몸테크

재개발, 재건축 아파트가 다시 탄생할 때까지 오래된 아파트에서 몸으로 깡으로 버티는 것을 몸테크라고 한다.

보통 부동산을 투자할 때 가장 중요한 점은 "입지"이다.

강남구 압구정동

입지가 가장 좋은 곳은 당연히 가격에 반영되어 비싸다. 40년이 가까이 된 여의도나 압구정동 아파트가 그러하다. 입지가 깡패이므로 부동산 가격이 매우 높다.

차가 지나가기도 힘든 도로

20년 이상 된 입지 좋은 아파트는 30년이 다 되가면서 재건축 기대감에 가격이 오르는 편이다. 하지만 재건축의 과정은 매우 길고 그동안 오래된 아파트에 사는 것도 힘들다. 녹물이 나오고 층간소음, 주차문제, 엘레베이터 문제, 수압, 외풍 등의 문제가 오래된 아파트에 많이 발생하는데 이러한 문제들을 모두 감안해야하는 것이다.

정권에 따라 몸테크의 강도도 달라진다. 분양권상한제 같은 규제가 강화되어 재건축 허가를 받기 힘들다면 찬바람이 부는 겨울이 더욱 차가울 것이고 규제가 완화되어 정비구역 지정부터 조합설립 등의 단계가 차근차근 진행된다면 추워도 마음만은 따스해질 것이다.

최근 압구정현대는 재건축 바람이 솔솔 불어 67억까지 실거래되었다. 양천구 목동아파트들도 재건축의 기대감에 가격이 오르기 시작했다.

언제까지 버텨야 하나

재건축 투자는 부동산 투자의 꽃이었다. 입지 좋은 아파트를 매수하여 인플레이션이나 주변 호재에 따라 가격이 상승하면서 새 아파트가 태어나는 것을 통해 차익을 먹는 것이다.

특히 서울에선 재건축하면 아파트의 시세가 크게 오르기에 유망 투자처로 손꼽혔다. 하지만 정부가 23번의 부동산 대책을 내는 동안 어두운 그림자가 생기는데 그것이 바로 재건축초과이익환수제나 분양가상한제, 안전진단 강화 등의 규제이다.

70년대 지어졌지만 아직 시작도 안했다

은마아파트, 잠실주공, 시범아파트 등이 이러한 규제 때문에 지지부진하여 사람들은 몸테크가 아니라 아예 인생을 바치는 인생테크가 되었다고 한다.

국제상황

22년 세계는 고금리와 전쟁, 자원문제, 국채금리 상승 등의 문제로 최악의 한해를 맞이했다. 그러다 우리나라는 각종 규제를 완화하기 시작했다. 안전진단 D등급에 대한 적정성 검토 완화나 구조안정성 완화로 정비구역이 지정되기 쉬워졌다.

대출도 기존에는 2주택부터 대출이 막혔지만 다주택자들도 DSR 40%만 넘지않는다면 대출이 가능해지고 1세대 1주택자 세금완화, 규제지역 해제 등을 실시했다.

하지만 아직 완전히 풀린 것은 아니다. 23년 서울 및 주요 상급지는 가격이 반등했다. 고금리에도 불구하고 살 수 있는 사람들은 기회라고 생각하고 매수를 하고 9억 이하 주택에 대출을 최대 6억까지 해주는 특례보금자리론, 기존 대출의 소득제한 완화 등의 효과로 주요 입지의 가격은 상승했다.

아마 지금 이 같은 반등 때문인지 규제를 완전히 풀지 못하고 있다. 취득세 완화나 양도소득세 완화, 규제지역 2주택 이상 2년 거주 및 2년 보유, 대출 DSR 완화 등이 남아있다.

아마 정부는

정부는 위와 같은 카드들은 진짜 위기가 올 때 풀려는지 아니면 총선을 위한 대책인지 민주당과 국민의당의 합의가 안되어 안 풀리는지 아직 의문이다.

재건축에 지정된 아파트들도 문제다. 지금과 같이 고금리에는 건설사들이 PF대출이 막혀 이자비용만 내기 급급하다. 게다가 공사비가 600만원이 넘어가고 있고 주택 매수심리가 꺽인 상황에선 분양도 잘 안하려고 할 것이다.

코로나 사태 이후 유동성이 흘러넘쳤던 부작용들이 작년부터 계속 나타나는 것이다. 미국은 기준금리 5.3%, 한국 기준금리는 3.5%, 벌써 동결만 6번째이다. 미국은 우크라이나, 중동전쟁 등에 의한 외부악재로 함부로 금리를 내리지 못하고 있다.

그나마 3%대까지 진입했던 CPI조차 원유나 다른 자원들의 가격상승으로 CPI가 소폭 상승했다. FED에선 24년 하반기를 시점으로 금리인하를 추진한다고 밝혔으나 아직 확정은 아니다.

인생테크냐 몸테크냐

물론 입지 좋은 곳은 언젠가 재건축을 할 것이다. 가격도 오르고 리모델링해서 살면 그나마 나쁘지도 않을 것이다. 입지 좋은 곳에는 상권이나 교통, 학군까지 완벽하니 이사갈 필요도 없고 말이다.

문제는 그것이 너무 길어지면 평생 새집에서 못 살고 구축에서 생을 마감할까봐 걱정이다. 지인분들 중에도 재건축 보고 살다가 퇴직할 때 되어서야 재건축 되어 들어가는 것을 보고 나의 젊음을 여기에 다 바치는게 아쉽다는 생각도 들어 몸테크는 남한테 권하지는 않는다.