유재석도 살고 강호동도 사는 압구정현대아파트는 강남을 대표하는 재건축 단지이다. 연예인 뿐만 아니라 우리나라에서 높은 위치를 차지하는 정계의 사람들도 거주하며 수많은 부유층이 살고 있다고 알려져 있다. 우리가 어렸을 때 무한도전을 봤을 때 노홍철이 살던 곳이 바로 압구정 현대이다.

1976년에 지어졌던 1, 2차 압구정현대부터 1987년 지어진 현대 사원들을 위한 14차까지 약 15만 평이 넘는다. 게다가 총 6,335세대이다. 동수는 무려 83개 동이다.

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그 중 이미 65동은 대림아크로로 리모델링되어 분양되었다. 가격도 어마무시하고 압구정동의 보기 힘든 신축이라 인기가 많았다.

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대부분 중대평 평형으로 30평 미만의 아파트가 없다. 대체로 40평대 이상 평형이 많아 재건축이 어려운 면이 있다. 재건축을 하려면 소형평형 의무비율과 임대아파트 의무비율이 있어 그런데 부자들이 많기에 돈으로 해결하면 될 듯하다.

과거 현대산업개발 측에서 아이파크로 상호명을 변경해준다고 하였으나 입주민들은 압구정현대라는 이름만으로 강남과 부를 상징하는 아파트이기에 거부하였다.

하지만 처음에는 강남이 그렇게 개발된 곳이 아니었다. 강북의 인구를 분산시키고자 강남을 개발지역으로 선정한 후 2호선을 설치하고 여기저기 고급학교들을 이전시키고 나서야 인기를 얻기 시작했다. 그러면서 압구정현대에 부유층이 너도나도 진입하였다. 그 결과 7차까지 분양을 마치고 난 후 명품 아파트가 되었고 지금도 강남을 상징하고 있다.

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실거주하는 사람들의 얘기로는 교통도 편리하고 한강도 옆에 있고 학교도 괜찮아 만족만족 대만족이라고 한다.

원래라면 1970~80년대에 지은 오래된 아파트는 재건축 대상이다. 하지만 워낙 튼튼하게 지어진 결과로 아직까지 재건축이 많이 진행되지 않았다. 거주민들도 몇 십년 이상 장기거주한 사람들이고 전세수요도 많다.

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하지만 오래된 아파트들은 수압도 약하고 엘리베이터 문제, 수도배관도 갈아끼울 수 없기에 녹물문제가 심각하다고 한다. 층간소음 문제, 주차 문제도 있고 신축 아파트들이 소유한 최근의 커뮤니티 시설이 없다.

20년대에 들어서 재건축의 순풍이 불듯 말듯 했다. 그래도 압구정 재건축 1~6구역을 제외하고 모두 재건축 조합 설립 동의율이 75%가 넘었다. 3구역은 이미 조합이 설립되어 압구정현대는 넘사벽 아파트가 되었다.

신통기획이 적용되는 곳은 압구정 2~5구역으로 현재 미성, 현대, 한양아파트 등 한강변의 오래된 아파트들이 재건축되면서 일반 시민들의 접근성을 높인다. 수변시설도 생기는데 수상레저, 스포츠, 공연과 문화시설, 데크공원 등을 설치하기로 한다.

그리고 공공임대주택 1,200세대도 공공기여를 위해 확보된다. 서울시에서는 일반분양주택 사이 공공임대주택을 혼합하는 소셜믹스를 진행한다. 그러나 늘 그렇듯 못된 인간들은 임대주택이랑 일반분양주택 사람들 사이에 차별을 둬야 한다고 말할 것 같다. 너희는 임대주택이고 우리는 자가아파트라면서 말이다.

버스정류장이 바로 앞에 있어 편리하긴 하지만 부지가 너무 넓다보니 단지 내를 순환하는 마을버스가 없어 불편하다는 사람들도 있다. 옛날에 지어진 아파트라 단지 내 도로가 좁고 그 좁은 도로마저도 턱없이 부족한 주차장 때문에 마을버스가 지나가기 힘든 이유 때문이다.

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압구정로 북쪽이 바로 압구정 현대아파트이고 남쪽은 언주로, 서쪽은 현대맨션 등이 위치한다. 언주로 동쪽에는 로데오 거리가 있다. 압구정동은 한강변 튀어나온 곳에 위치하고 있어 한남대교, 동호대교, 성수대교 등 한강교와 연결되어 다른 어떤 강남지역보다 강북으로 가기 편리하다. 압구정 현대아파트 거주자는 압구정 미성아파트를 지나 한남대교를 타면 남산 권역에 바로 진입할 수 있다.

대중교통으로는 3호선 압구정역과 수인분당선 압구정로데오역이 있다. 버스로는 종로, 명동, 서울고속버스터미널, 코엑스, 강남역, 이태원동, 여의도, 신촌 등 서울 다양한 곳으로 갈 수 있도록 되어있다.

인근에 갤러리아 백화점 본점과 현대백화점 본점이 있다. 게다가 현대백화점은 아파트 바로 옆에 붙어있다. 백화점이 슬세권이 되는 곳이다.

현대 1,2차와 5차 사이에 있는 "신사시장"이라는 단지내 상가가 아케이드처럼 쭉 이어져있다. 이 곳에 편의점, 제과점, 약국, 병원, 독서실 등 필요한 편의시설이 다닥다닥 붙어있다. 특히, 신사시장은 현대아파트 1차가 탄생할 때부터 쭉 자리를 지키고 있다.

근처에 백화점들이나 큰 상가가 있음에도 오랫동안 유지된 이유는 주민들이 무엇을 원하는지 알기 때문이다.

단지 내에 학교가 모여있다. 직주근접의 끝판왕이다. 압구정초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 있다. 최근에는 초, 중학교 체육관도 생겼다. 곳곳에 공원이나 놀이터나 많아 치안이 좋다.

압구정초나 압구정중은 단지 내에서 통학하기에 비교적 교육수준이 괜찮다고 평가받지만 압구정고는 평가가 조금 덜하다. 그래서 교육에 관심있는 부모들은 압구정고나 청담고보다는 대치동 쪽의 학교로 가려고 한다. 휘문고 같은 명문고 말이다.

대표적으로 압구정현대1, 2차의 분담금 및 차익을 분석해보았다.

압구정 현대 평당 1억으로 가정한다면, 약 32억이 일반분양가이다.(물론, 이건 가정이라 실제 일반분양가는 얼마로 나올지 모르겠다!)

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요새는 공사비도 올라서 건설 관계자 측에선 기본 600만원을 넘는다고 한다.

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평당 시공비 600만원에 34평 조합원 원가를 계산해보면, 34평 조합원 원가는 건축비 330,000,000원 + 기타사업비 108,900,000원 = 438,900,000원이다. 약, 4천 4백만원이다.

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3종주거지역의 필요 대지지분은 10.75평이고 압구정현대의 대지지분에서 기부채납을 빼주면 아파트용 대지지분이 나온다. 즉, 23 - 3.45 = 19.55평이다.

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일반분양 기여대지지분은 아파트용 대지지분 - 필요 대지지분으로 19.55 - 10.75 = 8.8평이다.

일반분양가를 가정하기 힘들었지만 그냥, 32억으로 가정했다.

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일반분양 수익 = 3,200,000,000에 건축비를 빼면 3,200,000,000 - 330,000,000 = 2,870,000,000원이다. 28억 7천만원이 일반분양 수익인 것이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익은 28억 7천만원에 필요 대지지분을 나누는 것으로 대지지분 1평당 일반분양 수익은 266,976,744원이 된다.

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일반분양 기여금액은 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분 = 266,976,744 × 8.8평 = 2,349,395,349로 약 23억 5천만원이 일반분양 기여금액이다.

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분담금은 조합원 분양가인 44,000,000원에서 일반분양 기여금액을 뺀 것으로 44,000,000 - 2,349,395,349 = -1,910,495,349원이다. 소유자는 약 19억원의 차익을 얻는 것이다.

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문제는 현재 매물시세가 너무 비싸다는 것이다. 이미 67억을 찍고 얼마만큼 더 상승할지 모르겠다. 만약, 내가 압구정 현대를 20억원대에 매수했다면, 차익을 계산해보면 다음과 같다.

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총 투자금 = 20억 - 19억 =1억이고 시세차익은 일반분양가 32억에 총 투자금 1억을 빼고 난 31억원이다.