분 10.25평을 하여 8.67평이다.

평당 6,500만원으로 34평 일반분양가를 계산해보면 약 22억원이 된다.

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일반분양 수익은 일반분양가 22억 - 건축비 3,300만원 = 1,880,000,000원으로 약 19억원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익은 18억 8천만원 ÷ 필요대지지분 10.25평을 하면 174,883,721원이 나온다.

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일반분양 기여금액은 대지지분 1평당 일반분양 수익인 174,883,721 × 일반분양 기여 대지지분인 8.67평을 하면 1,516,679,070원, 약 15억원이 나온다.

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분담금 = 조합원 분양가 438,900,000 - 일반분양 기여금액 1,516,679,070원으로 -1,077,779,070원이다. 즉, 10억원의 이익이라는 것이다.

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만약, 현재 매물을 20억에 매수했다면, 차익의 경우는 총 투자금액에서 일반분양가를 빼주면 된다. 총 투자금액은 20억 - 1,077,779,070원 = 922,220,930원이다. 일반분양가는 22억이고 총 투자금액을 빼면 22억 - 922,220,930원 = 1,287,779,070원의 차익을 얻는다