우리가 상권을 보고 투자를 한다면 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 형성될 곳에 투자해야 한다. 상권이 주거 지역에 혜택이 있는지를 고려해야 하는데 대표적인 예로는 스타필드, 롯데몰, 이케아 등과 같은 대형 유통시설이 들어오는 것이다.

상가로 분양되는 상권은 일반적으로 대형 상권이다. 일반인이 투자하기에 여간 부담스러운 것이 아니기에 상가에 투자하고 싶은 사람은 기존의 주거시설이 상가로 변하는 지역을 분석하는 것이 좋다.

스타필드, 롯데몰, 이카에, 롯데백화점, 신세계백화점 등이 대형 유통시설이다. 판교와 광교에는 아비뉴프랑이 있고 이산은 라페스타, 웨스턴돔, 원마운트, 레이킨스몰이 있고 김포의 라베니체, 청라 커넬웨이, 송도 쿼넬워크도 포함된다.

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문제는 서울에 이런 대형 유통시설이 들어올 입지가 없다는 것이다. 서울처럼 부동산 시세가 높은 곳에 신규 유통시설을 유치하기는 어렵다. 따라서, 기존 대형 유통시설의 입지를 확인해야 한다. 기존에 선점한 대형 유통시설 입지가 계속 부동산 프리미엄에 반영되기 때문이다.

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만약, 본인이 서울의 백화점 근처에 있다면 가장 큰 프리미엄을 안고 가는 것이다. 그 다음이 복합 쇼핑몰이다. 특히, MZ세대들이 즐겨 찾는 곳이면 매우 좋다. 서울시 안의 교통과 최고의 상권이 결합될 확률이 높은 곳이 백화점과 복합 쇼핑몰 근처이다. 그러므로 서울 상권 프리미엄을 분석하려면 백화점의 입지를 모두 체크하고 복합 쇼핑몰 입지도를 확인하는 것이 좋다.

예를들면, 강남구 코엑스, 서초구 고속버스터미널, 용산구 아이파크몰, 여의도 파크원 상권 등이 있다.

정부에서 추진하고 있는 도심 재생 정책에도 지역별 테마 상권을 형성하기 위한 지원책이 있다. 대체로 이 지원책은 시장 소비자들의 의견이 더 많이 포함되기에 지자체 의지만으로는 안 된다.

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즉, 대형 유통시설로 생기는 상권은 위로부터 의사결정이 중요하지만 밑에서부터 생기는 상권이 부동산 시세라는 것이다. 테마 상권 생성의 가장 큰 조건은 아직 시세가 비싸지 않는 지역 중에서 테마 상권이 생길 만한 입지가 있느냐이다.

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서촌이나 북촌에 프렌차이즈들이 들어오지 못하도록 한 것이나 해방촌에 대규모 개발을 하지 못하도록 한 것이 대표적 사례이다.

서울 경전철 우이~신설선 개통으로 생긴 신설역 주변에 테마 상권이 생길 확률이 높다. 북한산, 도봉산 등산객들을 대상으로 한 테마 상가가 어느 정도 수요가 있을 것이다. 또한, 창동 도시개발 구역 주변도 상권이 업그레이드 되기 좋다.

기존 4호선과 7호선 주변의 역세권과 골목길을 결합해 볼 수 있을 것이다. 수락산역 주변에도 테마 상권이 생길 수 있다. 수락산 관광객을 대상으로 하는 상가와 일반 젊은층을 대상으로 하는 상권이다. 게다가 경의선 숲길 주변과 공사 중인 동북선 역세권 주변도 관심을 가지는 것이 좋다. 앞으로 더 사람이 몰릴 지역이 될 것이니 말이다.

우이-신설 경전철 가오리역과 화계역, 삼양역 주변이 저렴하다. 이 저렴한 시세를 이용하면 테마 상권으로 탄생할 가능성이 높다. 미아역과 미아삼거리역 4호선 라인도 또한 정비사업과 상권이 더 업그레이드가 가능하다.

4호선 성신여대입구역, 한성대입구역에서 성북동 방향으로 테마 상권이 형성될 수 있다. 아울러 자연과 함께 있는 테마 상권을 만들기 좋다.

6호선 안암역, 보문역 주변도 차별화된 테마 상가를 유치하기 좋다. 하지만 성북구의 미래는 길음역이다. 미아리텍사스 재개발 이후 상권의 위상 자체가 변화하여 동북선 라인까지 상권이 커질 것이다.

그런데 길음역은 돈암동에 위치한다. ㅎㅎ

7호선 태릉역부터 시작하여 먹골역, 중화역까지 내려오는 구간은 테마 상권이 생길 만한 입지라고 한다. 경의중앙선 중랑역, 상봉역, 망우역은 타지에서 유입될 만한 테마 상권의 개발도 가능하다. 중랑천과 7호선 역세권이 있다.

테마 상권이 가장 강한 지역이고 재래시장이 업그레이드될 가능성이 높은 곳이다. 기존 상권을 확장하는 방식도 가능하다. 테마 상권이 형성되지 않은 제기역, 외대입구역 주변에 기존 재래시장과는 다른 특징으로 홍대 분위기 상가들을 유치하는 것으로 알려져 있다. 청량리 3대장 주상복합인 롯데캐슬스카이L65, 해링턴플레이스, 한양수자인192의 주변이 굉장하다. 청량리역 근처 백화점과 엄청난 상권이 발달되어 있는데 전통적인 느낌도 난다.

테마상권으로 성장할 수 있는 최적의 입지 중 하나이다. 정비사업이 진행 중인 자양동은 한강과 근처에 있고 2호선 라인인 건대입구역, 구의역 주변에는 상권이 발달할 입지로 준비되어 있다. 5호선 라인인 군자역, 아차선역은 기존의 먹자 상권이 아닌 어린이대공원 테마를 연계하려 한다.

성수동에 형성되고 있는 테마 상권이 가장 모범적인 상권 확장 사례라고 한다. 기존 홍대 상권보다 한층 업그레이드되고 더 창의적인 방향으로 개발되고 있다.

5호선과 9호선 개화산역 위 개화동 단독주택 단지 쪽에 테마 상권이 유치된다면 차별화된 분위기를 낼 것으로 보는 시각들이 많다. 5호선 까치산역 서쪽 화곡1동도 골목 상권이 들어갈 만하다고 한다.

도림천 인근의 대림역 주변이 테마상가 입지 조건이 좋지만 중국인이 많이 살아 위험하다. 그래서 테마상권으로 개발할 여지가 있는 곳은 7호선 신풍역 주변이다.

양천구는 경인고속도로 신월IC 주변은 모두 테마 상권이 형성될 만하다. 경인고속도로가 지하화하면 강서구 화곡동, 양천구 신월동, 신정동 인접 부지들은 모두 테마 상권 1순위이다.

사당역에서 관악산을 올라가는 남현동과 신림선 경전철 역이 생기는 신림동이 테마 상권이 들어오기 좋은 입지라고 전문가들이 분석한다.

7호선 보라매역과 신대방삼거리역 사이 뒤쪽 블록 골목이 상권 개발 입지로 양호하고 숭실대입구역 주변도 상권이 생길 자리라고 분석하고 있다.

시흥동 법원단지에서 은행나무사거리까지 이어지는 20M 도로 라인은 먹자골목이 들어오기 좋은 입지이고 신안산선이 기대된다.