강남의 살아있는 증거 대치동 은마아파트 재건축 분석

대한민국 강남 대치동의 살아있는 증거, 부산에 삼익비치가 있다면 서울에는 은마아파트가 있다.

강남 재건축의 상징

강남 개발이 한창이던 70년대 지어진 강남 1세대 아파트의 상징이다. 게다가 주변에 5개 고교가 이전해오면서 강남 8학군을 이룩하고 강남 교육환경 중 최고의 상징이다. 게다가 27년 동안 재건축 추진 중인 느림보 아파트의 상징이기도 하다.

은마아파트

23년 은마아파트는 재건축을 추진한지 무려 27년만에 조합설립인가를 받았다. 1979년에 지어진 은마아파트는 2009년부터 재건축 가능한 단지였다.

먼저 1996년에 재건축추진위원회를 발족시켜 재건축에 나섰고 03년 재건축추진위원회 승인과 2010년에 안전진단을 통과했지만 강력한 규제정책과 주민과의 갈등으로 인해 13년을 지지부진하게 보냈다.

하지만 작년 10월 서울시 도시계획위원회에서 은마아파트 주택 재건축정비계획 수립 및 정비구역 지정, 경관심의안이 수정되고 가결됨에 따라 재건축의 기대감이 커지고 최근 소송문제도 있었지만 이것도 취하되었다.

조합측은 최고 35층에 33개동, 5,778가구로 재건축하는 것에 반대하고 35층 룰을 폐지하고 49층까지 올리는 방안을 추진하고 있다.

강남의 상징

본격적인 강남개발이 시작되고 BIG4 대형 주거단지 중 하나이다. ① 압구정현대 ② 대치 은마 ③ 잠실주공 ④ 개포주공이 BIG4이다.

당시 은마아파트의 도로를 넓게 지었는데 영동5로, 영동6로, 남부순환로를 지었다. 이는 신의 한수로 80년대 이후 자가용이 늘어남에 따라 도로가 숨쉬기 힘들정도로 막히기 때문이다.

당시 강남 베드타운 개발이란 이름하에 대형 단지로 아파트를 지었다. 그러나 70년대에는 건축에 대한 명확한 양식이나 틀이 잡혀있지 않아 건설사 아파트마다 제각각이다.

당시 기술로 최신기술을 적용하였는데 수도, 난방, 전기 모두 그때의 기술로는 최선이었다. 전 단지가 모두 31, 34평이고 한 동에는 한 가지 면적만 있는 것이 특징이다.

부진한 재건축

다른 강남의 아파트들에 비해 용적률이 높아 수익성이 낮은 편이다. 현재 4천세대가 넘는 은마아파트로 수익을 얻으려면 2천 세대 이상 늘려야 한다.

게다가 300% 한정의 3종주거지역에서 준주거지역으로 종상향하여 허용용적률을 500%까지 높이고 50층 이상 지어야 사업성이 있다고 전문가들이 분석하고 있다.

만약, 일반상업지역 종상향이 가능한 구역으로 용적률을 800%까지 올릴 수 있다면 90층까지 올릴 수 있다. 게다가 27,000가구에 5만명을 수용하는 대한민국 최대의 아파트가 된다. 물론 그럴 확률은 매우 낮다.

은마아파트가 오랫동안 추진위원회로 존재했던 이유로는 조합이 설립되지 않았기 때문이다. 재건축 조합이 설립되려면 아파트 단지 75%에 상가 50%의 동의률을 얻어야한다. 은마아파트는 상가 동의률을 달성하지 못했기 때문에 조합이 설립되지 못했다. 이유는 상권이 너무너무 좋아서 재건축에 들어가면 수익이 떨어지기 때문이다.

그래서 2010년에 안전진단을 통과하였음에도 불구하고 13년 동안이나 조합설립이 안되었다. 재건축추진위원회가 2개로 쪼개지는 등 여러 사건사고들이 있었지만 결국 22년 10월 재건축 계획 건축 심의안이 통과했다.

계획안을 보면 최고 33층 33개동 5,778세대 건쳬율 50% 이하 용적률 250%로 재건축 될 예정이다. 그러나 평당 7,100만원 수준이다.

그리고 23년 5월에서야 조합이 설립되었다.

교통

3호선 대치역과 학여울역 사이에 존재한다. 단연, 역세권이다.

사방면에는 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있다. 23년 기준으로 6개의 버스정류장이 있다.

학군

학구도안내서비스로 검색할 수 있다

중학교는 강남서초2학군에 위치하여 휘문중이나 대명중, 대청중, 단국남자중학교 등 학업성취도가 좋은 학교에 배정받을 수 있다.

게다가 대치동학원가에서 굉장히 가깝다. 한티역 라인에는 역삼래미안이나 도곡렉슬 같은 새 아파트가 대치동에 들어서면서 변화가 시작되었다. 한티역 부근의 아파트들은 신축이라는 점과 걸어서 학교와 학원을 다닐 수 있다.

전통적으로는 개포우성, 선경, 대치미도, 은마, 청실아파트로 이어지던 3호선 라인 아파트가 학원가가 근처에 있어 인기가 많다.

고등학교는 강남 8학군의 위치에 있다. 강남 8학군이란 서울/강남 권역의 강남구와 서초구 2개 구에 위치한 초등학교, 중학교, 고등학교를 의미한다.

23년 기준으로 강남구와 서초구 소재 고등학교에서 서울대학생이 집중적으로 배출되었다. 서울대 신입생 중 서울 강남구와 서초구가 무려 10% 이상이 되었는데 이유는 대치동이 말해주는 학원가와 뜨거운 교육열 덕분이다.

명문대에 가고싶어 강남 8학군에 찾아온 학생들이 5만명이 넘어 자연스레 학원가가 발달한게 대치동 학원가이고 이런 학원가로 인해 집값이 크게 뛰었다. 당시 가장들이 은퇴하면서 서울을 떠나며 은마아파트는 전세로 갭투자나 월세 수익을 얻는 방법으로 재테크를 하였다. 노후화에도 불구하고 사람들이 집수리를 하며 전세로 많이 들어올 수 있기 때문이었다.