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위 기사를 보시면 최근 부동산PF 부실 등 여러 우려가 나오고 있습니다. 오늘은 부동산 프로젝트 파이낸싱 PF 뜻에 대해서 알아보겠습니다.
저도 관련 전공자이지만 매번 이 용어를 단순 명확하게 설명하지 못해서 아쉽지만 이번 기회를 통해서 쉽게 설명해보겠습니다.
글을 시작하기 앞서서 PF 이전 단계에 있는 브릿지론에 대해서 궁금하면 아래 글을 참고하시면 좋습니다.
https://blog.naver.com/goodinvest4/223245652768
프로젝트 파이낸싱 PF 뜻은?
-사업성, 미래 수익성을 믿고 돈을 빌려주는 것
프로젝트(Project)로 자금조달(Financing)을 한다고 생각하면 됩니다. 당장 만들어 놓은 것은 없지만 미래의 사업성을 토대로 자금을 빌리는 것입니다.
우리가 보통 은행에서 돈을 빌리려면 신용을 담보로 하거나 주택을 담보로 하거나 무언가를 담보로 돈을 빌릴 것입니다.
하지만 신용이 낮거나 물건을 담보로 하지 못하는 상태일 땐 어떻게 할까요? 바로 이 프로젝트 파이낸싱을 활용하면 됩니다.
자금이 많이 필요한 부동산 건설 사업 등에서 PF를 통한 자금 조달을 많이 씁니다.
프로젝트 파이낸싱 뜻 예시
해당 프로젝트를 추진하는 사업주의 신용도나 물건 담보를 통해서 돈을 빌리는 것이 아니라 사업성과 함께 프로젝트에서 나올 수 있는 미래 현금흐름을 '담보'로 하여 자금을 조달합니다.
그래서 이 기법에선 현금흐름 예측이 대단히 중요합니다. 현금흐름 예측을 잘못하는 경우 사업성이 떨어지는 곳에 큰 돈을 빌려주고 돈을 돌려 받지 못할 수도 있기 때문이다.
프로젝트 파이낸싱의 유형
참고사항으로만 알아두세요!
출처 : JD건설부동산 연구소
부동산 PF 대출의 큰 개념에 대해서 알았다면 하위엔 다양한 유형이 있습니다.
①부동산 PF : 제일 일반적인 상품임. 프로젝트의 현금 흐름을 담보로 빌리는 것임.
유동화 방식은 아래와 같음.
②PF ABS : PF대출채권에 관한 유동화, 개발 사업에 필요한 자금에 대한 유동화를 하는 것. 시행사가 토지 매입 자금 등과 같이 사업 시행과 관련된 기존 대출금을 갚기 위해 실행된 대출 채권을 유동화 한 것임. 보통 이 유동화 상품을 SPC에 양도하고 SPC는 ABS로 발행해서 투자자에게 판매함. 비교적 장기 개발 사업에 적합할 수 있음.
③PF ABCP : PF대출채권을 CP(기업어음)로 유동화하는 방법임. SPC가 회사채, 리스채권 등의 자산을 담보로 발행하는 구조임. 최근 PF시장에서 많이 사용하며 단기 개발 사업
에는 좋지 않음.
간접 투자 방식으로는 아래와 같음.
④펀드 : 부동산 투자 펀드 조성을 하고 다수의 투자자로부터 투자를 받아서 부동산, 채권, 주식 등에 투자하고 이를 배분함. 실뭉형 부동산 펀드는 실질적으로 부동산을 매입 혹은 개발해서 수익을 얻는 방식임.
⑤리츠 : 부동산투자회사가 주식 발행을 통해 조달함 자금으로 부동산을 매입>운영>처분.
부동산 프로젝트파이낸싱 위험성은
보통 시행사(부동산 건설 모든 것을 총괄하는 회사)는 자기 돈 전부로 사업을 시행하는 것이 아닌 레버리지를 껴서 부동산 건설을 하기 마련입니다.
하지만 중간에 건설이 중단되거나 일정에 막힘이 생기거나 제대로 분양이 이뤄지지 않는다면 문제가 생길 수 있습니다. 시행사가 파산이 된다면 당연히 PF를 믿고 돈을 빌려준 금융사 입장에선 문제가 생깁니다.
2017년부터 2022년까지 부동산 가격이 천정부지로 오르면서 부동산 개발 사업의 수익성이 늘어나며 은행부터 시작해서 보험사, 저축은행, 증권사 등은 너도 나도 할 거 없이 시행사에게 돈을 빌려줬습니다.
하지만 부동산 경기가 급격하게 나빠지는 순간 악몽의 시작입니다. 게다가 요즘과 같이 원자재 가격이 나빠지는 순간에는 최악이라고 할 수 있습니다.
고금리 시기에 부동산이 안 좋은 이유는 보통 부동산은 돈을 빌려서 매매를 하는데 고금리에 과연 누가 이런 이자를 감당하면서 돈을 빌릴까? 결코 쉽지 않다.
우리나라 부동산 침체 우려가 커지면서 이미 지방 지역부터 부동산PF가 문제가 되고 있습니다. 시장금리도 올라가고 공사 비용도 늘어가는 시대에 부동산 개발 사업의 수익성도 하락하면 문제가 생깁니다. *공사 기간이 늘어나는 경우에도 수익성 떨어짐.
게다가 미분양까지 생기는 경우 부동산 PF에 부실이 생길 수 있음. 
KCMI 자본시장 연구원에서 나온 자료를 참고해서 부동산PF의 위험 요인에 대해서 참고하면 좋다.
돈을 빌려주는 쩐주들 입장에선 부동산PF에 대해서 명확한 기준을 갖고 돈을 빌려야 한다. 최근 증권사들이 PF대출을 많이 진행했는데 문제가 계속 터지고 있음.
