상가 매입 전 확인사항
1. 집이나 직장에서 가까워 잘 아는 곳
상가를 살 때는 가능하면 자신이 살고 있는 집이나 직장에서 가까운 곳에 있는 상가를 사는 것이 좋다. 거리가 멀면 관리하기가 어렵고 특히, 세를 받기도 힘들다. 보통 월세는 직접 건네받지 않고 통장으로 받는 경우가 많지만 월세 낼 날짜가 지나서 독촉해도 미루면서 주지 않으면 골치 아프다.
또한, 주위에서 추천하는 말만 믿고 잘 모르는 곳에 투자하면 망할 수 있다. 그러므로 자신이 많이 다녀봐사 잘 아는 곳에 있는 상가를 매입한다. 자신이 평소에 자주 다니던 곳이어야 장사가 어느 정도 되고 또 어떤 장사가 잘되는지 등을 쉽게 알 수 있다. 그리고 주위 사람들 말에 휘둘릴 일도 없다.
2. 유동인구가 어느 정도인지 확인
마음에 드는 상가가 있다면 평소에 잘 아는 곳이더라도 오전(7시~9시), 점심(12~2시), 오후(6시~8시), 심야(10시~12시)에 얼마나 많은 사람들이 상가 앞을 지나가는지 최소한 2주 정도는 확인해보는 것이 안전하다. 그리고 평일 뿐만 아니라 주말에도 확인해야 한다. 대체로 평일에는 일하는 사람들이, 주말에는 놀러오는 사람들이 많다.
유동인구를 확인할 때는 그 주위에 살고 있는 사람들의 주로 가진 직업이나 연령층 등도 확인한다. 상가 주위에 대단지 아파트나 큰 동네가 있다면 출퇴근시간이나 점심시간 이외에도 꾸준히 장사할 수 있다. 원룸촌이 만약, 일용직 노동자들을 위한 방이 많다면 자주 방을 이동하는 것을 기억해야 한다. 주로 일용직이나 외국인 노동자들이 많은 곳은 학교 같은 것이 적어 아이들이 없고 유흥업소가 많이 발달한 곳일 가능성이 크다.
반면, 유동인구가 많이 지나다니는 지하철역 근처나 학생들이 많이 다니는 상가에는 유흥업소들이 적을 수 있고 마트나 밥집, 편의시설 등이 발달할 가능성이 크다.
3. 상가자치규약이 있다면 확인
상가 중에는 벽으로 확실하게 구분된 상가가 있는가 하면 백화점 푸드코트처럼 벽이 없어서 상가들의 구분이 애매한 상가도 있다. 이러한 상가를 살 때는 자신이 사려고 하는 상가의 정확한 위치와 면적을 눈으로 확인해야 한다.
상가에 따라 상가자치규약이 있을 수 있는데 이것이 있다면 내용을 반드시 확인해야 한다. 상가자치규약의 제한사항에 걸리면 세를 주는데 어려울 수 있다.
한 예시를 들어보면, A가 전 세입자가 나간 후 중개업소의 소개로 계약을 했다. 그런데 2주 쯤 후 중개업소에서 세입자가 장사를 할 수 없으니 계약을 해지하고 계약금을 돌려달라고 했다는 것이다. 어이없는 A는 왜 세가 잘 안 나가고 계약도 어려웠는지 확인했다. 그 이유는 상가자치규약 때문이었다.
상가자치규약에 의하면 오픈상가였던 A의 상가는 뒤편에 있는 상가에 피해를 주는 벽을 쌓을 수 없고 물건을 진열하는 장사도 안되고 2층에 분식집이 있어서 분식점도 하지 못하도록 되어 있었다. A는 자기가 산 상가가 투명한 유리로 둘러싸여 있어 그동안 오픈상가인 것도 몰랐던 것이다.
4. 화장실과 수도 등 편의시설 확인
상가가 있는 층에 화장실은 몇 개이고 환기가 잘 되는지, 상가 안에서도 수도 사용이 가능한지, 짐을 옮기기 쉬운지, 주차가 편리한지 등 편의시설이 잘 되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 세입자들이 편하게 장사할 수 있는 상가가 세를 많이 받을 수 있다.
상가건물임대차보호법
환산보증금
환산보증금이란 월세 × 100에 보증금을 더한 것이다. 임차인의 자금부담 능력을 확인하는 수치로 임차인에 대한 보호 범위를 정한다. 환산보증금 기준을 살펴보면 19년 4월에 개정되어 금액이 상향되었다.
서울은 9억, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천, 광역시와 세종특별자치시, 제주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천, 그 밖의 지역은 3억 7천이다.
"상가건물임대차보호법" 제정 당시만 해도 환산보증금이 기준을 넘는 임차인은 이 법을 적용받지 못했다. 그러나 이후 두 차례 개정을 거치며 환산보증금이 기준을 넘는 임차인도 대항력과 계약갱신요구권을 모두 인정받게 되었다.
또한, 임대차 기간을 최대 10년간 보장하고 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 권리금도 보호해주니 임차인에게 중요한 사항은 거의 모두 보호해준다.